Airbnb tại Việt Nam: Tưởng Bị Cấm Mà Lại Là Cơ Hội Vàng, Bạn Tin Không?

Mấy nay, câu chuyện cho thuê Airbnb ở chung cư cứ nóng hổi trên mấy hội nhóm của các 'mẹ bỉm' mê đầu tư. Nhiều người lo lắng 'có khi nào bị cấm tiệt không' sau khi Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực từ 1/8/2024? Nhưng các chị em ơi, sự thật sẽ khiến bạn bất ngờ đấy! Không những không cấm, mà nhà nước mình đang 'vẽ đường' để chúng ta kinh doanh Airbnb một cách bài bản, chuyên nghiệp hơn.

Nghiên cứu của chuyên gia Ông Chú BĐS tại Ông Chú BĐS cho thấy.

Ông Chú BĐS cùng hệ sinh thái Cú Thông Thái nhận thấy, giai đoạn 2025-2026 là lúc Airbnb ở Việt Nam chuyển mình từ 'vùng xám' sang 'vùng xanh có điều kiện'. Nghĩa là, nếu bạn biết luật, nắm vững chiến lược và áp dụng công cụ thông minh, đây vẫn là kênh đầu tư sinh lời rất tốt. Đừng để những tin đồn làm bạn bỏ lỡ cơ hội nhé!

Thị Trường Airbnb Việt Nam: Từ 'Vùng Xám' Đến Cơ Hội Hút Tiền

Trước đây, việc cho thuê căn hộ ngắn hạn qua Airbnb giống như đi trên dây vậy, lúc được lúc không, tùy thuộc vào ban quản lý tòa nhà hay sự dễ tính của chính quyền địa phương. Nhưng mọi thứ đã thay đổi! Từ ngày 1/8/2024, Luật Nhà ở 2023 bắt đầu có hiệu lực, trong đó có điều khoản cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở. Điều này làm nhiều chủ nhà hoang mang, cứ ngỡ là "hết đường làm ăn".

Quyết Định Từ TP.HCM: Bước Ngoặt Cho Airbnb

TP.HCM, một trong những thị trường năng động nhất, từng có Quyết định 26/2025/QĐ-UBND ban hành vào ngày 27/02/2025, hạn chế rất mạnh việc khai thác căn hộ chung cư làm cơ sở lưu trú du lịch. Quyết định này gần như 'đóng cửa' với Airbnb trong các chung cư thuần túy để ở. Tuy nhiên, các nhà làm luật đã lắng nghe và điều chỉnh kịp thời. Đến ngày 25/04/2026, TP.HCM đã ban hành Quyết định 19/2026/QĐ-UBND, thay thế hoàn toàn Quyết định 26 cũ. Điều này được giới chuyên gia BĐS đánh giá là động thái 'cởi trói' dịch vụ cho thuê căn hộ ngắn hạn, đưa vào khuôn khổ một cách văn minh hơn.

🦉 Cú nhận xét: Quyết định 19/2026 của TP.HCM cho phép cho thuê ngắn hạn nếu chủ sở hữu đăng ký cơ sở lưu trú du lịch và tuân thủ các quy định về nhà ở, kinh doanh BĐS, thuế, cư trú, an ninh trật tự, PCCC. Đây là tín hiệu rõ ràng cho thấy nhà nước đang muốn quản lý minh bạch thay vì cấm đoán.

Các cơ quan trung ương như Bộ Tư pháp và Cục Quản lý nhà & thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cũng nhiều lần khẳng định: bản chất cho thuê căn hộ qua Airbnb vẫn là sử dụng 'để ở', và pháp luật hiện hành không có quy định nào cấm cho thuê ngắn ngày. Vấn đề là nhà nước cần có khung quản lý cụ thể về an ninh, cư trú, PCCC và thuế. Vậy là các 'mẹ bỉm' có thể thở phào rồi nhé, chỉ cần làm đúng luật là vẫn 'ăn nên làm ra' thôi.

Số Liệu Thực Tế: Sức Hút Của Thị Trường Căn Hộ

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), riêng tại TP.HCM có khoảng 8.750 căn hộ đang cho thuê ngắn ngày theo mô hình Airbnb và tương tự. Con số này cho thấy nhu cầu thực tế rất lớn, và đó là lý do vì sao TP.HCM tiên phong 'cởi trói' với Quyết định 19/2026.

Nhìn vào thị trường BĐS, giá căn hộ vẫn đang là một yếu tố hấp dẫn cho nhà đầu tư. Chung cư TP.HCM hiện có giá trung bình khoảng 90 triệu/m², trong khi ở Hà Nội là 72 triệu/m². Mặc dù giá đất nền ở TP.HCM là 323 triệu/m² và Hà Nội là 252 triệu/m² (số liệu từ CBRE 2026-06-01), phân khúc căn hộ vẫn chiếm ưu thế về tính thanh khoản và khả năng tạo dòng tiền ổn định từ việc cho thuê. Biến động giá chung của BĐS trong một năm qua là +18.4%, cho thấy sức nóng của thị trường.

Tỷ lệ hấp thụ căn hộ ở cả Hà Nội và TP.HCM đều đạt 75.0%, chứng tỏ nhu cầu mua và thuê vẫn rất cao. Nguồn cung mới tại Hà Nội là 32.000 căn và TP.HCM là 22.000 căn cũng cho thấy thị trường vẫn đang sôi động. Việc đầu tư vào căn hộ để cho thuê ngắn hạn có thể giúp các nhà đầu tư tối ưu lợi nhuận trong bối cảnh thu nhập trung bình của người Việt là 8.8 triệu/tháng và chi phí sinh tồn cho một gia đình 4 người ở TP.HCM là 33 triệu/tháng, Hà Nội là 34 triệu/tháng. Khách du lịch, công tác thường tìm kiếm những lựa chọn tiết kiệm hơn khách sạn truyền thống nhưng vẫn đảm bảo tiện nghi.

Chiến Lược Tối Ưu Cho Nhà Đầu Tư Airbnb Thông Thái

Để không bị 'hụt hơi' trước các quy định mới và tối ưu hóa lợi nhuận, bạn cần phải có một chiến lược rõ ràng, không còn là kiểu 'đánh du kích' nữa. Đây là 5 bước mà Ông Chú BĐS khuyên bạn nên làm ngay:

1. Chọn Đúng Tài Sản và Vị Trí

Đây là yếu tố tiên quyết. Đừng ham rẻ mà mua nhầm 'của nợ' mẹ bỉm nha. Ưu tiên căn hộ trong dự án có chức năng hỗn hợp hoặc căn hộ du lịch (condotel, officetel có chức năng lưu trú) tại các đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng. Những loại hình này có khả năng cao được chấp thuận đăng ký cơ sở lưu trú. Với chung cư chỉ có chức năng ở, bạn phải kiểm tra kỹ nội quy nhà chung cư và quy chế quản lý sử dụng do UBND tỉnh/thành ban hành. Một số nơi có thể hạn chế hoặc cấm lưu trú ngắn ngày rõ ràng.

2. Chuẩn Hóa Pháp Lý Để Giảm Rủi Ro

Đây là yếu tố quan trọng nhất trong bối cảnh hiện tại. Bạn phải coi mình là một 'doanh nghiệp dịch vụ' thực thụ chứ không phải 'cá nhân cho thuê tay ngang' nữa.

3. Tối Ưu Tài Chính và Đòn Bẩy Ngân Hàng Thông Minh

Khi vay tiền mua căn hộ để làm Airbnb, bạn cần nói rõ với ngân hàng mục đích là cho thuê, kinh doanh để chọn gói vay phù hợp (ví dụ: vay hộ kinh doanh). Chuẩn bị đầy đủ giấy tờ đăng ký cơ sở lưu trú và chứng từ thuế sẽ giúp hồ sơ của bạn uy tín hơn, dễ dàng xin tăng hạn mức sau này. Một lời khuyên xương máu từ Ông Chú BĐS là đừng nên vay quá sát 70–80% giá trị căn hộ. Hãy để lại một 'khoảng thở' tài chính để phòng trường hợp căn hộ không cho thuê ngắn hạn được, bạn vẫn có thể chuyển sang cho thuê dài hạn mà không bị áp lực dòng tiền.

Bạn có thể sử dụng công cụ tính ROI Đầu tư cho thuê trên Cú Thông Thái để dự phóng dòng tiền và lợi nhuận, hoặc so sánh lãi suất 20+ ngân hàng để tìm gói vay tốt nhất, giảm thiểu gánh nặng tài chính.

4. Tối Ưu Vận Hành, Giảm Xung Đột

Khách thuê ngắn hạn ra vào thường xuyên có thể gây ra nhiều phiền toái cho cư dân và ban quản lý nếu không được kiểm soát tốt. Hãy thiết lập quy trình check-in tự động (khóa số, hướng dẫn chi tiết qua app) để khách không phải 'lạc lối' hay làm ồn ào ở sảnh. Đồng thời, chủ động thỏa thuận với ban quản lý về quy định sử dụng thang máy, bãi xe cho khách, và các khoản phí bổ sung (nếu có). Tham gia các nhóm cư dân, dự hội nghị nhà chung cư để giải thích mô hình kinh doanh minh bạch của bạn cũng là cách để 'lấy lòng' hàng xóm, tránh những xung đột không đáng có.

5. Đa Kênh, Không Phụ Thuộc Một Nền Tảng

Ngoài Airbnb, đừng quên tận dụng các nền tảng khác như Booking.com, Agoda, hay thậm chí là kênh trực tiếp qua Fanpage, Zalo để đa dạng hóa nguồn khách. Điều này không chỉ giúp bạn duy trì tỷ lệ lấp đầy mà còn giảm thiểu rủi ro nếu một nền tảng nào đó đột ngột siết chặt chính sách. Hơn nữa, việc gắn kết dữ liệu doanh thu từ các kênh này với việc kê khai thuế sẽ giúp bạn minh bạch hơn và tránh 'chênh lệch dữ liệu' khi cơ quan thuế yêu cầu đối soát trong tương lai.

Bài Học Cho Người Mua Nhà Lần Đầu Muốn Làm Airbnb

Nếu bạn là 'lính mới' trên thị trường BĐS và muốn thử sức với Airbnb, đây là 3 bài học vàng mà Ông Chú BĐS dành cho bạn:

Kết Luận: Airbnb Không Còn Là 'Tay Ngang', Mà Là Ngành Dịch Vụ Chuyên Nghiệp

Trong bối cảnh pháp lý đang dần rõ ràng hơn vào giai đoạn 2025-2026, Airbnb tại Việt Nam không còn là 'vùng xám' mà là một ngành kinh doanh có điều kiện. Điều này đòi hỏi các nhà đầu tư cá nhân, đặc biệt là các 'mẹ bỉm' muốn kiếm thêm thu nhập hay đầu tư BĐS, phải nghiêm túc đầu tư vào việc tìm hiểu pháp lý, tối ưu vận hành và quản lý tài chính một cách chuyên nghiệp. Đừng chỉ tập trung vào việc trang trí căn hộ thật đẹp hay săn giá thật rẻ nữa, mà hãy đặt nền móng vững chắc bằng sự hiểu biết và tuân thủ luật pháp. Đó mới là chiến lược giúp bạn 'ăn nên làm ra' bền vững trong thị trường Airbnb đầy tiềm năng này.

Bạn muốn tự kiểm tra khả năng đầu tư, tính toán ROI hay check pháp lý? Khám phá bộ 18 công cụ + Dashboard Vĩ Mô BĐS tại muanha.cuthongthai.vn ngay hôm nay!