Phân tích cổ phiếu bất động sản – Đòn bẩy, hiệu quả sử dụng vốn

Các mã cổ phiếu bất động sản mang đến nhiều cơ hội nhưng cũng không ít rủi ro cho nhà đầu tư. Người chơi cần cẩn trọng trong việc phân tích và lựa chọn cổ phiếu tiềm năng để đầu tư sinh lời.

Chủ đề trong bài viết này Cú sẽ thực hiện việc phân tích với anh em. Đó chính là về đặc điểm của cổ phiếu bất động sản nói riêng và ngành nghề bất động sản nói chung. Bất động sản là một trong những nhóm cổ phiếu trụ cột, chiếm 1/5 tổng vốn hóa thị trường. Và chỉ đứng sau nhóm cổ phiếu ngân hàng. Đây là nhóm cổ phiếu vừa có nhiều tiềm năng tăng trưởng. Nhưng cũng sẽ ẩn chứa rất nhiều rủi ro cho nhà đầu tư. Vì thế nên trong bài viết này, Cú sẽ phân tích chi tiết các vấn đề đặc trưng khi phân tích và đầu tư cổ phiếu bất động sản.

Vậy hãy cùng Cú tìm hiểu về cổ phiếu ngành bất động sản. Và những vấn đề đặc trưng khi phân tích cổ phiếu bất động sản. Nhà đầu tư cần lưu ý trong bài viết dưới đây. Để giúp anh em đưa ra những quyết định hợp lý và đúng đắn hơn trong những cơ hội đầu tư nhé!

1. Vấn đề ghi nhận doanh thu của các doanh nghiệp bất động sản

Chắc có lẽ rất nhiều anh em đã từng thắc mắc rằng: Lý do vì sao các doanh nghiệp Bất động sản (BĐS) đang dù “bất động” trong mùa dịch Covid. Nhưng nhiều công ty vẫn ghi nhận lãi ầm ầm. Và dường như doanh nghiệp muốn doanh thu, lợi nhuận là số nào thì sẽ có số đó?

Để các anh em có thể hiểu rõ hơn tình hình hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp BĐS. Và dự báo cho các năm tới. Trong phần này, Cú xin chia sẻ với anh em về các phương án ghi nhận doanh thu của các đơn vị BĐS.

Quy định theo Thông tư 200/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính. Các chủ đầu tư phát triển dự án bất động sản sẽ ghi nhận doanh thu khi:

1. Bất động sản đã hoàn thành toàn bộ và bàn giao cho người mua. Doanh nghiệp đã chuyển giao rủi ro. Và các lợi ích gắn liền với quyền sở hữu bất động sản cho người mua.
2. Doanh nghiệp không còn nắm giữ quyền quản lý bất động sản như người sở hữu bất động sản. Hoặc quyền kiểm soát bất động sản.
3. Doanh thu được xác định tương đối chắc chắn.
4. Doanh nghiệp đã thu được hoặc sẽ thu được lợi ích kinh tế từ giao dịch bán bất động sản.
5. Xác định được chi phí liên quan đến giao dịch bán bất động sản.

Giải thích một cách dễ hiểu, điều nhà đầu tư cần nắm như sau:

• Đối với cổ phiếu nhà ở: Doanh nghiệp chỉ được ghi nhận doanh thu khi bàn giao dự án. Do vậy sẽ có độ trễ tương đối sau khi bán hàng. Do đó, nhà đầu tư cần xác định điểm rơi lợi nhuận của doanh nghiệp. Cũng như các chỉ số tài chính, hiệu quả hoạt động kinh doanh. Và cơ cấu đòn bẩy trước khi thực hiện việc đầu tư.
• Đối với nhóm cổ phiếu khu công nghiệp: Cách ghi nhận doanh thu sẽ tùy thuộc vào từng doanh nghiệp. Nhưng chủ yếu được chia làm 2 dạng chính. Là ghi nhận 1 lần và ghi nhận liên tục trong thời gian cho thuê đất. Do vậy, nhà đầu tư cần lưu ý đến tiến độ đền bù, giải phóng thi công hạ tầng. Tệp khách hàng chính tại mỗi khu công nghiệp, các ưu đãi về chính sách của Nhà nước.

Như vậy, khác với các doanh nghiệp thuộc lĩnh vực khác. Doanh thu và lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản sẽ có độ trễ. Vì ghi nhận các sản phẩm đã bán trước đó. Cụ thể, lợi nhuận năm nay, nhưng là ghi nhận đã bán các sản phẩm trong quá khứ.

Trên thực tế thì việc ghi nhận doanh thu này khá phức tạp. Và các chủ đầu tư lên sàn lại càng có nhiều mạnh khóe và giai đoạn để ghi nhận. Làm sao để các nhà đầu tư đọc hiểu được doanh thu này đến từ những năm nào trước đó?

Để một chủ đầu tư có thể chào bán sản phẩm BĐS. Và ký được hợp đồng mua bán với khách hàng không hề dễ dàng. Phải trải qua quá trình xin giấy phép rất khó và đảm bảo ít nhất các điều kiện:

1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, quy hoạch 1/500 (Trường hợp đất công phải qua đấu giá).
2. Giấy phép xây dựng.
3. Nếu tòa nhà cung cư phải xong phần móng – đất nền/ nhà phố phải xong hạ tầng.
4. Hợp đồng bảo lãnh với ngân hàng.
5. Phải có được giấy phép đủ điều kiện bán hàng.

Nhưng thông thường không chủ đầu tư nào có thể chờ tới mấy năm trời. Và bỏ cả mớ tiền để chờ xong mới bán cho khách. Mà thường các chủ đầu tư phải đẻ ra các đơn vị trung gian. Thường được gọi là: Đơn vị phát triển dự án, Đơn vị phân phối hay các sàn độc quyền. Thế nên phương án ghi nhận doanh thu cũng được tính kể từ lúc Chủ đầu tư bắt đầu ký Hợp đồng với khách hàng. Và bàn giao nền hoặc căn hộ. Đây là mấu chốt để chủ đầu tư có thể “biến hoá” doanh thu bất cứ lúc nào.

1.1 Mô hình 1: Mô hình bán lẻ – thông qua đơn vị phát triển dự án/ Công ty phân phối/ Sàn độc quyền

Khi phát triển dự án, các công ty con phân phối tổng/dự án/sàn độc quyền sẽ nhận hàng từ Công ty mẹ. Và bán giữ chỗ cho các khách hàng, vẫn thu tiền theo tiến độ bình thường. Nhưng sẽ không phải là hợp đồng mua bán. Mà thường sẽ là Hợp đồng tư vấn, Hợp đồng hợp tác, Thoả thuận giữ chỗ để mua căn hộ/nhà phố… Khi thu được 30% – 50% – 70% giá trị hợp đồng. Thì khoản tiền này sẽ được chuyển về cho chủ đầu tư để phát triển hạ tầng, xây móng… Thông thường cũng phải từ 6 tháng đến 1 năm. Do đó có khi thu đủ 95% nhưng chưa có hợp đồng mua bán. Lúc này trên báo cáo tài chính của doanh nghiệp sẽ ghi nhận như sau:

• Trên báo cáo Kết quả kinh doanh: Doanh thu 0 đồng.
• Trên bảng cân đối kế toán: Nhận tiền trước từ khách hàng.
• Trên báo cáo lưu chuyển tiền tệ: dòng tiền nhận trước từ khách hàng.

Vì là gà cùng một mẹ nên việc huy động vốn trước như thế này có thể xảy ra 1 năm trước đó. Còn lại việc ghi nhận doanh thu sẽ làm tuần tự như sau:

• Quý 1: công ty báo lỗ bình thường.
• Quý 2: công ty vẫn báo lỗ – tới đây cổ đông bỏ chạy mất dép vì sợ quý 3, 4 thảm hại hơn.
• Quý 3: đùng 1 phát ghi nhận lãi cả nghìn tỷ đồng. Lúc này cổ đông lại ầm ầm lao vào.

Thủ thuật là khi đủ điều kiện bán hàng. Chủ đầu tư sẽ lần lượt ký hợp đồng với số lượng nhất định các khách hàng. Và phân bổ doanh thu, lợi nhuận cho tới hết năm.

1.2 Mô hình 2: Mô hình bán sỉ

Chủ đầu tư sẽ bán hết toàn bộ dự án cho Đơn vị phát triển dự án. Việc bán hàng ra bên ngoài tùy thuộc vào Đơn vị phát triển. Và không quan tâm tới có thật sự Stock-out (Hàng không đủ để bán).

Với mô hình này hợp đồng giữa CĐT và đơn vị phát triển dự án sẽ quy định các % ghi nhận. Thường sẽ căn cứ vào:

• Biên bản bàn giao.
• Tiến độ hoàn thành dự án (30% – 50% – 70%).

Với hình thức bán sỉ này. Thường sẽ không nhìn thấy ngay được số dư đang thu trước từ khách hàng. Mà sẽ được ghi nhận 1 cục theo quý/năm. Công ty Phát Đạt (PDR) thường xuyên ghi nhận theo phương án này.

1.3 Mô hình 3: Đơn vị phát triển dự án – Đơn vị lên sàn là đơn vị phân phối độc quyền – không phải là chủ đầu tư

Để xin giấy phép cho 1 dự án rất khó khăn. Nên nhiều chủ đầu tư thường sẽ mua luôn cả dự án. Và biến các đơn vị này thành các công ty con trong tập đoàn hoặc là 1 công ty độc lập. Về mặt hình thức thì là 2 công ty khác nhau. Nhưng bản chất thì không khác gì là 1 công ty.

Đơn vị phát triển dự án sẽ chịu trách nhiệm marketing, phân phối. Và ký hợp đồng tư vấn cho CĐT. Công ty ghi nhận trên bảng cân đối kế toán là khoản thu tiền trước từ khách hàng. Khi đơn vị CĐT hoàn thành xong các thủ tục để có thể huy động vốn. Thì Đơn vị phát triển dự án sẽ ghi nhận doanh thu. Và “cooking” doanh thu/lợi nhuận theo từng giai đoạn. Với hình thức này Đơn vị phát triển dự án không những cooking được doanh thu theo các thời kỳ. Mà còn cả lợi nhuận theo các thời kỳ.

Chẳng hạn: Chủ đầu tư quy định 1 sản phẩm bán ra. Đơn vị phát triển dự án có thể lãi 20 – 30 – 40 – 50% tùy thuộc vào quy định giữa 2 bên. Với hình thức này không khác gì khoán trọn dự án. Với mức lợi nhuận tùy thuộc ý chí của chủ đầu tư. Việc lên sàn và doanh thu chỉ tính cho đơn vị phát triển dự án. Còn chủ đầu tư thực tế lãi lỗ như thế nào thì không quan trọng.

Tóm lại, các anh em mới tập chơi Chứng khoán nghe các bác lùa gà Quý 1 – Chứng, Quý 2 – Bank, Quý 3 – BĐS. Hay dựa vào PE để lùa gà đối với ngành BĐS thì không chuẩn. Vì đơn giản việc ghi nhận doanh thu, lợi nhuận vào thời điểm nào. Sẽ tùy thuộc vào ý chí của Chủ đầu tư/ CTCK/ Nhà tạo lập/ BigBoys… Và có khi năm nay lỗ đậm nhưng năm sau thì lãi rất đậm… P/E chỉ là cái vỏ thôi.

Theo đó, nhà đầu tư khi xem báo cáo tài chính của các công ty bất động sản nên chú ý. Về bản chất, doanh thu và lợi nhuận của doanh nghiệp hiện tại là đã bán trước đó. Nên muốn tìm cơ hội đầu tư thì anh em nên tìm thêm hai khoản mục khác trên báo cáo tài chính.

• Thứ nhất, người mua trả tiền trước (đó là sản phẩm đã bán và thu tiền từ người mua nhà). Đó là một trong các chỉ báo xem tiềm năng tăng trưởng ghi nhận lợi nhuận tương lai của doanh nghiệp có tốt không.
• Thứ hai là hàng tồn kho. Nhà đầu tư có thể biết tiến độ dự án công ty triển khai đến đâu. Khi mà chi phí được đẩy về khoản mục này. Đồng thời thấy được danh mục hàng tồn kho bất động sản của doanh nghiệp là dự án gì? Và còn nhiều hay không?

2. Yếu tố đầu tư công của chính phủ đối với cổ phiếu bất động sản

Khái niệm đầu tư công là gì? “Đầu tư công là hoạt động đầu tư của Nhà nước vào các chương trình, dự án. Và đối tượng đầu tư công khác theo quy định của Luật này.”

Yếu tố đầu tư công sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá cổ phiếu của các doanh nghiệp BĐS. Nhất là doanh nghiệp đã sở hữu các quỹ đất của những khu vực phát triển. Và có cơ sở hạ tầng tốt.

2.1 Vai trò của đầu tư công đối với cổ phiếu bất động sản

Vai trò của đầu tư công là rất lớn đối với sự phát triển và tăng trưởng của một nền kinh tế. Trong đó có thị trường bất động sản. Đầu tư công được xem là “biến số” của thị trường bất động sản. Khi đầu tư công được đẩy mạnh. Đặc biệt là các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm được chú trọng triển khai. Thị trường bất động sản sẽ hưởng lợi lớn, thu hút nhiều nhà đầu tư. Thanh khoản sản phẩm tốt, giá bất động sản tăng lên. Kéo theo giá cổ phiếu bất động sản cũng đi lên. 

Ngược lại, đầu tư công ì ạch, chậm giải ngân vốn. Thị trường bất động sản sẽ chịu ảnh hưởng nhất định. Các dự án nhà ở, văn phòng, khu công nghiệp sẽ có khả năng chậm tiến độ. Đất nền giảm giá, chủ đầu tư lỗ khi thanh khoản sản phẩm giảm mạnh. Giá cổ phiếu bất động sản cũng sẽ đi xuống theo.

Có nhiều yếu tố tác động đến thị trường BĐS và đầu tư công là một trong số đó. Đặc biệt là đầu tư công vào các dự án hạ tầng giao thông. Đơn cử như câu chuyện của đường Vành đai 4. Ngay từ khi có chủ trương sẽ triển khai tuyến đường Vành đai 4 tại Hà Nội. Giá đất tại nhiều địa phương có đường đi qua đã bắt đầu “sốt”. Và thị trường trở nên nhộn nhịp. Điều này cho thấy, đường mở đến đâu, nhu cầu phát triển đến đó.

Tất nhiên, nếu tuyến đường Vành đai 4 giải ngân kém hiệu quả dẫn đến chậm triển khai. Thì sẽ có phản ứng ngược và tác động trở lại thị trường bất động sản. Và cuối cùng là ảnh hưởng đến giá cổ phiếu của các doanh nghiệp BĐS trên sàn chứng khoán.

Nơi nào đầu tư công diễn ra kém, nơi đó thị trường bất động sản phát triển “yếu ớt”. Và trên thực tế, điều này đã được chứng minh rất rõ giữa các huyện trong một tỉnh. Giữa các quận trong cùng một thành phố. Hay giữa tỉnh này với tỉnh khác, thành phố này với thành phố khác.

Đây là quy luật thị trường, là mối quan hệ hỗ trợ qua lại lẫn nhau. Nên kết quả đem lại sẽ phụ thuộc vào cả hai phía. Song, trong bối cảnh hiện tại, với tình trạng thị trường BĐS Việt Nam đang khá khó khăn. Thì tiến độ giải ngân vốn đầu tư công cần được đẩy mạnh hơn nữa. Nếu không, thị trường BĐS khó hồi phục sau nhiều “tổn thương” để có thể phát triển như kỳ vọng.

2.2 Hiện trạng giải ngân đầu tư công tại Việt Nam ảnh hưởng đến cổ phiếu bất động sản

Tổng mức vốn ngân sách Nhà nước kế hoạch đầu tư công giai đoạn 2021 – 2025 đã nâng lên 2,87 triệu tỷ đồng. Tăng 44% so với số thực hiện giai đoạn 2016 – 2020. Mức vốn này đã được Quốc hội thông qua vào ngày 28/7/2021. Tập trung vào các dự án cao tốc Bắc Nam giai đoạn 2, vành đai 3 TP.HCM. Và đường vành đai 4 TP.Hà Nội.

Với tốc độ giải ngân chậm năm 2021 – 2022. Ước tính lượng giải ngân đầu tư công bình quân giai đoạn 2023 – 2025. Để hoàn thành kế hoạch cả giai đoạn khoảng 600 – 700 nghìn tỷ đồng. Do đó, năm 2023 sẽ là năm bản lề các dự án đầu tư công được đẩy mạnh. Sau khi bị đình trệ bởi dịch Covid-19, giá nguyên vật liệu tăng cao.

Trong năm 2023, Chính phủ nâng tổng vốn đầu tư công lên 700 nghìn tỷ đồng. Tăng 25% so với kế hoạch năm 2022. Số vốn này đã bao gồm vốn cho các dự án trong Chương trình phục hồi và phát tiển kinh tế xã hội.

Giải ngân vốn thuộc Chương trình phục hồi và phát triển KTXH: Chương trình có tổng quy mô 347.000 tỷ đồng với 2 năm thực hiện 2022 – 2023. Và năm 2022 mới chỉ giải ngân được khoảng 20%. Số vốn kỳ vọng sẽ được giải ngân mạnh trong năm 2023. Trong đó vốn chi phát triển hạ tầng chiếm tỷ trọng lớn nhất (33%) trong tổng quy mô. Nhưng hiện tại vẫn chưa giải ngân được.

Chính phủ cũng đang tập trung dồn lực xây dựng các dự án hạ tầng, giao thông trọng điểm. Mức phân bổ vốn NSNN cho hạ tầng giao thông chiếm gần 50% kế hoạch đầu tư công trung hạn 2021 – 2025.

Mới đây, Quốc hội đã phê duyệt chủ trương đầu tư thêm 5 dự án giao thông trọng điểm. Bao gồm: Vành đai 3 TP.HCM, Vành đai 4 TP.Hà Nội, cao tốc Châu Đốc – Trần Đề, Khánh Hòa – Buôn Mê Thuột, Biên Hòa – Vũng Tàu trong cuộc họp QH khóa XV. Nâng tổng dự án đầu tư lên 6, với tổng mức đầu tư 392.644 tỷ đồng trong giai đoạn 2021 – 2025.

Dự kiến sẽ có 4 dự án trọng tâm được triển khai và đẩy mạnh. Gồm Dự án chuyển tiếp cao tốc Bắc Nam giai đoạn 1; cao tốc Bắc Nam giai đoạn 2. Và cảng hàng không sân bay quốc tế Long Thành; vành đai 3.

Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản giúp thúc đẩy đầu tư công. Và thành lập các tổ công tác để kiểm tra, đốc thúc giải ngân đầu tư công. Bên cạnh đó, việc Quy hoạch phát triển vùng/địa phương đang được tích cực triển khai. Kỳ vọng sẽ là chất xúc tác mạnh để triển khai dự án mới.

• Cổ phiếu nhóm nào hưởng lợi?

Việc tập trung đẩy mạnh đầu tư công tại Việt Nam kỳ vọng sẽ tạo ra các tác động lan tỏa đến nhiều nhóm ngành. Như vật liệu xây dựng, xây dựng, bất động sản dân cư, bất động sản khu công nghiệp và logistics…

Đầu tư công được coi là động lực tăng trưởng kinh tế trong bối cảnh các đầu kéo tiêu dùng, xuất khẩu chịu ảnh hưởng do áp lực lạm phát, tỷ giá tăng và kinh tế toàn cầu biến động. Theo tính toán của Tổng cục thống kê, nếu giải ngân vốn đầu tư công tăng thêm 1% so với năm trước. Thì GDP tăng thêm 0,058%.

• Nhóm thứ nhất: Vật liệu xây dựng được hưởng lợi trực tiếp ngay sau giai đoạn giải phóng mặt bằng. Bước vào triển khai dự án cho đến khi hoàn thành hoạt động xây dựng dự án. Mặc dù vậy, đặc thù của từng ngành khiến mức độ hưởng lợi của các doanh nghiệp là khác nhau.

Với ngành thép, doanh nghiệp cung ứng thép xây dựng được hưởng lợi. Với các ngành mà chi phí vận chuyển tác động lớn đến khả năng tiêu thụ sản phẩm của doanh nghiệp. Như xi măng và đá xây dựng. Các doanh nghiệp có thị phần lớn và có vị trí gần các dự án đang triển khai. Sẽ được hưởng lợi tốt hơn phần còn lại của ngành.

Về mức độ cải thiện biên lợi nhuận của các doanh nghiệp vật liệu xây dựng (thép, xi măng). Biến động chi phí nguyên liệu đầu vào như giá than có thể ảnh hưởng đáng kể đến biên lợi nhuận của các doanh nghiệp trong ngành. Mặc dù vậy, sự kiện Trung Quốc mở cửa trở lại. Được dự báo sẽ đem lại những hiệu ứng tích cực cho 1 vài nhóm ngành như thép và xi măng. Trong khi giá thép có thể sẽ dừng đà giảm và dần bước vào chu kỳ tăng giá trở lại. Nhu cầu và điều kiện nhập khẩu của clinker của Trung Quốc được cải thiện. Sẽ làm giảm bớt áp lực dư cung của thị trường xi măng khu vực phía Bắc.

• Nhóm thứ hai: Xây dựng hạ tầng. Kỳ vọng hưởng lợi trực tiếp khi các dự án đầu tư công trọng điểm đi vào triển khai. Một số dự án hạ tầng giao thông trọng điểm như cao tốc Bắc Nam giai đoạn 1 và 2, sân bay Long Thành được triển khai sẽ giúp các nhà thầu xây dựng (đặc biệt là những nhà thầu có kinh nghiệm thi công dự án).

Tuy nhiên rủi ro của ngành tới từ việc: (1) Giá nguyên vật liệu có thể tăng trở lại, trong bối cảnh Trung Quốc đang mở cửa nền kinh tế làm gia tăng nhu cầu tiêu thụ thép. (2) Thời tiết giai đoạn đầu năm vẫn có khả năng mưa nhiều, ảnh hưởng tới tiến độ thi công chung. Tuy nhiên rủi ro này có thể được tháo gỡ trong nửa cuối năm. Khi xác suất thời tiết nắng ráo cao hơn bất động sản dân dụng.

• Nhóm thứ ba: Ngành bất động sản có thể được hưởng lợi gián tiếp ngay từ khi quy hoạch của các dự án đầu tư công lớn được thông qua. Điều này sẽ thu hút nhu cầu về bất động sản và nhà ở tại các khu vực, tỉnh thành lân cận với các dự án khi cơ sở hạ tầng được kỳ vọng hoàn thiện. Các địa phương tiềm năng trong giai đoạn tới có thể kể tới: Miền Bắc (Hải Phòng, Hưng Yên, Quảng Ninh). Miền Nam (tứ giác kinh tế Đông Nam bộ: TP. HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu).

Một số doanh nghiệp có dự án lớn tại các khu vực trên: VHM, NVL, KDH, NLG, DIG, HDC, DXG.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng bên cạnh đó ngành bất động sản cũng đang đối mặt với nhiều rủi ro khác. Như trái phiếu doanh nghiệp, sửa đổi pháp lý, chính sách tín dụng thắt chặt. Việc hưởng lợi gián tiếp từ đầu tư công khó có thể trung hoà được các rủi ro kể trên trong ngắn hạn.

• Nhóm thứ tư: Bất động sản Khu công nghiệp kỳ vọng thu hút thêm dòng vốn FDI đầu tư vào khu công nghiệp. Khi cơ sở hạ tầng giao thông, cao tốc được hoàn thiện. Sẽ giúp tăng tính liên thông giữa các vùng, các Khu công nghiệp.

Trong năm 2023, bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục hưởng lợi từ dòng vốn dịch chuyển nhà máy sản xuất. Hay hiệp định FTAs ký kết, các chính sách thu hút FDI. Tuy nhiên, dòng vốn FDI mới vào Việt Nam khả năng chưa thể phục hồi nhanh được. Khi kinh tế toàn cầu biến động, lạm phát tăng cao. Ảnh hưởng dòng vốn đầu tư của các quốc gia.

Do đó, nhóm doanh nghiệp có lợi thế về quỹ đất sẵn sàng cho thuê và năng lực tài chính ổn định kỳ vọng sẽ hưởng lợi.

• Nhóm thứ năm: Ngành logistics kỳ vọng có thể hưởng lợi gián tiếp khi đầu tư công được thúc đẩy. Và cơ sở hạ tầng được cải thiện. Các tuyến cao tốc sau khi hoàn thiện sẽ khiến hoạt động logistics thuận lợi hơn nhiều. Qua đó là chất xúc tác để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Và thu hút đầu tư nước ngoài. Các đại dự án như Sân bay Long Thành cũng được kỳ vọng sẽ giúp nhóm vận tải hàng hóa, hàng khách khách được hưởng lợi từ gia tăng công suất khai thác.

3. Lãi suất của các tổ chức tín dụng ảnh hưởng đến cổ phiếu bất động sản

Đặc thù của thị trường bất động sản là cần nguồn vốn để đầu tư, khai thác và vận hành trên đất rất lớn. Nên chính vì vậy, tỷ lệ nợ vay của các doanh nghiệp bất động sản luôn là yếu tố cần phải đánh giá hàng đầu. Bởi gánh nặng về nợ vay trong khi tồn kho bất động sản tăng mạnh có thể dẫn đến âm dòng tiền kinh doanh. Nợ vay của doanh nghiệp sẽ chịu ảnh hưởng rất lớn từ lãi suất vay đến từ các tổ chức tín dụng như ngân hàng, các tổ chức phi ngân hàng. Đồng thời, lãi ngân hàng theo từng giai đoạn sẽ được điều chỉnh theo ngân hàng nhà nước để ổn định nền kinh tế.

• Nếu lãi suất thấp, thì các doanh nghiệp bất động sản sẽ có biên lợi nhuận cao. Đồng thời thúc đẩy các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân thuê mua bất động sản.
• Nếu lãi suất cao, thì các doanh nghiệp bất động sản sẽ giảm biên lợi nhuận. Đồng thời các tổ chức, cá nhân sẽ giảm việc thuê, mua bất động sản.

Ngoài ra, lãi suất điều chỉnh của Ngân hàng Nhà nước thường đi kèm sau những biến động của lạm phát. Nên chính vì vậy, khi đánh giá cổ phiếu bất động sản, thì cần theo dõi biến động của lạm phát và lãi suất.

Ví dụ 1: Năm 2022, thị trường nhà đất Việt Nam chịu tác động đáng kể do lãi suất tăng mạnh. Việc lãi suất tăng cao đã gây ra nhiều vấn đề lớn cho cả người mua và người bán trên thị trường bất động sản. Qua đó khiến thị trường vốn đã chịu nhiều áp lực trong vài năm qua lại càng thêm bất ổn.

Một trong những tác động lớn nhất mà việc tăng lãi suất đã gây ra ảnh hưởng tới thị trường bất động sản là khả năng mua nhà. Lãi suất cao hơn khiến việc vay tiền trở nên khó hơn. Do nhiều người lo ngại về các khoản lãi cao, không có khả năng chi trả.

Điều này đã khiến người mua khó mua được nhà. Vì không phải ai cũng có đủ năng lực tài chính để thanh toán đầy đủ các khoản. Rất nhiều người mua nhà và cả nhà đầu tư phụ thuộc nhiều vào việc sử dụng các khoản vay. Hay đòn bẩy tài chính để mua nhà.

Hệ quả từ việc này có thể dẫn đến doanh số bán nhà trên thị trường bất động sản chậm lại. Kéo theo nhu cầu mua sắm nhà ở cũng giảm. Ngoài ra, việc tăng lãi suất cũng có thể khiến những người mua lần đầu hoặc những nhà đầu tư chưa có kinh nghiệm khó khăn hơn trong việc tiếp cận thị trường. Vì họ có thể gặp khó khăn trong việc đủ điều kiện để được chấp nhận vay thế chấp ở mức lãi suất cao hơn.

Việc lãi suất tăng cũng đã có tác động đến giá trị của các ngôi nhà. Khi việc vay mượn trở nên đắt đỏ hơn. Giá trị của những ngôi nhà có thể giảm xuống. Vì người mua nhà không chấp nhận trả những khoản đắt đỏ để sở hữu tài sản. Điều này đặc biệt gây ra nhiều bất lợi cho phía các doanh nghiệp bất động sản. Những người có thể phải hạ giá chào bán để thu hút người mua.

Việc tăng lãi suất cũng tạo ra sự không chắc chắn trên thị trường. Vì rất khó để dự đoán nó sẽ ảnh hưởng như thế nào đến giá nhà đất và nhu cầu trong dài hạn. Điều này có thể khiến người mua và người bán gặp khó khăn trong việc đưa ra quyết định sáng suốt về thị trường. Vì họ có thể không chắc chắn về việc tăng lãi suất sẽ ảnh hưởng như thế nào đến việc mua hoặc bán nhà của họ.

Nhìn chung, lãi suất tăng mạnh vào năm 2022 đã có tác động đáng kể đến thị trường nhà ở. Gây ra tác động cho cả người mua và người bán. Điều quan trọng là người mua và người bán phải nhận thức được tác động của việc tăng lãi suất. Và xem xét nó có thể ảnh hưởng đến quyết định của họ như thế nào.

Sẽ là khôn ngoan nếu người mua hành động sớm hơn là để muộn. Vì không chắc xu hướng lãi suất tăng như hiện tại sẽ kéo dài bao lâu. Người bán cũng có thể muốn xem xét các điều kiện thị trường hiện tại. Và điều chỉnh chiến lược giá của họ cho phù hợp.

4. Tỷ lệ đòn bẩy tài chính của cổ phiếu bất động sản

Trong quá trình hoạt động kinh doanh, chắc chắn hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đều sẽ vay vốn. Nhưng vay thế nào và vay ra sao? Có rơi vào tình trạng thiếu tài chính để trả cho những khoản nợ tới hạn phải thanh toán hay không? Là điều mà chính bản thân doanh nghiệp, lẫn nhà đầu tư đều quan tâm.

Và tất nhiên tài sản nhiều, không đồng nghĩa với tình hình tài chính của các doanh nghiệp bất động sản khoẻ mạnh. Nhất là trong bối cảnh hiện nay.

Đối với đặc thù của cổ phiếu và doanh nghiệp bất động sản. Thì các nhà đầu tư nên đặc biệt quan tâm đến bộ chỉ số đòn bẩy tài chính cụ thể như sau:

4.1 Hệ số Nợ/Tài sản (D/A): Nợ trên tổng tài sản

Hệ số này đo lường mức độ sử dụng nợ vay của doanh nghiệp để tài trợ cho tổng tài sản. Có nghĩa là trong tổng số tài sản hiện tại của doanh nghiệp được tài trợ khoảng bao nhiêu phần trăm là nợ vay. Hệ số này phụ thuộc vào nhiều yếu tố: Mục đích vay, lĩnh vực hoạt động doanh nghiệp, quy mô doanh nghiệp, loại hình doanh nghiệp. 

Để biết được tỷ số này cao hay thấp có thể so sánh với tỷ số trung bình ngành. Hệ số nợ quá cao còn phản ánh về việc doanh nghiệp trong tương lai có thể huy động thêm vốn vay hay không?

Tỷ số này càng cao thì mức độ rủi ro càng lớn. Do tài sản của doanh nghiệp đang phụ thuộc quá nhiều vào các khoản nợ. Trong đó có nhiều khoản nợ ngắn hạn có chu kỳ thanh toán dưới 1 năm.

Ví dụ 2: Nếu so về con số tuyệt đối đến ngày 31/12/2022 của 10 doanh nghiệp bất động sản hàng đầu cả nước đã niêm yết trên sàn chứng khoán. Bao gồm: Vinhomes, Novaland, Đất Xanh, Hà Đô, Phát Đạt, Nam Long, Khang Điền, DIG, CEO và Văn Phú – Invest. Anh em sẽ thấy Vinhomes và Novaland đang là hai ông lớn có tổng tài sản đứng nhất, nhì trong lĩnh vực bất động sản. Lần lượt là 362 nghìn tỷ đồng và 267 nghìn tỷ đồng.

Nhưng tổng nợ phải trả của 2 doanh nghiệp này lại xấp xỉ như nhau. Khoảng hơn 200 nghìn tỷ đồng. Và khi đặt trong tương quan trong hệ số D/A (Nợ/Tài sản). Novaland chiếm tới 82%, còn Vinhomes chỉ chiếm 58% tổng nguồn vốn.

Một số doanh nghiệp bất động sản như Đất Xanh, Hà Đô, Phát Đạt cũng có hệ số nợ phải trả/ tổng tài sản trên 50%. Nam Long, Khang Điền, DIG, CEO chiếm trên 40% tổng nguồn vốn.

Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc tài chính của công ty bất động sản này bất ổn. Vì trong nợ phải trả bao gồm các khoản phải trả khác. Như trả nhà cung cấp, khách hàng, người lao động, thuế. Ở góc độ tích cực, doanh nghiệp cần có uy tín mới được các đối tác cho nợ. Đồng thời lãnh đạo công ty cũng phải có kế hoạch tài chính hợp lý mới chiếm dụng được nguồn vốn kinh doanh từ các đối tác mà không phải mất chi phí vốn.

4.2 Hệ số D/E: Nợ trên vốn chủ sở hữu 

Hệ số nợ trên vốn chủ sở hữu cho biết tỉ lệ giữa hai nguồn vốn cơ bản (vốn nợ và vốn chủ sở hữu) mà doanh nghiệp sử dụng để tài trợ cho hoạt động của mình. Hai nguồn vốn này có những đặc tính riêng biệt và mối quan hệ giữa chúng được sử dụng rộng rãi để đánh giá cấu trúc tài chính của doanh nghiệp. Công thức tính như sau:

Hệ số nợ trên vốn chủ sở hữu = Nợ phải trả / Vốn chủ sở hữu

Đây là tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu, được sử dụng để đánh giá đòn bẩy tài chính của công ty. Khi hệ số D/E lớn hơn 1, lúc này nghĩa là doanh nghiệp đang có khoản nợ nhiều hơn vốn chủ sở hữu. Tổ chức cần có kế hoạch thay đổi để đưa hệ số D/E về dưới 1. Nhìn nhận rủi ro đang gặp phải và tìm cách xử lý thích hợp.

Ví dụ 3: Theo BCTC kết thúc ngày 31/12/2022. Novaland đang là doanh nghiệp có tỷ lệ D/E cao nhất trong lĩnh vực bất động sản, ở mức 4,7 lần. Chỉ số này của Novanland tăng liên tục từ mức 2,68 cuối năm 2019. Như vậy, cứ 6 đồng tài sản của Novaland hiện nay, 5 đồng được tài trợ bằng nợ.

Trong khi, chỉ số D/E của Văn Phú – Invest là 1,9 lần; Vinhomes 1,43 lần; Phát Đạt là 1,46 lần; Hà Đô là 1,2 lần; Đất Xanh là 1,19 lần. Và nợ của Nam Long gấp 1 lần vốn chủ sở hữu… đều thấp hơn rất nhiều so với Novaland.

Theo các chuyên gia tài chính, tỷ lệ D/E trung bình trong lĩnh vực bất động sản nói chung là 3,5 lần. Còn đối với các doanh nghiệp bất động sản niêm yết tại Việt Nam. Khi hệ số D/E nhỏ hơn 1 có nghĩa tỷ lệ nợ thấp hơn phần vốn chủ sở hữu. Có nghĩa doanh nghiệp đang quản lý rủi ro từ những khoản nợ khá tốt. Chẳng hạn, nếu doanh nghiệp cần thanh toán nợ gấp. Thì vẫn có đủ năng lực tài chính để ứng phó với khoản nợ này. 

5. Chất lượng và khả năng của đội ngũ lãnh đạo công ty ảnh hưởng đến cổ phiếu bất động sản

Ngành bất động sản ngoài việc yêu cầu vốn lớn. Thì thời gian để hoàn thành các công trình bất động sản cũng đòi hỏi thời gian dài. Nên khi mua cổ phiếu bất động sản, nhà đầu tư nên chú trọng đến thời gian các dự án. Hoặc những câu chuyện của doanh nghiệp hoàn thành, tiến độ thực hiện nó. Để thực hiện tốt những điều này, thì vai trò của ban lãnh đạo là vô cùng quan trọng. Bởi không thể lấy tầm nhìn ngắn hạn để tham gia thị trường có yếu tố dài hạn. 

Do vậy, lãnh đạo cần có tầm nhìn, cam kết đồng hành và hài hoà lợi ích với cổ đông. Quá trình đầu tư bất động sản là quá trình lâu dài, cần 3 – 5 năm. Cần chiến lược bài bản từ ban lãnh đạo, kể cả đôi khi doanh nghiệp báo lãi nhưng nếu vấn đề quản trị công ty không tốt. Thì chưa chắc đồng lãi đó rơi vào túi cổ đông mà vào các con đường khác như chuyển vào công ty sân sau. Để cổ đông đi đường dài với Doanh nghiệp thì cần quản trị công ty tốt.

6. Tăng trưởng lợi nhuận và tốc độ bán hàng ảnh hưởng đến cổ phiếu bất động sản

Để đánh giá về tốc độ tăng trưởng lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản. Nhà đầu tư nên cân nhắc dựa trên hai yếu tố sau:

• Lợi nhuận: Đối với ngành bất động sản, không nên chỉ nhìn lợi nhuận trong một quý. Mà phải nhìn và lợi nhuận năm hoặc năm sau bởi có thể đó mới là giai đoạn bàn giao hoặc ghi nhận doanh thu. Khi đánh giá yếu tố lợi nhuận cần quan tâm đến phân khúc mà doanh nghiệp đó triển khai có còn tiềm năng tăng trưởng. Hoặc phù hợp với khách hàng, có tính thanh khoán tốt hay không? Lợi nhuận năm sau sẽ đến từ bán hàng của năm nay và năm trước. Nên bán hàng là yếu tố quan trọng nhất.
• Tốc độ bán hàng – Tốc độ tăng trưởng doanh thu: Doanh thu tăng khẳng định tốc độ bán hàng cao. Đội ngũ đưa sản phẩm đến tay khách hàng đang làm tốt. Nên nhà đầu tư cần cân nhắc yếu tố tăng trưởng doanh thu theo các kỳ báo cáo. Lưu ý về chỉ số về tỷ lệ người mua trả tiền trước đối với các loại hình bất động sản sẽ ảnh hưởng trực tiếp doanh thu và lợi nhuận của doanh nghiệp. Đồng thời cũng sẽ phản ánh dòng tiền lưu thông của doanh nghiệp BĐS.

7. Tốc độ tăng vốn và hiệu quả của việc sử dụng vốn 

Cú sẽ cùng anh em điểm qua một số hình thức tăng vốn của doanh nghiệp bất động sản ở thời điểm hiện tại. Bởi đây cũng là một yếu tố quan trọng nhằm đáp ứng những đặc thù của ngành trong đầu tư dài hạn bất động sản.

7.1 Trả cổ tức bằng cổ phiếu bất động sản

• Bằng hình thức này, về bản chất vốn chủ sở hữu, tổng tài sản lại không hề thay đổi. Và hơn hết là không có bất kỳ dòng tiền phát sinh mới chảy vào doanh nghiệp. Do đó, thoạt nhìn có vẻ doanh nghiệp to lớn hơn nhưng thực sự đây chỉ là nghiệp vụ sổ sách.
• Việc trả cổ tức bằng cổ phiếu giúp công ty có thể giữ lại tiền để khắc phục khó khăn. Hoặc mở rộng sản xuất, đầu tư vào những dự án mang lại lợi nhuận lâu dài cho cổ đông.
• Trả cổ tức bằng cổ phiếu giúp lượng cổ phiếu lưu hành tăng lên. Qua đó gián tiếp tăng thanh khoản của cổ phiếu đó. Cổ tức bằng cổ phiếu cũng làm giảm thị giá. Giúp nhà đầu tư khác có thể dễ dàng mua cổ phiếu.
• Nhược điểm của cổ tức bằng cổ phiếu là vốn hóa không đổi. Trong khi nhà đầu tư phải chờ 2 – 3 tháng để cổ phiếu mới phát hành về tài khoản, sau đó mới có thể bán. Trả cổ tức bằng cổ phiếu là biện pháp giúp doanh nghiệp hợp thức hóa nhiều chỉ tiêu tài chính. Và điều này hoàn toàn khác với việc đầu tư mở rộng. Cổ phiếu của doanh nghiệp bị pha loãng lớn. Và với tiềm lực tài chính như trên sẽ khó giúp giá cổ phiếu tăng trở lại hoặc trả cổ tức cao cho năm tiếp theo.

7.2 Quyền mua cổ phiếu bất động sản

• Quyền mua Cổ phiếu cho phép người nắm giữ có quyền được mua một số lượng Cổ phiếu xác định trước với một giá đã xác định trước. Thấp hơn giá hiện hành của Cổ phiếu đó trên thị trường.
• Cổ phiếu phát hành cho cổ đông hiện hữu không bị giới hạn thời gian chuyển nhượng. Tức khi cổ phiếu phát hành thêm được niêm yết. Thì một thời gian ngắn sau đó cổ đông đã có thể bán ra trên thị trường.
• Cổ phiếu cho dù được phát hành với mức giá thấp. Thì sau khi hoàn tất cũng sẽ bị pha loãng. Nên có được hưởng lợi hay không hoàn toàn phụ thuộc vào kỳ vọng sau đó của thị trường dành cho doanh nghiệp. Và kết quả kinh doanh và hoạt động của doanh nghiệp đó.

7.3 Phát hành riêng lẻ cổ phiếu bất động sản

• Phát hành riêng lẻ là việc công ty phát hành chào bán chứng khoán của mình trong phạm vi một số người nhất định. Thông thường là cho các nhà đầu tư có tổ chức có ý định nắm giữ chứng khoán một cách lâu dài. Như công ty bảo hiểm, quỹ hưu trí… với những điều kiện hạn chế chứ không phát hành rộng rãi ra công chúng.
• Chỉ số EPS (lợi nhuận trên mỗi cổ phiếu) được tính bằng lợi nhuận sau thuế chia cho số lượng cổ phiếu bình quân trong năm. Việc bổ sung vốn từ phát hành riêng lẻ trong ngắn hạn chưa giúp lợi nhuận tăng trưởng ngay. Nhưng làm số cổ phiếu tăng lên, dẫn tới EPS giảm xuống (pha loãng). Và định giá P/E tăng lên. Khiến cổ phiếu kém hấp dẫn về định giá so với các doanh nghiệp khác trong ngành.
• Khi mức giá cổ phiếu riêng lẻ thấp hơn giá thị trường. Thì rủi ro được đẩy cho nhóm cổ đông/nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ bên ngoài. Bởi khả năng tiếp cận thông tin về doanh nghiệp hạn chế hơn ban lãnh đạo, cổ đông nội bộ. Bên cạnh đó, thời gian hạn chế chuyển nhượng ngắn dẫn đến đối tác chiến lược hoặc cổ đông lớn dễ dàng bán ra cổ phiếu chốt lời. Dù thị giá cổ phiếu giảm, họ vẫn có cơ hội thu lời do mua cổ phiếu với giá thấp. Trường hợp thị giá cổ phiếu tăng, mức lãi của họ càng lớn.

7.4 Trái phiếu bất động sản chuyển đổi

• Trái phiếu chuyển đổi là một hình thức “nâng cấp” của trái phiếu. Đây là trái phiếu do công ty cổ phần phát hành cho phép chuyển đổi trái phiếu chủ quyền thành cổ phiếu (thông thường là cổ phiếu thường) của công ty. Lãi suất trái phiếu chuyển đổi thường có lãi suất thấp hơn trái phiếu thông thường.
• Nếu công ty có khả năng thu được lợi nhuận cao thì các trái chủ (người sở hữu trái phiếu) sẽ chuyển trái phiếu thành cổ phiếu. Và dẫn đến số lượng cổ đông mới tăng lên. Các cổ đông cũ phải chia sẻ quyền kiểm soát cũng như thu nhập cho các cổ đông mới. Đây là một bất lợi lớn cho tổ chức phát hành.
• Pha loãng quyền sở hữu không phải là một tính huống tốt đối với công ty phát hành. Giá trị cổ phiếu sẽ bị chia ra thành nhiều phần nhỏ sẽ không thu hút được nhà đầu tư mới.
• Thu nhập trái phiếu được tính vào chi phí, do đó được khấu trừ vào thu nhập chịu thuế của công ty. Trong khi cổ tức bằng cổ phiếu được lấy từ lợi nhuận sau thuế của công ty.

7.5 Trái phiếu bất động sản, trái phiếu riêng lẻ 

• Đối với các doanh nghiệp bất động sản thì bán cổ phần dù giá tốt nhưng rủi ro vì có thể mất quyền kiểm soát. Còn bán trái phiếu là một hình thức huy động vốn, đỡ rủi ro hơn. Do đó hiện nay nhiều doanh nghiệp sẽ chọn hình thức này. Người mua trái phiếu được ví như chủ nợ, còn người mua cổ phiếu thì là cổ đông.
• So với việc bán đi cổ phần, thì phương pháp huy động vốn qua trái phiếu doanh nghiệp trả lãi 10 – 15%/năm. Với nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng nhẹ nhàng, đỡ áp lực và lợi hơn nhiều so với việc phát hành cổ phần. Khi quỹ đất phình to, sẽ tỷ lệ thuận với giá cổ phiếu tăng theo, thu hút thêm nhiều nhà đầu tư mới. Giá cổ phiếu tiếp tục tăng cao, Doanh nghiệp chia thưởng, phát hành tăng vốn.
• Rủi ro: Các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu không nhằm mục đích phát triển mà hướng sang việc trả lãi, giải quyết các tình hình tài chính bế tắc, khủng hoảng, kết quả kinh doanh thua lỗ. Và nhà đầu tư nên cân nhắc với doanh nghiệp không có tài sản đảm bảo. Bởi nếu lựa chọn sai, sẽ là đổi tiền thật lấy giấy.

Lời kết

Trên đây là bài viết chia sẻ của Cú về một số vấn đề đặc trưng khi phân tích cổ phiếu bất động sản. Khi đầu tư cổ phiếu bất động sản, nhà đầu tư cần xem xét kỹ lưỡng để đánh giá được giá trị thực sự. Dựa vào những tiêu chí được gợi ý bên trên cũng như chiến lược đầu tư của bản thân. Nhà đầu tư có thể chọn lọc ra được cổ phiếu phù hợp nhất. Đồng thời để giảm bớt rủi ro, nguồn vốn và danh mục đầu tư cũng cần được cân nhắc.

Để cập nhật thêm những kiến thức tài chính – chứng khoán bổ ích. Hãy ghé thăm Cú thường xuyên nhé!

Nếu còn điều gì thắc mắc về chủ đề này, anh em có thể inbox cho Cú. Cú luôn sẵn sàng trao đổi và đón nhận những thông tin kiến thức mới đến từ anh em.

Ngoài ra, anh em cũng nên trang bị cho mình các kiến thức vĩ mô khác hữu ích với nhà đầu tư.

Anh em có thể tham khảo bài viết khác về Định giá cổ phiếu của Cú như:

1. Phương pháp định giá cổ phiếu hiệu quả cho nhà đầu tư chứng khoán (P1)
2. Định giá cổ phiếu theo chỉ số P/E dễ hiểu nhất (P.2)
3. Định giá cổ phiếu theo chỉ số P/B dễ hiểu nhất (P.3)
4. Định giá cổ phiếu theo chỉ số P/S dễ hiểu nhất (P.4)
5. Định giá cổ phiếu theo chỉ số PEG dễ hiểu nhất (P.5)
6. Định giá cổ phiếu theo chỉ số EV/EBITDA dễ hiểu nhất (P.6)
7. Định giá cổ phiếu theo mô hình chiết khấu cổ tức dễ hiểu nhất (P.7)
8. Định giá cổ phiếu bằng cách chiết khấu dòng tiền tự do FCFF (P.8)
9. Định giá cổ phiếu bằng cách chiết khấu dòng tiền tự do FCFE (P.9)

Khóa học chứng khoán cho NĐT F0 của Cú

Ngoài ra để hiểu rõ hơn cách phân tích chuyên sâu 1 báo cáo kết quả kinh doanh. Anh em có thể học thêm. Hiện tại Cú có cung cấp khóa học chứng khoán. Với những kiến thức từ cơ bản đến nâng cao cho anh em. Cụ thể, bao gồm 3 khóa học: phân tích cổ phiếu BĐS, chứng khoán cơ sở, và chứng khoán phái sinh. Cú sẽ giúp anh em:

💯 Cung cấp kiến thức căn bản từ A-Z cho nhà đầu tư cả mới và lâu năm.

💯 Thực chiến thị trường, thành thạo các lệnh giao dịch.

💯 Hiểu đúng về cổ phiếu BĐS, mô hình kinh doanh. Cách biến dự án thành tiền của DN BĐS.

Vì vậy nếu anh em nào có nhu cầu, có thể đăng ký khóa học hướng dẫn cơ bản từ A-Z về chứng khoán của Cú. Khóa học dành cho cả nhà đầu tư mới và lâu năm. Chỉ cần inbox là Cú sẽ giải đáp các thắc mắc nhé!

Chúc anh em đầu tư thành công!

Các kênh liên lạc

Để cập nhật thêm nhiều thông tin bổ ích về chứng khoán, theo dõi các kênh của Cú theo thông tin:

| Facebook: https://www.facebook.com/CuThongThai.VNInvestor/

| Youtube: https://www.youtube.com/channel/UCsk1Sln_4ju2JVyPhFcWwtA?sub_confirmation=1

| Tiktok: https://www.tiktok.com/@cuthongthai

| Instagram: https://www.instagram.com/cuthongthai/

| Podcasts: https://open.spotify.com/show/2QVMe6zi7toZM1YzRdUt7V

| Group cộng đồng Nhà đầu tư F0: https://www.facebook.com/groups/17609477738969