Airbnb cho thuê ngắn hạn tại chung cư ở Việt Nam đang trong giai đoạn chuyển đổi pháp lý, với các đề xuất nới lỏng và coi đây là ngành nghề kinh doanh có điều kiện. Các quy định hiện hành đang được rà soát để phù hợp hơn với thực tiễn thị trường, mở ra hướng quản lý minh bạch thay vì cấm đoán.

Giới Thiệu: Airbnb Ở Chung Cư: Cấm Hay Được Phép?

Mấy chị em mình hay buôn chuyện, dạo này thấy cái vụ cho thuê căn hộ kiểu Airbnb xôn xao ghê ha. Nhiều nhà đầu tư cá nhân, hay cả các mẹ bỉm sữa muốn tận dụng căn hộ trống để kiếm thêm chút 'tiền chợ' đều đang đứng ngồi không yên. Mô hình này ban đầu tưởng chừng dễ ăn, giúp tối ưu dòng tiền, nhưng giờ lại vướng đủ thứ quy định, nhất là ở các thành phố lớn như TP.HCM hay Hà Nội. Ai mà không cẩn thận, dễ mắc kẹt pháp lý như chơi.

Nghiên cứu của chuyên gia Ông Chú BĐS tại Ông Chú BĐS cho thấy.

Theo Ông Chú BĐS phân tích, thị trường cho thuê ngắn hạn ở Việt Nam vẫn đang sôi động, đặc biệt là các căn hộ ở trung tâm, gần khu du lịch. Tuy nhiên, cái 'nút thắt' lớn nhất chính là pháp lý. Có nơi thì siết chặt, nơi thì đang rà soát để nới lỏng. Vậy rốt cuộc, cho thuê Airbnb trong chung cư là được hay không được? Câu trả lời sẽ khiến nhiều người bất ngờ đó các mẹ ạ!

Phân Tích Thị Trường: Khi Luật Nhà Ở Gặp Kinh Tế Chia Sẻ

Bối cảnh pháp lý hiện tại: Chung cư có phải là khách sạn?

Để hiểu rõ hơn, mình cùng 'mổ xẻ' tình hình nhé. Ở TP.HCM, cái Quyết định 26/2025/QĐ‑UBND ban hành ngày 27/2/2025 đã làm nhiều người 'giật mình'. Theo đó, căn hộ chung cư chỉ được làm dịch vụ lưu trú du lịch (kiểu căn hộ du lịch) khi thuộc chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp. Tức là chung cư thuần để ở thì... cấm tiệt! Hơn nữa, chủ nhà còn phải đáp ứng đủ tiêu chuẩn như khách sạn: đăng ký kinh doanh, PCCC, an ninh trật tự và cả đăng ký tạm trú cho khách trong vòng 12 giờ qua VNeID hay Cổng dịch vụ công (Theo Quyết định 26/2025/QĐ‑UBND TP.HCM).

Nghe qua thì thấy chặt chẽ quá trời, nhưng có một điểm gây tranh cãi kinh khủng luôn. Bộ Tư pháp và các chuyên gia nhận định: Luật Nhà ở 2023 chỉ cấm dùng căn hộ chung cư vào mục đích 'không phải để ở'. Mà khách thuê Airbnb, dù là vài ngày, vẫn là 'để ở' chứ đâu phải 'không để ở' đâu đúng không? Pháp luật hiện hành còn chẳng có quy định nào định nghĩa 'ngắn ngày' là bao nhiêu ngày hay cấm chủ nhà cho thuê căn hộ của mình cả (Theo Bộ Tư pháp và HoREA).

Quy mô thị trường: Hơn 8.750 căn hộ TP.HCM chờ 'cởi trói'

Dù có những quy định 'khó nhằn', thị trường Airbnb vẫn 'lớn nhanh như thổi'. Riêng tại TP.HCM, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã thống kê và kiến nghị 'cởi trói' cho hơn 8.750 căn hộ đang cho thuê ngắn ngày theo mô hình Airbnb mà bị vướng quy định của Quyết định 26/2025 (Theo HoREA). Con số này không hề nhỏ, cho thấy nhu cầu và tiềm năng của phân khúc này là rất lớn.

Khi nhìn vào giá bất động sản, thị trường căn hộ vẫn đang hấp dẫn. Theo số liệu của CBRE, giá chung cư tại TP.HCM hiện khoảng 90 triệu/m², còn ở Hà Nội là 72 triệu/m². Cả hai thành phố đều có tỷ lệ hấp thụ đạt 75.0%, cho thấy nhu cầu nhà ở và đầu tư vẫn rất cao. Thu nhập trung bình của người Việt là 8.8 triệu/tháng, nhưng chi phí sinh hoạt cho một gia đình 4 người ở TP.HCM là khoảng 33 triệu/tháng và Hà Nội là 34 triệu/tháng. Điều này càng thúc đẩy các gia đình tìm cách tối ưu hóa thu nhập, trong đó có việc khai thác căn hộ trống.

Xung đột lợi ích và xu hướng giải quyết

Có ba nhóm xung đột chính mà mình cần phải biết:

Trước những bất cập này, nhiều cơ quan như Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp, và HoREA đều đã đề xuất rà soát, thậm chí là nới lỏng các quy định. Họ hướng đến một mô hình quản lý 'có điều kiện' thay vì cấm tuyệt đối, điều này sẽ tạo ra một sân chơi minh bạch và bền vững hơn cho tất cả mọi người.

Hướng Dẫn Thực Tế: Từ "Cấm" Đến "Quản Có Điều Kiện"

Xu hướng chính sách 2025–2026: Một tín hiệu đáng mừng!

Các mẹ ạ, tin vui là trong giai đoạn 2025–2026, các cơ quan chức năng đang có động thái rất tích cực để 'gỡ rối' cho Airbnb. Bộ Tư pháp và Cục Kiểm tra văn bản đã đề nghị các địa phương rà soát lại các quy định cấm cho thuê ngắn ngày, vì chúng chưa có cơ sở rõ ràng trong Luật Nhà ở 2023. Đây là một điểm cực kỳ quan trọng, cho thấy các quy định 'cấm' có thể sẽ được xem xét lại.

Thậm chí, Sở Xây dựng TP.HCM còn đề xuất cơ chế thí điểm cho thuê ngắn hạn trong chung cư trong 12 tháng, bắt đầu từ ngày 1/9/2025. Điều này giống như một 'cú huých' để đánh giá tác động thực tế trước khi luật hóa. HoREA cũng kiến nghị TP.HCM coi việc cho thuê ngắn hạn hay dài hạn đều là 'để ở', không vi phạm Luật Nhà ở 2023, và chỉ cần yêu cầu chủ hộ đăng ký kinh doanh, nộp thuế và đáp ứng các tiêu chuẩn dịch vụ (Theo HoREA, Tuổi Trẻ).

Với những động thái này, khả năng cao là thời gian tới, Chính phủ sẽ ban hành các văn bản dưới luật cụ thể hóa việc quản lý Airbnb, thay vì để mỗi tỉnh, thành phố 'tự đặt luật riêng'. Điều này sẽ giúp nhà đầu tư có định hướng rõ ràng hơn, giảm bớt rủi ro pháp lý.

Bảng so sánh: Cho thuê ngắn hạn và dài hạn

Để dễ hình dung, Ông Chú BĐS đã tổng hợp một bảng so sánh nhỏ về hai hình thức cho thuê này:

🦉 Cú nhận xét: Dù cho thuê ngắn hạn có lợi nhuận hấp dẫn, nhưng nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ các yếu tố về pháp lý và chi phí vận hành. Trong bối cảnh lãi suất ngân hàng đang giảm nhẹ, việc đầu tư căn hộ cho thuê cần được tính toán cẩn thận để đạt được ROI tốt nhất. Bạn có thể so sánh lãi suất của 20+ ngân hàng để chọn lựa khoản vay tốt nhất cho mình.

Chiến lược cho nhà đầu tư cá nhân

Trong bối cảnh pháp lý đang 'động' như hiện nay, nhà đầu tư cá nhân cần linh hoạt và chuẩn bị kỹ lưỡng. Đối với các căn hộ chung cư thuần để ở, rủi ro vẫn còn cao nếu muốn cho thuê kiểu khách sạn. Tốt nhất là nên chờ đợi hướng dẫn thí điểm hoặc cân nhắc mô hình cho thuê trung hạn (3–6 tháng) để giảm tranh chấp với Ban quản trị.

Ngược lại, nếu căn hộ của bạn nằm trong tòa nhà hỗn hợp (có chức năng thương mại – dịch vụ – lưu trú), thì dư địa cho Airbnb sẽ lớn hơn rất nhiều. Tuy nhiên, bạn vẫn cần đăng ký kinh doanh, đáp ứng tiêu chuẩn lưu trú du lịch và khai báo tạm trú đầy đủ. Đừng quên chuẩn bị sẵn sàng cho chế độ thuế minh bạch, vì khi mô hình này được hợp thức hóa, cơ quan thuế chắc chắn sẽ siết chặt hơn doanh thu từ Airbnb. Chủ động đăng ký hộ kinh doanh hoặc cá nhân kinh doanh để kê khai thuế GTGT (thuế giá trị gia tăng) và thuế TNCN (thuế thu nhập cá nhân) là điều nên làm ngay từ bây giờ.

Việc nắm bắt xu hướng lãi suất cũng rất quan trọng. Hiện tại, kịch bản thị trường đang là giảm nhẹ và tăng nhẹ. Bạn có thể tham khảo các Playbook Đầu Tư Căn Hộ Hà Nội (Lãi Suất Giảm Nhẹ) nếu muốn tìm cơ hội tại thủ đô. Chẳng hạn, các playbook của Cú Thông Thái chỉ rõ cách chọn căn hộ ngon nghẻ ở Hà Nội, dù là ở Ba Đình hay Hà Đông, phù hợp với từng kịch bản lãi suất.

Bài Học Cho Người Mua Nhà Lần Đầu: Đừng Để Tiền Rơi!

Nếu bạn là người mới toanh trong giới BĐS, đang muốn thử sức với Airbnb, thì có mấy bài học xương máu mà Ông Chú BĐS muốn nhắn nhủ:

Kết Luận: Chớp Lấy Cơ Hội, Tránh Xa Rủi Ro

Tóm lại, thị trường cho thuê ngắn hạn ở Việt Nam, đặc biệt là Airbnb trong chung cư, đang đứng trước một ngã rẽ quan trọng. Từ những quy định siết chặt ban đầu, xu hướng hiện tại đang nghiêng về việc quản lý có điều kiện, tạo ra một hành lang pháp lý minh bạch hơn. Điều này vừa là thách thức, vừa là cơ hội lớn cho các nhà đầu tư thông thái.

Để 'ăn nên làm ra' trong giai đoạn này, điều quan trọng nhất là bạn phải chủ động tìm hiểu, tuân thủ các quy định pháp luật mới, và chuẩn bị tâm thế kinh doanh chuyên nghiệp. Đừng để mình trở thành 'người ngoài cuộc' trong cuộc chơi đầy tiềm năng này nhé các mẹ! Khám phá bộ 18 công cụ + Dashboard Vĩ Mô BĐS tại muanha.cuthongthai.vn để luôn nắm bắt thông tin và đưa ra quyết định sáng suốt.