Giá căn hộ tại Việt Nam

Xu hướng giá căn hộ tại các thành phố lớn ở Việt Nam (2025–2030)

Hà Nội: Giá tăng mạnh, nguồn cung khan hiếm

Thị trường chung cư Hà Nội đã thiết lập mặt bằng giá mới sau “cú sốc” tăng giá năm 2024. Theo Bộ Xây dựng, giá căn hộ tại Hà Nội năm 2024 tăng khoảng 40–50% so với 2023 – mức tăng dẫn đầu cả nước. Nhiều phân khúc giá đã “nhảy hạng”: căn hộ bình dân dưới 30 triệu đồng/m² nay không còn, mặt bằng mới thấp nhất đã lên ~45 triệu đồng/m²; trung cấp trước đây 30–45 triệu nay vọt lên 45–70 triệu đồng/m².

Trên thị trường hầu như không còn dự án chung cư mới nào giá dưới 50 triệu/m², báo hiệu phân khúc bình dân gần như biến mất. Nguyên nhân chính là nguồn cung khan hiếm ở phân khúc trung bình, trong khi nhu cầu mua ở và đầu tư bùng nổ sau thời gian dài bị nén lại. Năm 2024, ước tính đến 88% nguồn cung căn hộ mở bán tại Hà Nội thuộc loại cao cấp, hạng sang của các chủ đầu tư lớn, tập trung ở khu Đông và Tây thành phố. Việc thiếu vắng căn hộ bình dân khiến giá bị đẩy lên cao và khó “hạ nhiệt”.

Nhìn đến 2025–2026, các chuyên gia dự báo giá chung cư Hà Nội khó giảm mà sẽ duy trì ở mức cao, tuy nhiên đà tăng sẽ chậm lại và ổn định hơn. Dữ liệu CBRE cho thấy giá nhà năm 2025 có thể chỉ tăng khoảng 5–8% so với 2024 thay vì tăng nóng như trước. Thực tế, cuối 2024 giá vẫn tăng nhưng không còn sốt nóng cực đoan. Yếu tố hỗ trợ đà tăng gồm chi phí đầu vào cao, lạm phát và nhu cầu ở thực tiếp tục lớn, nhất là khi Hà Nội thu hút dân số trẻ nhập cư.

Mặt khác, một số chính sách mới bắt đầu tác động tích cực: việc Quốc hội thông qua Luật Đất đai, Luật Nhà ở (sửa đổi) năm 2024 giúp gỡ vướng pháp lý dự án và củng cố niềm tin thị trường. Đặc biệt, Chính phủ đang triển khai Đề án xây 1 triệu căn nhà ở xã hội đến 2030 – dự kiến bổ sung lượng lớn nhà ở giá rẻ ra thị trường.

Khi các dự án nhà ở xã hội được đẩy mạnh, nguồn cung phân khúc vừa túi tiền sẽ tăng, góp phần kéo thị trường về giá trị thực và kiềm chế đà tăng giá quá cao. Nhìn chung, giai đoạn đến 2030, giá căn hộ Hà Nội được dự báo tăng ổn định theo đà phát triển kinh tế, nhưng khó có những cơn “sốt nóng” đột biến như giai đoạn vừa qua.

TP. HCM: Chững lại và dần phục hồi

Tại TP. Hồ Chí Minh, giá căn hộ thời gian qua có diễn biến trái chiều so với Hà Nội. Năm 2024, giá chào bán sơ cấp tại TP.HCM vẫn tăng bình quân 20–30% so với năm trước, một phần do các dự án mở bán mới tập trung ở phân khúc cao cấp đẩy giá trung bình lên cao. Tuy nhiên, thanh khoản thực tế trên thị trường lại gặp khó.

Nhiều báo cáo ghi nhận từ 2022 đến 2023, TP.HCM rơi vào trầm lắng: nguồn cung mới chạm đáy 12 năm và lượng giao dịch giảm mạnh do vướng mắc pháp lý và tín dụng thắt chặt. Giá bán thứ cấp vì thế có dấu hiệu điều chỉnh giảm. Thống kê của JLL/Savills cho thấy đến quý III/2024, giá căn hộ tại TP.HCM đã giảm khoảng 2,5% so với cùng kỳ 2023 (giảm 5% nếu tính yếu tố lạm phát).

Đây là năm thứ hai liên tiếp giá căn hộ TP.HCM suy giảm trên thị trường thứ cấp, phản ánh áp lực dư cung cục bộ và sức mua suy yếu. Cụ thể quý III/2024 chỉ bán được ~1.915 căn, giảm 4% so với cùng kỳ và giảm 16% so với quý trước đó.

Bước sang 2025, thị trường TP.HCM được kỳ vọng sẽ phục hồi dần. Về nguồn cung, chính quyền thành phố đang tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho hàng loạt dự án, hứa hẹn nhiều dự án sẽ tái khởi động sau thời gian “đóng băng” .

Bên cạnh đó, mặt bằng lãi suất đã hạ nhiệt: Ngân hàng Nhà nước giảm lãi suất điều hành nhiều lần trong 2023–2024, tạo điều kiện cho ngân hàng hạ lãi suất cho vay mua nhà, giúp cải thiện khả năng tiếp cận vốn. Cuối 2024, TP.HCM cũng áp dụng Khung giá đất mới sát thị trường hơn, tăng hệ số 4–38 lần so với trước, nhằm minh bạch hóa và thu hút đầu tư.

Động thái này được kỳ vọng khơi thông tâm lý nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài, khi giá đất và thuế phí trở nên rõ ràng hơn. Nhờ loạt yếu tố hỗ trợ, nhiều chuyên gia dự báo giá căn hộ TP.HCM sẽ ổn định và có thể tăng nhẹ trở lại từ 2025, mức tăng trong ngưỡng một con số mỗi năm.

Tuy vậy, do mặt bằng giá đã rất cao so với thu nhập người dân, dư địa tăng giá mạnh là không lớn. Hiện nay HCM là một trong những thị trường đắt đỏ nhất châu Á: giá nhà trung vị ~296.000 USD (hơn 7 tỷ VND) mỗi căn, gấp 32,5 lần thu nhập hộ gia đình trung bình – xếp thứ nhì châu Á – Thái Bình Dương về độ đắt đỏ (chỉ sau Thâm Quyến, Trung Quốc). Áp lực chi trả này sẽ kìm hãm nhu cầu đầu cơ và buộc thị trường phải hướng đến người mua ở thực nhiều hơn trong những năm tới.

Đà Nẵng: Tăng trưởng vừa phải, dựa trên nhu cầu thực

So với Hà Nội và TP.HCM, thị trường căn hộ Đà Nẵng quy mô nhỏ hơn và gắn liền với đặc thù địa phương. Năm 2024, Đà Nẵng cũng ghi nhận giá căn hộ tăng bình quân khoảng 20% so với 2023 – mức tăng đáng kể nhưng vẫn thấp hơn hai đô thị lớn.

Hiện giá căn hộ trung vị ở Đà Nẵng khoảng 214.000 USD/căn, tương đương ~5 tỷ VND, cao gấp 26,7 lần thu nhập trung bình của hộ gia đình – đứng thứ tư khu vực châu Á về mức độ kém khả năng chi trả (chỉ sau Thâm Quyến, TP.HCM và Manila). Điều này cho thấy nhà ở thương mại tại Đà Nẵng cũng khá đắt đỏ so với thu nhập người dân địa phương, dù vẫn dễ chịu hơn hai đầu tàu kinh tế.

Nguồn cầu căn hộ Đà Nẵng đến từ cả nhu cầu ở thực của người dân thành phố lẫn nhà đầu tư các nơi (Hà Nội, HCM) mua căn hộ biển làm ngôi nhà thứ hai hoặc cho thuê nghỉ dưỡng. Sau giai đoạn trầm lắng vì COVID-19 (du lịch đóng băng), từ 2023 du lịch Đà Nẵng phục hồi đã kéo theo phân khúc condotel và căn hộ ven biển sôi động trở lại phần nào.

Nguồn cung căn hộ tại Đà Nẵng vài năm qua tăng chậm, chủ yếu tập trung ở một số dự án lớn dọc ven biển và trung tâm. Do đó, giá bán có xu hướng nhích lên nhưng không biến động sốc như mặt bằng chung giá căn hộ việt nam tại các thành phố trung ương như Hà Nội và TP HCM, thanh khoản ở mức vừa phải. Giai đoạn 2025–2030, triển vọng căn hộ Đà Nẵng tương đối ổn định: kinh tế địa phương tăng trưởng, hạ tầng (sân bay, cảng, đường ven biển) được nâng cấp sẽ hỗ trợ giá trị bất động sản.

Tuy nhiên, vì đối tượng mua đầu tư chiếm tỷ trọng đáng kể, giá căn hộ Đà Nẵng phụ thuộc nhiều vào sức khỏe chung của thị trường BĐS và dòng khách du lịch. Dự kiến giá sẽ tăng theo xu hướng chung (khoảng 5–10%/năm) nếu kinh tế thuận lợi, nhưng cũng tiềm ẩn điều chỉnh nếu có biến động lớn về du lịch hoặc dòng tiền đầu tư.

So sánh thị trường Việt Nam với Trung Quốc, Thái Lan, Malaysia, Singapore

Thị trường Trung Quốc: Hạ nhiệt sau giai đoạn bùng nổ

Thị trường nhà ở Trung Quốc từng trải qua hơn một thập kỷ tăng trưởng nóng, nhưng hiện đang trong chu kỳ giảm tốc rõ rệt. Từ năm 2021, hàng loạt ông lớn bất động sản Trung Quốc (Evergrande, Country Garden…) gặp khủng hoảng nợ, buộc chính phủ Trung Quốc siết chặt tín dụng và đặt mục tiêu “nhà để ở, không phải để đầu cơ”.

Kết quả, giá nhà tại nhiều nơi bắt đầu suy giảm. Đến tháng 8/2024, giá nhà mới tại Trung Quốc giảm 5,3% so với cùng kỳ năm trước, tốc độ giảm nhanh nhất trong vòng 9 năm.

Tính đến cuối 2024, giá nhà đã giảm liên tục 14 tháng liên tiếp ở Trung Quốc. Chỉ 2/70 thành phố khảo sát có giá tăng, phần lớn địa phương còn lại đều “dò đáy” do dư cung tồn kho lớn. Trước tình hình đó, Chính phủ Trung Quốc đã chuyển hướng nới lỏng: hạ lãi suất vay thế chấp, gỡ bỏ nhiều hạn chế mua nhà (như bỏ quy định phải có hộ khẩu địa phương, giảm tiền đặt cọc mua nhà) nhằm kích cầu trở lại.

Nhờ các biện pháp này, nhu cầu nhà ở tại các thành phố lớn của Trung Quốc có cải thiện phần nào vào cuối 2024. Dù vậy, các chuyên gia dự báo thị trường Trung Quốc phục hồi chậm. Cuộc thăm dò của Reuters dự đoán giá nhà Trung Quốc sẽ giảm khoảng 8,5% trong năm 2024 và tiếp tục giảm 3,9% trong 2025 trước khi ổn định trở lại. Thậm chí, một số đô thị nhỏ vẫn đứng trước nguy cơ dư cung kéo dài, cần nhiều năm hấp thụ.

Trải nghiệm của Trung Quốc là một bài học lớn cho Việt Nam: việc giá nhà tăng quá nóng dựa vào nợ vay và đầu cơ có thể dẫn tới hệ quả điều chỉnh đau đớn. Chính phủ Trung Quốc hiện phải cân bằng giữa kích cầu bất động sản để hỗ trợ kinh tế, với rủi ro bong bóng vỡ và nợ xấu ngân hàng. Trong trung hạn đến 2030, thị trường Trung Quốc được kỳ vọng dần thoát đáy và trở lại quỹ đạo tăng trưởng ổn định hơn, tập trung vào đáp ứng nhu cầu ở thực thay vì đầu cơ lướt sóng.

Thị trường Thái Lan: Phục hồi thận trọng, tăng trưởng chậm

Tại Thái Lan, thị trường bất động sản những năm qua diễn biến khá trầm lắng do ảnh hưởng kép từ đại dịch và suy giảm nguồn cầu nước ngoài. Giá nhà ở chỉ tăng nhẹ hoặc gần như đi ngang trong giai đoạn 2020–2022. Sang 2023–2024, khi kinh tế Thái Lan phục hồi dần (nhất là du lịch), nhu cầu mua nhà có cải thiện nhưng không quá sôi động. Giá căn hộ tại Bangkok và các vùng phụ cận tăng rất khiêm tốn – chỉ khoảng 2–3% (thực tế điều chỉnh theo lạm phát còn gần như không tăng).

Thống kê quý IV/2024 cho thấy giá căn hộ tại Bangkok chỉ tăng ~2,5% so với năm trước, giảm tốc rõ rệt so với mức tăng 7,2% của quý trước đó. Toàn thị trường Thái Lan, giá nhà ở các phân khúc nhà liền thổ (nhà phố, biệt thự) tăng 2,5–3,5%/năm. Mức tăng này thấp hơn nhiều so với Việt Nam và phản ánh tâm lý thận trọng của cả người mua lẫn chủ đầu tư Thái.

Chính phủ và Ngân hàng Trung ương Thái Lan thời gian qua cũng thực thi một số chính sách điều tiết để giữ thị trường ổn định. Năm 2019, Thái Lan áp dụng quy định siết tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) với người mua căn nhà thứ hai trở lên, buộc người mua phải trả trước tỷ lệ cao hơn, nhằm hạn chế đầu cơ. Giai đoạn COVID-19, chính phủ giảm thuế phí chuyển nhượng và cho vay ưu đãi để kích thích giao dịch nhà ở phân khúc bình dân.

Đến cuối 2024, lãi suất chính sách Thái Lan đạt 2,25% và bắt đầu giảm nhẹ, giúp hạ bớt chi phí vay mua nhà. Nhờ đó, lượng giao dịch nhà ở có dấu hiệu tăng trở lại, đặc biệt là căn hộ vừa túi tiền. Dù vậy, các chủ đầu tư Thái vẫn rất cẩn trọng: họ ưu tiên bán nốt tồn kho hơn là mở dự án mới ồ ạt.

Theo dự báo của các chuyên gia địa ốc Thái Lan, năm 2025 giá nhà đất nước này sẽ chỉ tăng khoảng 2–5% tùy phân khúc – tức là tiếp tục xu hướng tăng chậm, lành mạnh. Thái Lan hiện cũng đối mặt thách thức nhu cầu dài hạn khi dân số đang già hóa và nợ hộ gia đình cao, giới trẻ khó mua nhà. Ngược lại, cơ hội đến từ việc mở cửa thu hút người nước ngoài (chương trình thị thực dài hạn cho nhà đầu tư, nới room ngoại 49% sở hữu chung cư) có thể đem thêm sức cầu cho phân khúc cao cấp.

Tổng thể, thị trường Thái Lan đến 2030 dự kiến tăng trưởng ổn định nhưng không nóng, do nhà nước theo sát để tránh hình thành bong bóng bất động sản.

Thị trường Malaysia: Ổn định, chú trọng nhà ở vừa túi tiền

Thị trường bất động sản Malaysia những năm gần đây tương đối ổn định, ít biến động mạnh. Sau giai đoạn tăng giá nhanh 2010–2015, bất động sản Malaysia chững lại do nguồn cung lớn và chính sách kiểm soát của chính phủ. Theo chỉ số MHPI (Malaysia House Price Index), giá nhà trung bình năm 2023 tăng khoảng 3,2% so với năm trước – mức tăng vừa phải.

Giá nhà tại các bang trọng điểm đều nhích lên: Johor tăng 6,2% (cao nhất), Penang +3,8%, Selangor +2,9%, còn Kuala Lumpur chỉ +1,8% . Việc Kuala Lumpur – đô thị lớn nhất – gần như đi ngang cho thấy thị trường đã bão hòa ở phân khúc cao cấp; nhiều căn hộ cao cấp tồn kho vì giá quá cao so với nhu cầu. Thực tế, Malaysia đang dư thừa một lượng lớn căn hộ cao cấp chưa bán, đặc biệt tại Johor (giáp Singapore) do phát triển nóng hồi cuối 2010s.

Để tránh lệch pha cung cầu, từ 2018 chính phủ Malaysia từng tạm ngưng cấp phép dự án condotel và cao ốc xa xỉ. Mặt khác, Malaysia rất chú trọng nhà ở giá rẻ: các chương trình PR1MA, Rumah Mampu Milik được triển khai để xây nhà trung bình cho người thu nhập trung bình – thấp. Năm 2024, chính phủ dành 2,47 tỷ MYR (~14 nghìn tỷ VND) xây nhà ở xã hội và miễn thuế trước bạ (stamp duty) cho người mua nhà lần đầu với giá <500.000 MYR (khoảng 2,7 tỷ VND). Đồng thời, Malaysia nới lỏng điều kiện chương trình “Malaysia My Second Home” để thu hút người nước ngoài mua nhà nghỉ dưỡng cao cấp.

Nhờ các chính sách đồng bộ, thị trường Malaysia duy trì được sự cân bằng: giá nhà tăng nhẹ theo thu nhập, không xảy ra sốt nóng nhưng cũng hiếm khi giảm giá mạnh. Tỷ lệ sở hữu nhà của người dân Malaysia khá cao trong khu vực, phản ánh hiệu quả của các chương trình hỗ trợ mua nhà. Tuy nhiên, thách thức còn đó, gồm: chênh lệch giàu nghèo vùng miền (nhà Kuala Lumpur vẫn quá đắt so với tỉnh lẻ), tồn kho bất động sản cao cấp khó thanh lý, và tăng trưởng kinh tế chậm lại ảnh hưởng thu nhập người mua.

Triển vọng đến 2030, Malaysia sẽ tiếp tục ưu tiên phát triển nhà ở vừa túi tiền và quản lý chặt dòng vốn vào BĐS để tránh bong bóng. Giá nhà dự kiến tăng ổn định mức 3–5%/năm, thấp hơn nhiều so với Việt Nam, phản ánh thị trường đã trưởng thành và đi vào quỹ đạo ổn định.

Thị trường Singapore: Tăng nóng và chính sách hạ nhiệt quyết liệt

Singapore là ví dụ điển hình về thị trường bất động sản tăng trưởng mạnh nhưng được kiểm soát chặt bởi chính phủ. Từ 2020 đến nay, giá nhà ở Singapore leo thang đáng kể do lãi suất thấp, nhu cầu nội địa lẫn người nước ngoài tăng cao. Năm 2023, giá nhà ở Singapore tăng tới 10,6% so với năm trước bất chấp hàng loạt vòng siết chặt. Nhu cầu mua nhà ở đảo quốc rất lớn, thể hiện qua con số 1.035 căn HDB (nhà ở xã hội) bán lại giá trên 1 triệu SGD trong năm 2024 – cao kỷ lục, gấp đôi năm trước.

Trước sức nóng này, chính phủ Singapore đã thực hiện nhiều biện pháp hạ nhiệt (cooling measures) mạnh tay. Điển hình, Singapore áp thuế Stamp Duty bổ sung cực cao khi mua bất động sản thứ hai: công dân Singapore mua căn thứ 2 chịu thuế 20%, căn thứ 3 là 30%; người nước ngoài mua nhà bị đánh thuế tới 60% giá trị (mức thuế vừa tăng gấp đôi vào 2023).

Ngoài ra, các quy định siết Tỷ lệ nợ trên thu nhập (TDSR), hạ trần tỷ lệ vay (LTV) đối với nhà HDB, yêu cầu người bán nhà tư nhân chờ 15 tháng mới được mua nhà HDB… được liên tục ban hành. Nhờ loạt biện pháp này, từ cuối 2023 thị trường Singapore đã “hạ nhiệt” phần nào: giá căn hộ cao cấp khu trung tâm (CCR) giảm ~11,8% trong năm 2024, giao dịch chậm lại.

Tuy vậy, phân khúc đại chúng vẫn tăng giá do nhu cầu ở thực rất cao và nguồn cung giới hạn. Singapore có điểm đặc thù là 70–80% dân số ở nhà do chính phủ xây (HDB flats) với giá bán trợ cấp, nên phân khúc nhà thương mại cao cấp phần lớn phục vụ nhóm thu nhập cao và đầu tư nước ngoài. Chính phủ Singapore tỏ ra kiên quyết trong việc bình ổn giá nhà để đảm bảo khả năng mua nhà cho người dân.

Bộ trưởng Phát triển quốc gia Desmond Lee tuyên bố chính phủ “không ngại áp thêm biện pháp mới nếu cần thiết” nhằm ngăn thị trường quá nóng. Với cách quản lý chủ động này, thị trường BĐS Singapore giai đoạn 2025–2030 được dự báo tăng trưởng bền vững hơn: giá nhà có thể chỉ tăng nhẹ 1–3% mỗi năm hoặc đi ngang trong một số giai đoạn, thay vì tăng vọt như giai đoạn 2020–2022. Song về dài hạn, do quỹ đất hạn chế và vị thế trung tâm tài chính an toàn, bất động sản Singapore vẫn có tiềm năng tăng giá chắc chắn, tiếp tục là kênh giữ tài sản ưa thích của giới đầu tư khu vực.

Gợi ý cho người trẻ mua nhà lần đầu khi giá căn hộ Việt Nam đang ở mức cao

Mua được nhà ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM với người trẻ hiện nay là thách thức rất lớn khi giá nhà quá cao so với thu nhập. Chỉ số HPR (giá nhà trên thu nhập) năm 2024 của Việt Nam khoảng 23,7 lần, tăng từ mức 19,7 lần năm 2019 .

Tại Hà Nội, TP.HCM, mức này thậm chí trên 30 lần thu nhập. Điều đó có nghĩa là một hộ gia đình trung bình có thể phải dành dụm toàn bộ thu nhập hơn 30 năm mới mua nổi một căn hộ trung bình – một mục tiêu tưởng chừng ngoài tầm với. Tuy nhiên, người trẻ vẫn có thể hiện thực hóa giấc mơ an cư nếu có chiến lược phù hợp. Dưới đây là một số gợi ý thiết thực:

1. Lập kế hoạch tài chính sớm và kỷ luật: Ngay từ khi đi làm, người trẻ nên đặt mục tiêu tiết kiệm cho khoản trả trước (thường tối thiểu 20–30% giá trị nhà). Hãy thiết lập ngân sách chi tiêu hợp lý, trích một phần thu nhập hàng tháng (ví dụ 20–30%) vào quỹ mua nhà. Khoản tiền tiết kiệm này nên được đầu tư an toàn (gửi tiết kiệm, trái phiếu chính phủ…) để sinh lãi và giữ được giá trị trước lạm phát. Ví dụ, nếu muốn mua căn hộ ~2 tỷ đồng trong 5 năm tới, mỗi tháng bạn cần tiết kiệm khoảng 20 triệu đồng (chưa kể lợi tức đầu tư) để đạt ~1,2 tỷ làm tiền đầu. Kỷ luật tài chính sớm sẽ rút ngắn đáng kể thời gian chờ đợi sở hữu căn nhà đầu tiên.
2. Tận dụng hỗ trợ và đòn bẩy một cách thông minh: Khi đã có một phần vốn tự có, người mua trẻ gần như chắc chắn phải vay ngân hàng để đủ tiền mua nhà. Hãy tận dụng đòn bẩy tài chính nhưng ở mức an toàn. Một nguyên tắc là đảm bảo chi phí trả nợ hàng tháng không quá 30–40% thu nhập hiện tại – nếu vượt quá, bạn có nguy cơ “đuối” về dòng tiền. Nên so sánh lãi suất, ưu đãi vay giữa các ngân hàng: nhiều ngân hàng có gói lãi suất cố định ưu đãi năm đầu ~7–8%/năm cho người mua nhà lần đầu. Ngoài ra, Chính phủ hiện có chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội với lãi suất thấp hơn 1,5–2% so với thị trường. Nếu bạn thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội (người thu nhập trung bình – thấp, chưa sở hữu nhà), đừng bỏ qua cơ hội vay ưu đãi này. Một số địa phương như TP.HCM cũng có Quỹ phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp vay dài hạn lãi suất thấp (~4,7%/năm). Tận dụng các chương trình hỗ trợ sẽ giúp giảm gánh nặng tài chính đáng kể.
3. Chọn phân khúc và vị trí phù hợp khả năng: Người trẻ thường đứng trước lựa chọn khó khăn: nhà nhỏ ở trung tâm hay nhà lớn hơn ở ngoại thành. Với ngân sách hạn hẹp, ưu tiên hàng đầu là phải mua được nhà. Do đó, bạn nên linh hoạt về tiêu chí: có thể bắt đầu bằng căn hộ diện tích nhỏ (studio, 1 phòng ngủ) hoặc căn ở khu vực cách trung tâm 10–20km nơi giá còn “mềm”. Ví dụ, trong khi giá chung cư nội đô Hà Nội nhiều nơi đã vượt 70 triệu/m², thì ở khu vực Hà Đông, Gia Lâm vẫn có dự án tầm 30–40 triệu/m²; TP.HCM cũng vậy, căn hộ vùng ven (Thủ Đức, Bình Chánh) giá dễ chịu hơn quận 1, 3. Chấp nhận di chuyển xa hơn một chút hoặc ở không gian nhỏ hơn sẽ tốt hơn là chờ đợi đến khi đủ tiền mua nhà to – vì giá nhà có thể tăng nhanh hơn tốc độ tích lũy của bạn. Ngoài ra, nên ưu tiên dự án có hạ tầng kết nối thuận tiện (gần tuyến metro, cao tốc, khu công nghiệp…) vì tiềm năng tăng giá và tiện ích sống sẽ tốt hơn trong tương lai.
4. Tham khảo các hình thức mua trả góp linh hoạt: Nhiều chủ đầu tư hiện nay áp dụng chính sách bán hàng linh hoạt để hỗ trợ người mua. Chẳng hạn, mua nhà trả góp 0% lãi suất trong 1–2 năm đầu, hoặc chỉ cần thanh toán 20–30% nhận nhà, phần còn lại trả chậm dần trong vài năm. Người trẻ nên tận dụng những ưu đãi này để giảm áp lực tài chính ban đầu. Tuy nhiên, hãy đọc kỹ hợp đồng để hiểu rõ lãi suất sau ưu đãi và các phí liên quan, tránh tình trạng hết thời gian ưu đãi thì gánh nặng tăng đột biến. Ngoài ra, có thể cân nhắc mua nhà cùng gia đình (bố mẹ hỗ trợ một phần, đứng tên chung) – cách này phổ biến ở châu Á giúp người trẻ sớm có nhà, sau đó trả dần cho bố mẹ.
5. Tìm hiểu kỹ thị trường và pháp lý: Trước khi xuống tiền, người mua trẻ nên nghiên cứu mặt bằng giá khu vực định mua (thông qua môi giới uy tín, trang web giao dịch) để không mua hớ. Đồng thời, kiểm tra kỹ pháp lý dự án, uy tín chủ đầu tư, tiến độ xây dựng. Một căn nhà giá rẻ hơn thị trường nhưng pháp lý mập mờ có thể dẫn đến rủi ro “tiền mất tật mang”. Nếu không rành, hãy thuê luật sư hoặc nhờ người có kinh nghiệm tư vấn. Việc này rất quan trọng nhất là khi tham gia các chương trình nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp – cần đảm bảo bạn đáp ứng đủ điều kiện và hồ sơ để được quyền mua theo diện ưu đãi.

Cuối cùng, người trẻ cần xác định tâm lý “mua ngôi nhà đầu tiên để ở, chưa phải để đầu tư sinh lời ngay”. Hãy ưu tiên yếu tố tiện ích cho công việc và cuộc sống (gần nơi làm, chất lượng xây dựng tốt, môi trường an toàn) hơn là chạy theo căn nhà có thể tăng giá nhất. Khi đã có chỗ an cư và tích lũy tài sản ban đầu, bạn có thể nghĩ đến những bước đầu tư nâng cấp sau này.

Có nên mua căn nhà thứ hai? Lợi ích và rủi ro

Nhiều gia đình sau khi đã sở hữu một căn nhà ở ổn định thường băn khoăn có nên mua thêm căn nhà thứ hai (ví dụ mua căn hộ cho thuê, mua nhà cho con sau này hoặc đầu tư tích lũy tài sản). Việc mua căn thứ hai có những lợi ích rõ rệt nhưng cũng kèm không ít rủi ro vì giá căn hộ Việt Nam ở các thành phố lớn không hề rẻ. Dưới đây là phân tích các khía cạnh chính:

Lợi ích khi sở hữu căn nhà thứ hai:

• Tài sản tích lũy và kỳ vọng tăng giá: Bất động sản lâu nay được xem là kênh giữ tiền an toàn tại Việt Nam. Lịch sử cho thấy giá nhà đất ở các đô thị lớn tăng đáng kể theo thời gian. Chẳng hạn, giá căn hộ trung bình tại khu vực trung tâm Hà Nội đã tăng gấp đôi từ 2019 đến 2023 (tương đương tăng ~100% trong 5 năm). Do đó, mua căn nhà thứ hai sớm có thể giúp gia đình bạn “đi trước” một chu kỳ tăng giá mới, thu lợi về dài hạn. Ngoài ra, đó còn là của để dành cho con cái sau này trong bối cảnh nhà đất ngày càng đắt đỏ.
• Thu nhập thụ động từ cho thuê: Một căn nhà thứ hai có thể cho thuê ở hoặc cho thuê làm văn phòng, homestay… tạo dòng thu nhập thụ động hàng tháng. Tỷ suất cho thuê căn hộ tại Hà Nội, TP.HCM hiện dao động ~3–5%/năm trên giá trị tài sản – cao hơn lãi suất tiết kiệm thực dương. Với những căn hộ vị trí đẹp, cho người nước ngoài thuê có thể đạt 6–8%/năm. Khoản thu này giúp hỗ trợ trả lãi vay (nếu có vay) và đóng góp vào thu nhập gia đình. Đặc biệt, nếu căn nhà thứ hai ở thành phố du lịch (Đà Nẵng, Nha Trang…), gia đình còn có chỗ nghỉ dưỡng miễn phí định kỳ, đồng thời cho thuê mùa cao điểm du lịch.
• Tận dụng cơ hội thị trường và đòn bẩy tài chính: Nếu gia đình bạn có điều kiện tài chính dư dả và khả năng vay vốn tốt, mua căn nhà thứ hai trong giai đoạn thị trường chững có thể là bước đi khôn ngoan. Bạn có thể mua được tài sản giá hợp lý trước khi thị trường tăng nóng trở lại, giống như “bắt đáy” đầu tư. Bên cạnh đó, ngân hàng thường ưu ái người đã có sẵn tài sản thế chấp (căn nhà thứ nhất) nên thủ tục vay mua căn thứ hai sẽ thuận lợi hơn. Lãi suất cho vay mua nhà hiện cũng đang ở mức thấp tương đối so với 5 năm qua – là cơ hội để khóa cố định chi phí vốn rẻ cho tài sản tiếp theo.

Rủi ro và cân nhắc khi mua căn nhà thứ hai:

• Gánh nặng tài chính và đòn bẩy quá mức: Mua thêm nhà nghĩa là chi phí sở hữu tăng đáng kể. Ngoài khoản vay (thường khá lớn) phải trả, bạn còn chịu thuế phí, chi phí bảo trì, nội thất cho căn nhà mới. Nếu phần lớn tiền mua nhà thứ hai phải đi vay, bạn sẽ đối mặt áp lực trả nợ kép, dễ rơi vào cảnh “tài sản thì có nhưng tiền mặt không còn”. Đặc biệt, trong môi trường lãi suất biến động, khoản vay vài triệu mỗi tháng hôm nay có thể tăng lên đáng kể sau vài năm. Hãy chỉ quyết định mua khi bạn tính toán kỹ dòng tiền và vẫn đảm bảo quỹ dự phòng cho gia đình trong tình huống xấu (bệnh tật, mất việc…).
• Thị trường biến động và rủi ro thanh khoản: Không có gì đảm bảo căn nhà thứ hai sẽ tăng giá ngay hoặc cho thuê kín như kế hoạch. Thị trường bất động sản có tính chu kỳ, có thể chững lại hoặc suy giảm do các yếu tố kinh tế vĩ mô. Thực tế đã có giai đoạn giá căn hộ TP.HCM giảm ~5–10% (2020–2023) và thanh khoản gần như đóng băng. Nếu bạn mua nhà thứ hai với kỳ vọng “giá chỉ có tăng” thì nên thận trọng – theo cảnh báo của chuyên gia, từ năm 2025 trở đi, những người ôm nhiều chung cư kỳ vọng giá chỉ tăng sẽ đối mặt rủi ro lớn khi thị trường dần trở về giá trị thực. Ngoài ra, bất động sản là tài sản thanh khoản thấp – bán nhanh trong vài ngày là rất khó, nhất là lúc thị trường xấu. Do đó, hãy chuẩn bị tâm lý có thể phải nắm giữ căn nhà thứ hai vài năm hoặc hơn mà chưa sinh lời ngay.
• Chi phí cơ hội và chính sách vĩ mô: Bỏ một lượng tiền lớn vào căn nhà thứ hai đồng nghĩa với việc đánh đổi cơ hội đầu tư khác. Số tiền đó có thể dùng để kinh doanh, đầu tư chứng khoán, quỹ… có thanh khoản cao hơn. Bạn cần so sánh suất sinh lời kỳ vọng: nếu bất động sản dự kiến chỉ tăng 3–5%/năm, liệu có kênh nào khác tốt hơn? Hơn nữa, Chính phủ Việt Nam đang xem xét áp dụng đánh thuế tài sản hoặc thuế căn nhà thứ hai trong tương lai gần (tương tự nhiều nước đã làm) nhằm hạn chế đầu cơ. Nếu chính sách này ban hành, chi phí giữ bất động sản sẽ tăng lên, làm giảm hiệu quả đầu tư căn nhà thứ hai. Do vậy, yếu tố chính sách cần được theo dõi sát sao.

Kết luận:

Việc mua căn nhà thứ hai nên hay không phụ thuộc vào hoàn cảnh và mục tiêu của mỗi gia đình. Nếu gia đình bạn có tài chính vững vàng, ít nợ, đã đảm bảo các quỹ giáo dục, hưu trí… thì mua thêm nhà có thể là kênh đầu tư an toàn, lâu dài, vừa bảo toàn vốn vừa có cơ hội sinh lời và tạo thu nhập đều đặn. Ngược lại, nếu phải vay mượn nhiều hoặc mục tiêu chủ yếu là lướt sóng kiếm lời nhanh, hãy hết sức thận trọng.

Thị trường bất động sản hiện tại không còn dễ “lướt” như trước – lợi nhuận cao luôn đi kèm rủi ro cao. Lời khuyên cho người có ý định mua nhà thứ hai: đánh giá trung thực nhu cầu thực sự của gia đình (có thật sự cần thêm nhà không hay chỉ vì “nhàn rỗi tiền”); đánh giá khả năng tài chính trong kịch bản xấu nhất; và nghiên cứu kỹ thị trường nơi dự định mua (tiềm năng cho thuê, triển vọng tăng giá, tính pháp lý).

Nếu sau tất cả, bạn tự tin với quyết định của mình, thì căn nhà thứ hai có thể sẽ là một tài sản giá trị cho gia đình trong tương lai. Ngược lại, đôi khi việc đầu tư khác hoặc trả bớt nợ hiện tại có thể là lựa chọn khôn ngoan hơn thay vì mua thêm bất động sản bằng mọi giá. Điều quan trọng nhất là đưa ra quyết định dựa trên thông tin đầy đủ và cái đầu lạnh, thay vì cảm xúc hoặc áp lực theo số đông.