Phân tích cổ phiếu ngành Bất động sản – Chu kỳ ngành và rủi ro đầu tư

Ngành bất động sản luôn là một chủ đề nóng được nhiều nhà đầu tư chứng khoán quan tâm. Tuy nhiên, đầu tư cổ phiếu lĩnh vực này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Vậy đầu tư cổ phiếu ngành bất động sản cần chú ý điều gì? 

Chủ đề trong bài viết này Cú sẽ thực hiện việc phân tích với anh em. Đó chính là về đặc điểm của cổ phiếu ngành bất động sản nói riêng và ngành nghề bất động sản nói chung. Bất động sản là một trong những nhóm cổ phiếu trụ cột, chiếm 1/5 tổng vốn hóa thị trường. Và chỉ đứng sau nhóm cổ phiếu ngân hàng. Đây là nhóm cổ phiếu vừa có nhiều tiềm năng tăng trưởng nhưng cũng sẽ ẩn chứa rất nhiều rủi ro cho nhà đầu tư. Vì thế nên trong bài viết này, Cú sẽ phân tích chi tiết các vấn đề đặc trưng khi phân tích và đầu tư cổ phiếu ngành bất động sản.

Vậy hãy cùng Cú tìm hiểu về cổ phiếu ngành bất động sản. Và những vấn đề đặc trưng khi phân tích cổ phiếu ngành bất động sản nhà đầu tư cần lưu ý trong bài viết dưới đây. Để giúp anh em đưa ra những quyết định hợp lý và đúng đắn hơn trong những cơ hội đầu tư nhé!

1. Cổ phiếu và các loại hình kinh doanh bất động sản

Về cổ phiếu bất động sản, có thể hiểu đây là chứng chỉ (cổ phiếu) do công ty cổ phần hoạt động trong lĩnh vực bất động sản phát hành. Các công ty này hoạt động trong lĩnh vực đầu tư, phát triển, phân phối, mua bán, cho thuê… các dự án hoặc sản phẩm bất động sản.

Những năm gần đây, thị trường đầu tư chứng kiến sự thăng hạng của chứng khoán và bất động sản. Trong đó, nhiều doanh nghiệp địa ốc có quỹ đất lớn, tầm nhìn chiến lược không ngừng tăng tốc để bứt phá. Điều này tạo nên làn sóng dịch chuyển tư duy vô cùng mạnh mẽ. Số lượng cá nhân rót vốn vào các cổ phiếu ngành bất động sản “đi lên” đáng kể. Cũng chính vì vậy, mà sự quan tâm dành cho khái niệm này ngày càng lớn.

Trong quá trình nghiên cứu các mã cổ phiếu ngành bất động sản (BĐS) trên thị trường chứng khoán. Anh em có thể thấy cổ phiếu ngành bất động sản có thể được chia thành 5 nhóm sau:

• Nhóm 1: Nhóm cổ phiếu tổng hợp (hoạt động trong nhiều mảng BĐS) giá trị lớn. Ví dụ: VIC, HDG, NLG, SCR, KDH và TDH.
• Nhóm 2: Nhóm cổ phiếu từ cho thuê BĐS. Ví dụ: IJC, QCG, ITC, TDC và HQC.
• Nhóm 3: Nhóm cổ phiếu từ kinh doanh và dịch vụ BĐS. Ví dụ: VRE, PDR, DXG, DIG, SJS, DRH, NBB, NTL, HDC, NVT và LGL.
• Nhóm 4: Nhóm cổ phiếu tổng hợp giá trị vừa và nhỏ. Ví dụ: VPH, DTA, FDC, HAR, PTL, CCL và VRC.
• Nhóm 5: Nhóm cổ phiếu từ kinh doanh nhà xưởng, khu công nghiệp. Ví dụ: SZL, KBC, ITA, LHG, D2D, CCI và TIX.

Mỗi nhóm cần có những phân tích riêng rẽ hoàn toàn. Đánh giá chung về nhóm cổ phiếu bất động sản. Thì thường xu thế của nhóm ngành này sẽ có những biến động cùng chiều với chỉ số VNIndex. Tuy vậy, nhóm này cũng là một trong những nhóm ngành có biến động giá cổ phiếu với biên độ lớn. Và thường có sự phân hoá rõ rệt.

Nhóm cổ phiếu bất động sản là một nhóm cổ phiếu có tính chất nhạy cảm. Mỗi khi thị trường chung có dấu hiệu giảm điểm. Thì nhóm đối tượng này sẽ thường giảm sàn, giảm với biên độ mạnh. Còn khi thị trường chung tăng điểm, nhóm cổ phiếu này sẽ rất vất vả để tăng giá. Và thường sẽ là đối tượng tăng giá cuối cùng.

Tiềm năng có, kỳ vọng có nhưng với bản chất của một loại hình/công cụ/cách thức đầu tư. Cổ phiếu bất động sản cũng không nằm ngoài những rủi ro có thể xảy ra. Vì vậy, đầu tư vào cổ phiếu của các doanh nghiệp bất động sản. Bên cạnh cơ hội sinh lời còn là câu chuyện mang tính tầm nhìn cho các nhà đầu tư.

1.1 Có nên đầu tư vào các mã cổ phiếu ngành bất động sản không?

Giá của một số tài sản mang tính duy nhất và độc quyền như bất động sản. Thì sẽ có xu hướng tăng trưởng theo thời gian. Bên cạnh đó, đất được xem là một trong những tài sản đem lại ít rủi ro nhất trên thị trường đầu tư hiện nay. Có câu nói nổi tiếng trong giới đầu tư: “Các tài sản khác có thể được sinh ra thêm nhưng bất động sản thì không”. Đây cũng chính là lý do những doanh nghiệp đầu tư bất động sản với lượng tài sản chính là đất đai giữ lợi thế lớn về độc quyền.

Hiện nay, quỹ đất đai bất động sản tại Việt Nam ngày càng eo hẹp. Với tình hình dân số tăng lên từng ngày. Nhu cầu mở rộng của các doanh nghiệp ngày càng mở rộng. Các dự án từ nước ngoài đổ về liên tục cùng với các dự án du lịch phát triển mạnh. Thì việc các doanh nghiệp bất động sản tăng trưởng mạnh chỉ là vấn đề thời gian. 

Có thể dễ dàng nhận thấy việc đầu tư vào cổ phiếu ngành bất động sản là một lựa chọn tiềm năng cho các nhà đầu tư. Đối với nhóm ngành này thì nhà đầu tư nên lựa chọn để đầu tư lâu dài. Do trong ngắn hạn các mã cổ phiếu trong nhóm ngành này sẽ không đem lại chênh lệch giá quá nhiều. Hoặc thậm chí có thể thua lỗ cho nhà đầu tư. 

1.2 Những rủi ro và cơ hội khi đầu tư nhóm cổ phiếu ngành bất động sản

• Rủi ro khi đầu tư vào cổ phiếu ngành bất động sản:

• Những ảnh hưởng từ môi trường xã hội như dịch bệnh, thiên tai… có thể khiến cho thị trường bất động sản chững lại. Như trong đợt dịch Covid-19, nhiều mã cổ phiếu ngành bất động sản bị suy thoái do thiếu tiềm lực kinh tế.
• Tính thanh khoản của cổ phiếu ngành bất động sản ở một số phân khúc tương đối thấp. Bên cạnh những mã tăng trưởng tốt và được giao dịch nhiều, vẫn có những mã bị suy giảm dần.
• Nhà đầu tư lướt sóng cần thận trọng khi quyết định đầu tư cổ phiếu ngành bất động sản. Bởi đây là cổ phiếu thích hợp cho chiến lược trung và dài hạn, nếu quá vội vàng sẽ dễ bị thua lỗ.

• Cơ hội và tiềm năng khi đầu tư vào cổ phiếu ngành bất động sản:

• Tiềm năng tăng trưởng của ngành trong tương lai là rất lớn. Những nhu cầu về nhà ở, văn phòng kinh doanh vẫn ở mức cao trong lâu dài nên xu hướng đầu tư sẽ tiếp tục tăng.
• Cổ phiếu ngành bất động sản có sự tăng trưởng theo chu kỳ. Vì thế, nếu nắm bắt được thời điểm tốt. Nhà đầu tư sẽ thu được lợi nhuận lớn khi thị trường sôi động trở lại.
• Khi lãi suất ngân hàng được điều chỉnh giảm để kích thích nền kinh tế, dòng tiền sẽ đổ về bất động sản. Đây sẽ là cơ hội lớn cho cổ phiếu lĩnh vực này do nhu cầu sở hữu nhà đất tăng cao.
• Cơn sốt bất động sản khu công nghiệp tạo điều kiện tốt cho cổ phiếu ngành. Do xu hướng đầu tư từ nước ngoài vào Việt Nam. Cũng như phát triển các ngành công nghiệp và du lịch không ngừng tăng lên.

1.3 Tiêu chí chọn cổ phiếu ngành bất động sản tốt để đầu tư

Các mã cổ phiếu ngành bất động sản mang đến nhiều cơ hội nhưng cũng không ít rủi ro. Nhà đầu tư cần cẩn trọng trong việc phân tích và lựa chọn cổ phiếu tiềm năng để đầu tư sinh lời.

Các tiêu chí để đánh giá mã cổ phiếu bất động tốt sản tiềm năng trên thị trường:

• Giá trị vốn hóa thị trường lớn: Doanh nghiệp bất động sản có giá trị vốn hóa lớn sẽ có tiềm năng phát triển ổn định. Ưu tiên nên chọn các mã cổ phiếu dẫn đầu ngành. Có vốn hóa lớn.  Tính thanh khoản các mã cổ phiếu này cũng khá cao, an toàn.
• Chỉ số P/E: Là tiêu chí khá quan trọng để đánh giá mã cổ phiếu tiềm năng trên thị trường. Khi chỉ số P/E càng cao, cho thấy tình hình tài chính của doanh nghiệp tốt, tăng trưởng ổn định.
• Chỉ số về hệ số nợ trên vốn chủ sở hữu (D/E): Thông tin giúp đánh giá mức độ sử dụng đòn bẩy của công ty. Khi chỉ số D/E cao, chứng tỏ doanh nghiệp sử dụng nhiều nợ để hỗ trợ hoạt động kinh doanh của công ty. Do vậy, anh em cần xem xét các mã cổ phiếu có chỉ số D/E thấp so với bình quân của ngành. Chỉ số D/E < 1 sẽ tối ưu nhất để đánh giá năng lực hoạt động của doanh nghiệp.

• Đánh giá thông qua mức độ chia cổ tức định kỳ: Doanh nghiệp bất động sản đảm bảo cổ tức đều đặn cho cổ đông sẽ có tiềm lực kinh tế tốt hơn. Nó phản ánh hiệu quả hoạt động kinh doanh và khả năng sinh lời cho nhà đầu tư.
• Đánh giá dựa trên đội ngũ lãnh đạo và chính sách kinh tế của doanh nghiệp: Nhà đầu tư nên tìm hiểu và lựa chọn doanh nghiệp có bộ máy lãnh đạo có năng lực và tầm nhìn tốt. Cùng với chiến lược kinh doanh hiệu quả, doanh nghiệp sẽ mang lại lợi nhuận tốt cho nhà đầu tư. Bộ máy lãnh đạo ưu tú, có năng lực và tầm nhìn dài hạn với các chiến lược đầu tư bất động sản sinh lời hiệu quả. 

Nhìn chung, không có tiêu chí nào đánh giá hoàn toàn chính xác về một mã cổ phiếu. Tuy nhiên, anh em cần xem xét nhiều yếu tố kết hợp để đánh giá cổ phiếu ngành bất động sản tiềm năng.

1.5 Triển vọng cổ phiếu ngành bất động sản năm 2023

Không ít nhà đầu tư hiện nay đang có cái nhìn khá lạc quan về cổ phiếu ngành bất động sản. Thực tế ghi nhận cũng cho thấy, những gói kích thích kinh tế, đẩy mạnh các dự án hạ tầng trọng điểm sẽ tạo ra sức bật lớn cho bất động sản nhiều khu vực trong thời gian tới. Ngoài ra, còn xét đến các yếu tố đòn bẩy khác. Như thiếu hụt nguồn cung ở các đô thị lớn, mặt bằng lãi suất tiết kiệm dần quay về mức thấp, người dân yêu thích và đặt niềm tin lớn vào bất động sản…

Tuy nhiên, khuyến nghị từ các công ty chứng khoán. Năm 2023 sẽ có sự phân hóa trong nhóm cổ phiếu địa ốc bởi giá cổ phiếu thường phản ánh trước kỳ vọng từ 3 – 6 tháng. Nghĩa là, nhà đầu tư cần định giá lại cổ phiếu, sàng lọc mã chưa tăng nhiều. Xem xét toàn diện các tiêu chí đánh giá cổ phiếu ngành bất động sản để nhìn một cách toàn diện. Những mã đã tăng nóng thì không nên “bon chen” mua đuổi vì có thể đã phản ánh hết kỳ vọng.

Triển vọng nhóm bất động sản 2023 được đánh giá tương đối khó khăn với một vài luận điểm chính như sau:

• Nhu cầu đầu tư đầu cơ bất động sản giảm sút do:

(1) Mặt bằng giá các bất động sản vẫn đang tương đối cao.

(2) Nhu cầu mua bất động sản giảm sút do thu nhập người dân dự kiến kém đi do triển vọng kinh tế kém hơn trong 2023.

(3) Mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà duy trì ở mức cao.

• Các doanh nghiệp phát triển bất động sản tiếp tục gặp khó khăn về dòng tiền do:

(1) Các khoản vay ngân hàng vào lĩnh vực BĐS bị thắt chặt.

(2) Kênh phát hành trái phiếu doanh nghiệp bị giám sát chặt chẽ.

(3) Áp lực thanh khoản trả nợ vay cho khoản vay ngân hàng cũ. Và các trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) đến hạn trong bối cảnh hụt nguồn thu vì khả năng bán hàng chậm.

Tuy nhiên, thời điểm khó khăn này được coi là cơ hội với những doanh nghiệp có quỹ đất sạch. Tiềm lực tài chính tốt và tập trung chủ yếu vào phân khúc có nhu cầu thực. Như phân khúc bình dân và trung cấp khi đa phần các doanh nghiệp BĐS khác đang khó khăn về nguồn vốn như hiện nay. Và nguồn cung thị trường được dự báo còn khan hiếm trong năm tới.

2. Chu kỳ của ngành và cổ phiếu ngành bất động sản 

Thị trường bất động sản luôn phát triển theo một chu kỳ. Mỗi chu kỳ có thể kéo dài từ 7 đến 10 năm. Mọi diễn biến trong chu kỳ đều ảnh hưởng trực tiếp đến nền kinh tế. Như hệ thống tài chính, ngân hàng, xây dựng, vật liệu… Đối với các nhà đầu tư vào cổ phiếu ngành bất động sản. Có thể nắm bắt được thông tin về những biến động trong mỗi giai đoạn của chu kỳ là rất quan trọng. Vì nó quyết định đến việc thời điểm nhà đầu tư mua cổ phiếu ngành bất động sản có thuận hay không? Điều này là yếu tố quan trọng quyết định đến khả năng thành bại của một nhà đầu tư.

2.1 Chu kỳ của ngành bất động sản

• Giai đoạn Phục hồi (Giai đoạn đi lên)

Giai đoạn này nhà đầu tư bắt đầu cảm thấy tin tưởng hơn về thị trường. Giá lúc này tăng nhẹ trở lại.

• Ngân hàng bắt đầu giảm lãi suất, mở rộng và thúc đẩy vay mua bất động sản.
• Các ngành liên quan như xây dựng, tín dụng ngân hàng cũng bắt đầu rục rịch sôi động trở lại.
• Đây là thời điểm an toàn và rất thích hợp cho các nhà đầu tư tham gia vào thị trường bất động sản.

• Giai đoạn tăng trưởng

Giá bắt đầu tăng mạnh, lúc này nhu cầu mua bất động sản rất phổ biến:

• Các bất động sản được giao dịch với khối lượng cao. Các sàn giao dịch, các văn phòng công chứng mọc lên hàng loạt và lúc nào cũng đông kín. Nhà nhà làm “cò đất” người người làm “cò đất”. Và phần lớn nhà đầu tư có thể chấp nhận mua với giá cao hơn giá chào bán.
• Các công trình được đầu tư xây dựng liên tục.
• Vật liệu bán chạy, khiến giá vật liệu xây dựng tăng cao.
• Các ngân hàng đua nhau tung ra nhiều chính sách hỗ trợ vay vốn mua bất động sản.
• Giao dịch mua bán nhà đất diễn ra rất nhanh chóng và sôi động.
• Đây là thời điểm phù hợp cho các nhà đầu tư chào bán bất động sản của mình đã mua từ giai đoạn trước.

• Giai đoạn bong bóng (giai đoạn thị trường đạt đỉnh điểm)

• Các công trình xây dựng bị quá tải và giá quá cao.
• Tỷ lệ đầu cơ lúc này cực cao. Những bãi đất đồng không mông quạnh cũng được thổi giá. Và mọi người tranh nhau mua trong cuồng dại với hy vọng mua hôm nay mai lãi rồi bán.
• Tỷ lệ đầu cơ quá cao khiến giá bất động sản tăng cao, lạm phát vì thế cũng tăng. Nhà nước bắt đầu rút tiền về bằng cách tăng lãi suất. Các ngân hàng hạn chế hỗ trợ vay mua bất động sản.
• Thị trường lúc này bắt đầu nhen nhóm sự suy giảm. Các nhà đầu tư mua thời điểm này nghĩa là họ đã mua ở giá cao nhất của chu kỳ.

• Giai đoạn suy thoái

• Thị trường bất động sản hạ nhiệt.
• Nhiều nhà đầu tư rút khỏi thị trường, nhà đất trở nên khó bán, giao dịch đình trệ.
• Ngân hàng hạn chế cho nhà đầu tư và các cá nhân vay mua bất động sản.
• Tín dụng được siết chặt hơn bằng cách tăng lãi suất.
• Giá lúc này thị trường bắt đầu giảm mạnh. Hàng loạt nhà đầu cơ giai đoạn trước hoảng sợ tranh nhau bán tháo. Thậm chí có những nơi giá lao dốc không phanh.
• Tài sản bị tịch thu để thế nợ tràn ngập thị trường. Người mua không dám mua bất động sản, gây ra sự tồn đọng.

• Giai đoạn đóng băng

• Giá giảm chạm đáy.
• Thanh khoản thấp đỉnh điểm, thậm chí không có thanh khoản.
• Thời điểm vàng này nhiều nhà đầu tư thông minh sẽ bắt đầu đi tìm kiếm, gom nhặt. Đây là thời điểm tốt để các nhà đầu tư tìm kiếm những bất động sản tốt. Đợi đến khi thị trường được hâm nóng trở lại thì đó là cơ hội để họ làm giàu.

Kết luận: Như vậy, mua bất động sản hay mua cổ phiếu ngành bất động sản thì cũng cần hiểu rõ bất động sản là ngành nghề chu kỳ. Nên nếu anh em chỉ đánh giá duy nhất ở vấn đề tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận. Thì có thể khi đó cổ phiếu anh em mua sẽ đang ở giai đoạn tăng trưởng hoặc bong bóng. Sau giai đoạn này, cổ phiếu bất động sản cũng sẽ sụt giảm theo chu kỳ của thị trường. Và lúc đó nếu không kịp điều chỉnh và cắt lỗ có thể dẫn đến những hệ luỵ. Nhưng ngược lại, vào giai đoạn sụt giảm của thị trường cũng sẽ là cơ hội cho các doanh nghiệp bất động sản đã có giai đoạn chuẩn bị gia tăng quỹ đất giá rẻ. Và chuẩn bị cho những cơ hội mới.

2.2 Tìm hiểu về chu kỳ bất động sản tại thị trường Việt Nam

Anh em hãy cùng Cú phân tích diễn biến chi tiết các thời kỳ tăng trưởng và suy thoái của thị trường bất động sản Việt Nam. Giúp cho nhà đầu tư có kiến thức tổng quan để quyết định đầu tư phù hợp.

a) Chu kỳ bất động sản thứ 1: 1993 – 1999

• 1993 – 1995 tăng trưởng: Khi Luật đất đai ra đời năm 1993 thì thị trường BĐS mới được định hình rõ ràng. Thời kỳ 1993 – 1995 là giai đoạn đầu mở cửa của nền kinh tế VN. Năm 1995 là năm đặc biệt khi đồng thời VN ký hiệp ước bình thường hóa quan hệ với Hoa Kỳ và gia nhập cộng đồng các nước Đông Nam Á. Nền kinh tế VN đã chuyển mình từ kế hoạch hóa tập trung sang vận hành theo cơ chế thị trường. Điều này đã giúp nền kinh tế tăng trưởng mạnh mẽ. GDP tăng trưởng trên 9% vào các năm 1995 (9,54%) và 1996 (9,34%) khiến người dân có niềm tin tích cực vào tương lai. Thị trường bất động sản tăng mạnh trong thời gian này.

Đây là giai đoạn sốt đất lần 1, thời điểm Mỹ dỡ bỏ cấm vận, Việt Nam gia nhập ASEAN. Quốc hội thông qua Luật Đất đai đầu tiên và Pháp lệnh Nhà ở, cho phép việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

• 1997 – 1999 suy thoái: Vào những năm 1996 khu vực Châu Á có dấu hiệu khủng hoảng và thật sự diễn ra vào năm 1997 – 1998. Vì mới trong giai đoạn mở cửa với độ mở cửa chưa cao. Nên kinh tế Việt Nam không bị cuốn vào vòng xoáy của khủng hoảng. Tuy nhiên, cuộc khủng hoảng tiền tệ này cũng làm giảm tốc độ tăng trưởng kinh tế. GDP năm 1999 giảm còn 5,8%. Thị trường bất động sản cũng rơi giai đoạn suy thoái (1997 – 1999).

Nhà nước ban hành 2 nghị định là Nghị định số 18 và 87 về thuê đất. Nhằm ngăn chặn hiện tượng đầu cơ, điều tiết thị trường. Làn sóng xả hàng ồ ạt diễn ra làm thị trường bất động sản ở trạng thái cung vượt cầu, quay đầu lao dốc.

b) Chu kỳ bất động sản thứ 2: 2000 – 2006

• 2000 – 2002 tăng trưởng: Vào những năm cuối thế kỷ 20 đầu thể kỷ 21, Việt Nam tích cực hội nhập kinh tế. Đặc biệt vào năm 2001 Việt Nam đã ký Hiệp định thương mại Việt Mỹ giúp nền kinh tế tăng trưởng tốt. GDP đạt 6,79% – 6,89% – 7,04% – 7,24% lần lượt các năm 2000, 2001, 2002. Thị trường bất động sản đã chuyển mình vào năm 2000 và tăng trưởng mạnh mẽ vào năm 2001 – 2002.

Chủ trương cho Việt kiều mua nhà và ban hành giá đất mới nên giá nhà đất tăng mạnh, đạt đỉnh vào quý 2/2001. Đây cũng chính là thời điểm, Luật Doanh nghiệp năm 2000, Luật Đầu tư nước ngoài năm 2001 ra đời.

• 2003 – 2006 suy thoái: Sau giai đoạn thị trường bất động sản bùng nổ thì thị trường chậm lại. Thị trường ghi nhận 2003 giao dịch thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%.

“Luật Đất đai 2003” và “Nghị định 181” với quy định “dự án phải xây dựng nhà xong mới được bán”. Điều này đã chấm dứt tình trạng “phân lô bán nền”. Từ cuối năm 2003, thị trường bất động sản trầm lắng, nhưng giá không giảm mạnh. Do vốn đầu tư chủ yếu là tiền nhàn rỗi của tư nhân. Lợi nhuận thu từ kinh doanh bất động sản giảm mạnh khiến dòng vốn chuyển sang thị trường chứng khoán.

c) Chu kỳ bất động sản thứ 3: 2007 – 2013

• 2007 – 2009 tăng trưởng: Sau 4 năm thị trường trầm lắng. Đồng thời năm 2006 Việt Nam chính thức tham gia Tổ chức thương mại thế giới WTO. Thị trường bất động sản hồi phục và tăng trưởng sốt vào 2007-2008. Giá đất được thổi lên cao vượt qua khả năng mua của đa số người dân. Lạm phát năm 2008 lên đến 22%.

Việt Nam chính thức gia nhập WTO, đón nhận làn sóng đầu tư lớn sau hội nhập. Nguồn vốn thặng dư lớn chuyển dịch từ thị trường chứng khoán sang thị trường bất động sản. Thời điểm này, giá nhà đất tăng cao từ 50-70%, thậm chí lên tới 100%. Đồng thời có sự chuyển hướng đầu tư nhà riêng lẻ sang dự án bất động sản.

• 2009 – 2013 suy thoái: Giữa năm 2008 khủng hoảng kinh tế toàn cầu diễn ra làm cho nền kinh tế một lần nữa lao dốc. Kéo theo chu kỳ thoái trào của thị trường bất động sản. Nhiều doanh nghiệp bất động sản rơi vào tình trạng nợ xấu tăng vọt. Lạm phát trong những năm 2008, 2012 lên trên 20%. Ngân hàng nhà nước phải thặt chặt chính sách tiền tệ. Thị trường bất động sản rơi vào cảnh ảm đạm, đóng băng vào những năm 2011 – 2013.

Chính sách thắt chặt tín dụng của Chính phủ nhằm kiểm soát bong bóng bất động sản và kiềm chế lạm phát khiến thị trường bất động sản lập tức bị ảnh hưởng nặng nề. Giá bất động sản giảm mạnh trung bình 30-40%. Nhà đầu tư giai đoạn này sử dụng đòn bẩy tài chính cao.

d) Chu kỳ bất động sản thứ 4: 2014 đến nay

• 2014 – 2018 tăng trưởng: năm 2012 cơ quan quản lý nhà nước nỗ lực tìm chính sách để kích thích lại thị trường bất động sản. Vào năm 2013, gói tín dụng 30 nghìn tỷ hỗ trợ nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ ra đời. Thêm vào đó, năm 2014 bắt đầu cho phép người nước ngoài được sở hữu bất động sản tại VN. Thị trường bất động sản được kích thích tăng trưởng trở lại.

Thị trường bất động sản có dấu hiệu hồi phục từ cuối năm 2013 và phát triển ổn định. Giai đoạn này thị trường xuất hiện nhiều loại hình bất động sản mới gia nhập như: officetel, condotel, shop house… Trong năm 2018, thị trường xảy ra các đợt sốt đất lan rộng tại nhiều khu vực trên cả nước.

• 2019 – 2023: bất ổn địa – chính trị và kinh tế toàn cầu. Sốt đất tiếp tục bùng phát ở nhiều địa phương khiến giá bất động sản ở những nơi này tăng cao. Tuy nhiên các cơn sốt qua rất nhanh. Thị trường tại khu vực đó nhanh chóng rơi vào trầm lắng. Thị trường bất động sản xuất hiện sự sụt giảm cả về nguồn cung và số lượng giao dịch.

Hiện nay, ở hai thị trường lớn TP.HCM và Hà Nội, nguồn cung tiếp tục suy giảm. Về nguồn cầu phục vụ nhu cầu ở thật là điểm sáng của thị trường. Bên cạnh đó, dự án từ chủ đầu tư uy tín với chất lượng tốt, tiện ích đa dạng. Sẽ nhận được sự quan tâm của phần lớn khách hàng. Giá bán dự kiến đi ngang hoặc giảm nhẹ. Cùng với việc chủ đầu tư ban hành nhiều chính sách kích cầu. Là điểm tích cực mà nhà đầu tư có ý định mua bất động sản có thể xem xét.

3. Quỹ đất của các doanh nghiệp bất động sản

Đối với doanh nghiệp Bất động sản, thì quá trình tạo lập quỹ đất có ý nghĩa quan trọng. Là việc mà doanh nghiệp có định hướng chiến lược lâu dài đều đặt ra và thường xuyên triển khai. Việc săn quỹ đất là việc mang tính sống còn đối với sự phát triển của các doanh nghiệp bất động sản. Dù là làm nhà ở hay khu công nghiệp.

Việc mở rộng và đầu tư quỹ đất của các doanh nghiệp là không hề dễ dàng. Nhưng việc khai thác, vận hành và tạo ra dòng tiền trên đất còn quan trọng hơn. Thậm chí có thể mang lại nhiều rủi ro đối với chính bản thân doanh nghiệp bất động sản đó. Như cạn vốn, phải sáp nhập, bán lại…

Một số yếu tố cần thiết để đánh giá quỹ đất của doanh nghiệp:

• Pháp lý của đất có rõ ràng? Đất có nằm trong quy hoạch hay không? Chủ đầu tư (pháp lý chủ đầu tư, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư). Phê duyệt quy hoạch. Pháp lý về đất (đất sản xuất kinh doanh hay đất ở, các loại hình sử dụng đất là 50 năm hay đất ở vĩnh viễn…). Và pháp lý về xây dựng (có giấy phép xây dựng hay chưa, giấy phép xây dựng hạ tầng, phần thân hay phần thô…).
• Đất có phải thực hiện đền bù giải toả không? Tiến độ thực hiện như thế nào? Có khó khăn gì hay không? (Đây là một giai đoạn cực kỳ khó khăn để những quỹ đất thực sự có thể khai thác).
• Giá đất đền bù, giải toả có thống nhất? Có sự tranh chấp giữa bên giải toả và người mua hay không?

• Thời gian dự án và tiến độ thực hiện. Thực tế có những quỹ đất trong mơ. Tuy vậy khi triển khai cần có sự điều chỉnh, tham gia của chính quyền địa phương. Thì phát sinh sự chậm trễ, có thể kéo dài đến nửa năm, thậm chí hàng năm trời. Hoặc có những dự án đắp chiếu, hoặc mật độ thưa thớt, pháp lý hoàn thiện chậm trễ, bàn giao chậm trễ. Thì dù quỹ đất có đẹp cũng sẽ thành đất trống.
• Tiềm lực tài chính của công ty để khai thác được quỹ đất. Một cơ cấu tài chính vững mạnh của doanh nghiệp bất động sản mới có thể đáp ứng được những yêu cầu trong việc khai thác quỹ đất. Nên một doanh nghiệp bất động sản nếu chỉ nhìn vào quỹ đất đang có. Thì cũng chưa thể nói lên được nhiều điều. Mà cần nhìn về dòng tiền và cách khai thác trên những quỹ đất sẵn có tạo ra tiềm lực tài chính ổn định và lâu dài hay không?
• Quỹ đất ở vùng cơ sở hạ tầng phát triển, có sự biến động nhất định về giá đất hay không? Và thuộc những khu vực được hưởng lợi từ xu hướng hạ tầng trong tương lai.

Quỹ đất của một doanh nghiệp bất động sản chủ yếu nằm 3 nơi trên báo cáo tài chính:

(1) Hàng tồn kho: Là các dự án mà doanh nghiệp đang triển khai. Sau khi triển khai xong thì doanh nghiệp sẽ kinh doanh luôn các dự án này.

(2) Xây dựng cơ bản dở dang: Cũng là các dự án doanh nghiệp đang triển khai. Nhưng các dự án này khi hoàn thành sẽ chuyển sang bất động sản đầu tư.

(3) Bất động sản đầu tư: là các dự án được xây dựng với mục đích cho thuê, các bất động sản nắm giữ chờ tăng giá và không có ý định kinh doanh trong kỳ.

Quỹ đất mang ý nghĩa sống còn đối với một doanh nghiệp bất động sản. Là cơ sở để triển khai, phát triển các dự án và cũng là nguồn thu sau này của doanh nghiệp. 

Ngành bất động sản tại Việt Nam tương đối phân mảnh với hơn 55 doanh nghiệp đang hoạt động trên 3 sàn. Nhưng xét trên quy mô về giá trị sổ sách của quỹ đất. Thì 2 doanh nghiệp đứng đầu là VHM và NVL đã vượt qua tất cả các doanh nghiệp còn lại cộng vào.

Top là 1 cuộc chiến của riêng của VHM và NVL. Đây là hai đối thủ rất xứng tầm “kẻ tám lạng – người nửa cân”. NVL giữ top 1 cho đến khi VHM lên sàn. Và chỉ lấy lại được vị trí này từ quý 3 năm 2020. Nhưng sang đến năm 2021 thì vị trí dẫn đầu đã quay lại với VHM.

Hầu hết các “đại gia bất động sản” đều nằm ở khu vực phía Nam (cụ thể là TP. Hồ Chí Minh). Phía bắc duy nhất chỉ có đại diện là VHM.

Ví dụ 1: Quỹ đất của các doanh nghiệp bất động sản trên sàn chứng khoán

• Trong số các doanh nghiệp bất động sản niêm yết lớn nhất trên sàn chứng khoán. Hiện nay Công ty Cổ phần Vinhomes (mã chứng khoán: VHM) là nhà phát triển sở hữu quỹ đất lớn nhất tại Việt Nam. Với tổng diện tích lên đến hơn 17.800 ha tính đến 31/12/2022, theo số liệu từ báo cáo thường niên 2022.

Vinhomes cho biết, đây là nền tảng cho sự tăng trưởng bền vững của Vinhomes trong nhiều năm tới. Các dự án tiềm năng của Vinhomes đều tọa lạc tại vị trí đắc địa tại các tỉnh thành trọng điểm. Hoặc có tốc độ đô thị hóa cao trên toàn quốc và các thành phố có nhiều tiềm năng về phát triển du lịch. Khoảng 50% quỹ đất (tính theo diện tích sàn) của Vinhomes nằm ở 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP HCM.

• Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc Nova (Novaland, mã chứng khoán: NVL). Tính đến hết năm 2022, Novaland ghi nhận quỹ đất đang nghiên cứu và phát triển đạt khoảng 10.600ha. Phân bổ cho các dòng sản phẩm chủ lực là bất động sản đô thị, bất động sản đô thị du lịch tại các thành phố có tiềm năng du lịch. 

Tại báo cáo thường niên 2022, Novaland cho biết, công ty xác định tập trung tái cấu trúc toàn diện. Thay đổi mô hình hoạt động và cơ cấu tổ chức. Tập trung thiết lập lại nền tảng cấu trúc quản trị công ty, tài chính doanh nghiệp, hệ thống, quy trình hoạt động. Phân tầng trách nhiệm, con người phù hợp với mục tiêu kế hoạch kinh doanh 2023 – 2025. Tinh gọn, cắt giảm các chuỗi hoạt động, vận hành, kinh doanh chưa cần thiết trong giai đoạn hiện tại. Và những hoạt động đầu tư không mang lại giá trị gia tăng cho khách hàng và nhà đầu tư. Trên hết là tập trung vào kinh doanh cốt lõi là đầu tư và phát triển bất động sản.

• Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã chứng khoán: PDR). Quỹ đất tại thời điểm cuối năm 2022 của công ty là 5.804,45 ha, tăng 12 lần so với năm 2020. Tập trung nhiều ở Quảng Ngãi (4.173 ha), Đà Nẵng (535,27 ha), Đồng Tháp (394,34 ha), Bình Dương (282,7 ha)… Nếu tính cả quỹ đất cho bất động sản khu công nghiệp, tổng quỹ đất của cả Phát Đạt sẽ đạt 7.404,45 ha (Nguồn: Báo cáo thường niên CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt năm 2022).
• Tổng công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp, mã chứng khoán: DIG). Hiện đang sở hữu một quỹ đất sạch 8.000 ha trải dài các tỉnh thành trên cả nước. Như Bà Rịa – Vũng Tàu, Đồng Nai, Vĩnh Phúc, Kiên Giang, Hậu Giang, Thanh Hoá, Bắc Ninh, Hà Nam, Vĩnh Phúc… Với lợi thế hiện có quỹ đất sạch và quỹ đất tiềm năng trải dài trên nhiều đô thị lớn của cả nước đã hoàn thành hồ sơ pháp lý. DIC Corp xác định đây là lĩnh vực trụ cột trong tầm nhìn đến năm 2050 (Nguồn: Báo cáo thường niên Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng năm 2022).
• Quỹ đất đang phát triển của Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (mã chứng khoán: DXG) đạt diện tích hơn 4.100 ha (Nguồn: Báo cáo thường niên CTCP Tập đoàn Đất Xanh năm 2022).

Đáng lưu ý, quỹ đất của các doanh nghiệp bất động sản nói trên bắt đầu có sự dịch chuyển về các tỉnh miền Trung. Với Đất Xanh, 51% quỹ đất của tập đoàn này tọa lạc tại TP. HCM và các tỉnh, thành phố vệ tinh như Đồng Nai, Bình Dương, Long An… Đây là khu vực có cơ sở hạ tầng gần như đã được hoàn thiện. Tạo điều kiện thuận lợi cho việc lưu thông mua bán của khách hàng. Trong khi đó, 49% quỹ đất còn lại của Đất Xanh thuộc phân khúc trung và dài hạn. Trải dài khắp các tỉnh phía Bắc, Nam Trung Bộ và khu vực Tây Nam bộ. Khu vực được dự báo sẽ còn tiếp tục thu hút đầu tư nhờ lợi thế hạ tầng giao thông ngày càng đồng bộ, tốc độ đô thị hóa nhanh.

Ngoài ra, đối với doanh nghiệp bất động sản. Nhà đầu tư cần đặc biệt lưu tâm đến chỉ tiêu “hàng tồn kho”.

Đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS thì chỉ tiêu “hàng tồn kho” được ghi nhận trên bảng cân đối kế toán của báo cáo tài chính gồm có 2 khoản mục: 

• Hàng hóa (là sản phẩm hoàn thiện như căn hộ, nhà ở…).
• Chi phí sản phẩm dở dang (là giá trị quyền sử dụng đất, chi phí lãi vay đã được vốn hóa, chi phí thiết kế, chi phí xây dựng… của các dự án đang trong giai đoạn triển khai).

“Hàng hóa” được ghi nhận trong trường hợp dự án đã hoàn thành, xây dựng xong, đã đủ điều kiện đưa vào sử dụng nhưng doanh nghiệp chưa bán được. “Chi phí sản phẩm dở dang” được ghi nhận trong trường hợp dự án đang ở giai đoạn triển khai. Bao gồm chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí thiết kế dự án, chi phí giám sát và xây dựng của những hạng mục đã hoàn thành.

Trong lĩnh vực bất động sản, sản phẩm hoàn thiện tồn kho mới đáng lo ngại. Hàng tồn kho thành phẩm là sản phẩm hoàn thiện như căn hộ, nhà ở đưa ra thị trường nhưng không được giao dịch. Làm mất tính thanh khoản của doanh nghiệp. Trở thành cục nợ có thể dẫn đến nguy cơ phá sản nếu không thể biến lượng hàng tồn thành tiền. Trên thị trường, hàng tồn chủ yếu là các dự án bất động sản cao cấp với mức giá quá cao. Không phù hợp với túi tiền của đại đa số người dân.

Còn tồn kho bán thành phẩm hay còn gọi là bất động sản dở dang. Nếu thực hiện mãi không xong vì nhiều lý do cả về thủ tục pháp lý, vốn… và kéo dài sẽ trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp bất động sản nói riêng và cho nền kinh tế nói chung. Hàng tồn kho nằm trong nhóm dự án vướng mắc về pháp lý, bị dừng triển khai, không ra được sản phẩm làm tăng gánh nặng chi phí, lãi vay ngày càng lớn cho doanh nghiệp.

Ví dụ 2: Novaland, Vinhomes, Becamex IDC, Nam Long, Đất Xanh, Khang Điền, Kinh Bắc và Phát Đạt là 8 doanh nghiệp địa ốc có hàng tồn kho trên mức 10.000 tỷ đồng ghi nhận tại thời điểm cuối quý I/2023 (Theo Báo cáo tài chính quý I/2023 của các doanh nghiệp).

Thống kê kết quả kinh doanh quý I/2023 của gần 60 doanh nghiệp địa ốc đang niêm yết trên sàn. Giá trị hàng tồn kho tại ngày 31/3 ở mức trên 350.000 tỷ đồng. Trong đó, có 8 doanh nghiệp (chủ yếu phát triển loại hình nhà ở, nghỉ dưỡng, khu công nghiệp) có hàng tồn kho ghi nhận trên mức 10.000 tỷ đồng. Là Novaland, Vinhomes, Becamex IDC, Nam Long, Đất Xanh, Khang Điền, Kinh Bắc và Phát Đạt.

Tại thời điểm cuối quý I, tổng giá trị hàng tồn kho của 8 doanh nghiệp này ghi nhận hơn 327.000 tỷ đồng. Giảm 4% so với cuối năm 2022 nhưng tăng 21% so với cuối năm 2021.

• Dẫn đầu danh sách này là CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, Mã: NVL). Với giá trị hàng tồn kho ghi nhận gần 136.905 tỷ đồng (chiếm 53% tổng tài sản). Tăng không đáng kể so với cuối năm ngoái. Chiếm 91% tổng hàng tồn kho (tương đương hơn 125.000 tỷ đồng) là giá trị quỹ đất và dự án đang xây dựng. Phần còn lại là bất động đã xây dựng hoàn thành và hàng hóa bất động sản, bất động sản đã hoàn thiện chờ bàn giao cho khách hàng.
• Đứng trí thứ hai là CTCP Vinhomes (Mã: VHM) với hơn 61.000 tỷ (giảm 5% so với cuối năm 2022). Chủ yếu nằm tại các bất động sản để bán đang xây dựng. Cụ thể gồm: Tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng và phát triển) ở dự án KĐT sinh thái Dream City, KĐT Đại An, Vinhomes Grand Park, Vinhomes Smart City, dự án Vinhomes Ocean Park và một số dự án khác.
• Tiếp theo là Tổng Công ty Đầu tư và phát triển Công nghiệp – CTCP (Becamex IDC – Mã: BCM). Với giá trị hàng tồn kho hơn 21.358 tỷ đồng (chiếm 44% tổng tài sản), tăng không đáng kể so với cuối năm ngoái. Trong đó, chủ yếu là chi phí xây dựng cơ bản dở dang của các dự án. Bao gồm chi phí đền bù giải phóng mặt bằng và các chi phí phải trả để có được quyền sử dụng đất. Chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và các chi phí có liên quan khác. Tại ngày 31/3, doanh nghiệp có hơn 1.820 tỷ đồng chi phí sản xuất kinh doanh dở dang dài hạn tại các dự án Lake View, Hòa Lợi, TDC Plaza, Unitown giai đoạn 2.

• Giá trị hàng tồn kho của CTCP Đầu tư Nam Long (Mã: NLG) tại thời điểm cuối quý I chiếm tới 57% tổng tài sản. Ghi nhận hơn 15.681 tỷ đồng, tăng 5% so với cuối năm 2022. Đây chủ yếu là các bất động sản dở dang tại các dự án như dự án Izumi (hơn 8.628 tỷ), Southgate (hơn 3.663 tỷ), Waterpoint (hơn 1.483 tỷ), dự án Cần Thơ (hơn 572 tỷ), Akari (gần 569 tỷ)…
• Tương tự, CTCP Tập đoàn Đất Xanh (Mã: DXG). Ghi nhận gần 15.114 tỷ đồng (chiếm gần 50% tổng tài sản), tăng 8% so với cuối năm 2022. Trong đó, chủ yếu là các bất động sản dở dang (hơn 11.888 tỷ), bất động sản thành phẩm chỉ chiếm hơn 1.590 tỷ.
• Chiếm tới 61% tổng tài sản tại cuối quý I của CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (Nhà Khang Điền – Mã: KDH). Là hàng tồn kho với giá trị hơn 12.656 tỷ đồng, tăng nhẹ so với cuối năm ngoái. Đây toàn bộ là các bất động sản dở dang đang xây dựng tập trung chủ yếu tại dự án Khang Phúc – Khu dân cư Tân Tạo (hơn 5.405 tỷ). Khu nhà ở Đoàn Nguyên – Bình Trưng Đông (3.300 tỷ). Bình Trưng (hơn 1.134 tỷ), An Dương Vương (gần 609 tỷ), Khang Phúc (549 tỷ), Thủy Sinh – Phú Hữu (hơn 409 tỷ),…

• Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc – CTCP (mã chứng khoán: KBC). Công ty tồn kho hơn 12.287 tỷ đồng tại các dự án kinh doanh dở dang. Như Khu công nghiệp và đô thị Tràng Cát (7.913 tỷ), Khu công nghiệp Tân Phú Trung (1.174 tỷ). Hay Khu đô thị Phúc Ninh (1.113 tỷ), Khu công nghiệp Nam Sinh – Hạp Lĩnh (958 tỷ). Dự án nhà ở xã hội tại thị trấn Nếnh (411 tỷ),…
• Cũng con số này tại CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Mã: PDR) là 12.131 tỷ đồng. Không biến động nhiều so với cuối năm ngoái. Trong đó, đa số là các bất động sản dở dang như The EverRich 2 (3.598 tỷ), Bình Dương Tower (2.340 tỷ), Tropicana Bến Thành Long Hải (1.994 tỷ), Phước Hải (1.519 tỷ), The EverRich 2 (877 tỷ),…

Nguyên nhân tồn kho cao: Một trong những khó khăn lớn nhất mà các doanh nghiệp bất động sản phải đối mặt từ nửa cuối năm 2022 đến nay đó là tình trạng “đóng băng” thanh khoản. Không bán được hàng nên không có dòng tiền quay vòng.

Trong quý đầu năm 2023, các chủ đầu tư, môi giới, khách hàng, nhà đầu tư cùng nhau “ấn nút chờ”. Toàn bộ thị trường “nín thở”. Không hoàn toàn án binh bất động nhưng luôn trong trạng thái nghe ngóng, chờ đợi từng động thái từ phía Chính phủ.

Nguồn cung ra thị trường quý I chỉ đạt khoảng 25.000 sản phẩm. Chủ yếu là hàng tồn kho từ các dự án mở bán trước đó. Cầu cao nhưng lượng giao dịch thấp do nguồn cung trên thị trường chủ yếu là các sản phẩm đầu tư và phân khúc cao cấp. Không phù hợp với nhu cầu thực sự và khả năng chi trả của người dân.

Thị trường cũng xuất hiện tình trạng các chủ đầu tư e ngại mở bán các dự án mới do có nhiều yếu tố bất lợi. Nhất là đối với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng. Nhiều chủ đầu tư dự án đã đóng giỏ hàng, rời hoạt động mở bán. Và rời lịch đưa vào khai thác theo kế hoạch khiến lượng hàng tồn kho tăng cao.

Lời kết

Trên đây là bài viết chia sẻ của Cú về một số vấn đề đặc trưng khi phân tích cổ phiếu ngành bất động sản. Khi đầu tư cổ phiếu ngành bất động sản, nhà đầu tư cần xem xét kỹ lưỡng để đánh giá được giá trị thực sự. Dựa vào những tiêu chí được gợi ý bên trên cũng như chiến lược đầu tư của bản thân. Nhà đầu tư có thể chọn lọc ra được cổ phiếu phù hợp nhất. Đồng thời để giảm bớt rủi ro, nguồn vốn và danh mục đầu tư cũng cần được cân nhắc.

Để cập nhật thêm những kiến thức tài chính – chứng khoán bổ ích. Hãy ghé thăm Cú thường xuyên nhé!

Nếu còn điều gì thắc mắc về chủ đề này, anh em có thể inbox cho Cú. Cú luôn sẵn sàng trao đổi và đón nhận những thông tin kiến thức mới đến từ anh em.

Ngoài ra, anh em cũng nên trang bị cho mình các kiến thức vĩ mô khác hữu ích với nhà đầu tư.

Anh em có thể tham khảo bài viết khác về Định giá cổ phiếu của Cú như:

1. Phương pháp định giá cổ phiếu hiệu quả cho nhà đầu tư chứng khoán (P1)
2. Định giá cổ phiếu theo chỉ số P/E dễ hiểu nhất (P.2)
3. Định giá cổ phiếu theo chỉ số P/B dễ hiểu nhất (P.3)
4. Định giá cổ phiếu theo chỉ số P/S dễ hiểu nhất (P.4)
5. Định giá cổ phiếu theo chỉ số PEG dễ hiểu nhất (P.5)
6. Định giá cổ phiếu theo chỉ số EV/EBITDA dễ hiểu nhất (P.6)
7. Định giá cổ phiếu theo mô hình chiết khấu cổ tức dễ hiểu nhất (P.7)
8. Định giá cổ phiếu bằng cách chiết khấu dòng tiền tự do FCFF (P.8)
9. Định giá cổ phiếu bằng cách chiết khấu dòng tiền tự do FCFE (P.9)

Khóa học chứng khoán cho NĐT F0 của Cú

Ngoài ra để hiểu rõ hơn cách phân tích chuyên sâu 1 báo cáo kết quả kinh doanh. Anh em có thể học thêm. Hiện tại Cú có cung cấp khóa học chứng khoán. Với những kiến thức từ cơ bản đến nâng cao cho anh em. Cụ thể, bao gồm 3 khóa học: phân tích cổ phiếu BĐS, chứng khoán cơ sở, và chứng khoán phái sinh. Cú sẽ giúp anh em:

💯 Cung cấp kiến thức căn bản từ A-Z cho nhà đầu tư cả mới và lâu năm.

💯 Thực chiến thị trường, thành thạo các lệnh giao dịch.

💯 Hiểu đúng về cổ phiếu BĐS, mô hình kinh doanh. Cách biến dự án thành tiền của DN BĐS.

Vì vậy nếu anh em nào có nhu cầu, có thể đăng ký khóa học hướng dẫn cơ bản từ A-Z về chứng khoán của Cú. Khóa học dành cho cả nhà đầu tư mới và lâu năm. Chỉ cần inbox là Cú sẽ giải đáp các thắc mắc nhé!

Chúc anh em đầu tư thành công!

Các kênh liên lạc

Để cập nhật thêm nhiều thông tin bổ ích về chứng khoán, theo dõi các kênh của Cú theo thông tin:

| Facebook: https://www.facebook.com/CuThongThai.VNInvestor/

| Youtube: https://www.youtube.com/channel/UCsk1Sln_4ju2JVyPhFcWwtA?sub_confirmation=1

| Tiktok: https://www.tiktok.com/@cuthongthai

| Instagram: https://www.instagram.com/cuthongthai/

| Podcasts: https://open.spotify.com/show/2QVMe6zi7toZM1YzRdUt7V

| Group cộng đồng Nhà đầu tư F0: https://www.facebook.com/groups/17609477738969