3 Bài Học từ Thị Trường Bất động sản Nghỉ Dưỡng tại Việt Nam | Mô hình cam kết cho thuê và góc nhìn toàn diện

Mô hình Bất động sản cam kết cho thuê lại tại Việt Nam

Thị trường căn hộ khách sạn (condotel) và biệt thự nghỉ dưỡng tại Việt Nam từng bùng nổ mạnh mẽ giai đoạn 2015-2018. Mô hình đầu tư phổ biến là mua bất động sản nghỉ dưỡng rồi giao lại cho chủ đầu tư hoặc đơn vị vận hành khai thác cho thuê, kèm cam kết lợi nhuận cố định hàng năm cho nhà đầu tư. Thời kỳ đỉnh cao, nhiều dự án condotel dọc bờ biển từ Đà Nẵng, Nha Trang đến Phú Quốc đưa ra cam kết lợi nhuận “khủng” 10-12%/năm, thậm chí 14-15%/năm trong 5-10 năm đầu để thu hút khách hàng. Con số này cao gấp 3-4 lần lãi suất gửi tiết kiệm ngân hàng thời điểm đó, biến condotel thành kênh đầu tư hấp dẫn so với gửi ngân hàng. Nhờ chính sách này, giai đoạn 2016-2017, condotel bùng nổ nguồn cung với khoảng 148 dự án, tung ra 27.000-29.000 căn. Tuy nhiên, phía sau mức lợi nhuận “trên trời” là những rủi ro tiềm ẩn về tính khả thi và pháp lý của mô hình.

Mô hình cam kết cho thuê hoạt động theo cách: nhà đầu tư mua căn hộ/biệt thự nghỉ dưỡng, sau đó ký thỏa thuận cho chủ đầu tư hoặc công ty quản lý thuê lại để vận hành cho du khách thuê. Đổi lại, nhà đầu tư hưởng khoản thu nhập cố định (hoặc tỷ lệ chia lợi nhuận) đã cam kết trong một khoảng thời gian nhất định, thường trả theo quý hoặc nửa năm. Ví dụ, một condotel có thể cam kết 12%/năm trong 8 năm đầu, kèm thêm quyền sử dụng căn hộ vài tuần mỗi năm cho chủ sở hữu. Sau thời gian cam kết, lợi nhuận chuyển sang hình thức chia sẻ theo tỷ lệ (thường 80-90% cho chủ sở hữu, 10-20% cho đơn vị quản lý. Về lý thuyết, đây là mô hình “win-win”: người mua nhận thu nhập thụ động cao và không phải tự vận hành, còn chủ đầu tư bán được hàng nhanh, có vốn triển khai dự án. Tuy nhiên, hiệu quả thực tế và độ bền vững của mô hình này ở Việt Nam đã bộc lộ nhiều vấn đề nghiêm trọng.

Hiệu quả lợi nhuận Bất động sản Nghỉ Dưỡng: Thực tế và Cam kết

Mức lợi nhuận cam kết ban đầu của các dự án condotel tại Việt Nam thường cao bất thường so với thực tế kinh doanh du lịch. Các chuyên gia cho biết ngay cả ở những thị trường du lịch phát triển như Thái Lan, Indonesia, mức cam kết lợi nhuận condotel phổ biến chỉ khoảng 5%/năm. Vậy nhưng ở Việt Nam giai đoạn bùng nổ, hầu hết chủ đầu tư đưa ra 10-12%/năm, có dự án lên tới 15%/năm. Trên thực tế, rất ít dự án tạo ra lợi nhuận đủ để trả mức lãi cao như vậy một cách lâu dài. Nhiều trường hợp, chủ đầu tư phải lấy tiền của khách hàng sau trả cho khách hàng trước, hoặc chấp nhận lỗ trong giai đoạn đầu để giữ uy tín cam kết.

Ví dụ Dự án Cocobay Đà Nẵng sau khi “vỡ trận” cam kết lợi nhuận, nhiều hạng mục bị bỏ hoang là một ví dụ điển hình cho rủi ro khi lợi nhuận cam kết vượt quá khả năng khai thác thực tế.

Thực tế cho thấy lợi nhuận thực tế của condotel thấp hơn hẳn con số cam kết và nhiều dự án sớm thất hứa.

Một ví dụ là dự án Bavico Nha Trang: cam kết tới 15%/năm, nhưng khách hàng chỉ nhận vài tháng đầu, sau đó chủ đầu tư viện lý do khó khăn xin giảm còn 8% rồi ngừng hẳn.

Tại dự án FLC Grand Hotel Hạ Long, cam kết 12%/năm trong 8 năm nhưng mới trả được hơn 1 năm đã dừng từ quý I/2020.

Ngay cả “ông lớn” Cocobay Đà Nẵng, cam kết 12%/năm trong 8 năm, cũng chỉ trả lợi nhuận đến cuối năm 2019 rồi tuyên bố dừng từ 1/1/2020 do cạn dòng tiền.

Điều này có nghĩa nhiều nhà đầu tư chỉ nhận được một phần nhỏ so với kỳ vọng ban đầu, thậm chí mất trắng khoản lợi nhuận hứa hẹn.

Nguyên nhân của sự chênh lệch này đến từ việc dự phóng lạc quan quá mức và chi phí thực tế vận hành cao. Bà Trần Thị Mỹ Lộc (Phó TGĐ Vinhomes) phân tích: nếu thuê công ty quản lý khách sạn vận hành condotel, chi phí họ hưởng đã khoảng 3-4% doanh thu; chủ đầu tư chỉ có thể trả khách mua khoảng 5-6% lợi nhuận, do đó cam kết 10% trở lên là không thực tế. Nhiều chủ đầu tư đã đẩy giá bán condotel lên cao để có nguồn bù đắp khoản cam kết lợi nhuận (bản chất là “trả trước” cho khách). Do giá bán đã bao gồm phần lợi nhuận trả trước đó, nên nếu so với giá trị thị trường thực, không ít condotel bị định giá ảo cao hơn thực tế. Chính vì vậy, ngay cả khi dự án kinh doanh tốt, tỷ suất lợi nhuận thực sự so với số tiền nhà đầu tư bỏ ra cũng thấp hơn nhiều so với con số hào nhoáng ban đầu.

Đáng chú ý, một số chủ đầu tư uy tín hơn đã chủ động điều chỉnh giảm mức cam kết sau những biến cố trên thị trường. Giai đoạn sau 2019, mặt bằng cam kết condotel mới chỉ còn khoảng 6-8%/năm (giảm 25-50% so với trước). Một số dự án chuyển sang cam kết ngắn hạn 2-3 năm thay vì 8-10 năm. Chẳng hạn, Vingroup giới hạn cam kết 10%/năm trong 3 năm đầu cho các dự án condotel mới. Điều này phản ánh sự thừa nhận rằng 12% hay 15%/năm là phi thực tế và chỉ nên coi cam kết như một chiêu marketing hơn là bảo chứng cho hiệu quả đầu tư lâu dài.

Tóm lại, hiệu quả lợi nhuận thực tế của mô hình condotel ở Việt Nam kém xa mức cam kết ban đầu trong đa số trường hợp. Những con số 8-12%/năm phần lớn chỉ là mồi câu khách hàng. Nhà đầu tư cần tỉnh táo nhìn vào lợi nhuận thực tế vận hành (thông qua công suất phòng, giá thuê, chi phí…) hơn là tin vào các bảo đảm lợi nhuận cố định không có cơ sở vững chắc.

Rủi ro pháp lý và hợp đồng cam kết cho thuê lại

Một vấn đề lớn của condotel tại Việt Nam là hành lang pháp lý chưa theo kịp mô hình mới, dẫn đến hợp đồng cam kết cho thuê lại thiếu bảo đảm cho nhà đầu tư. Trước năm 2020, thuật ngữ “condotel” chưa được luật pháp định danh rõ ràng, loại hình này được cấp phép xây dựng như khách sạn trên đất thương mại dịch vụ. Do đó, người mua không được cấp sổ đỏ lâu dài như căn hộ nhà ở, mà thường chỉ có hợp đồng mua bán và cam kết lợi nhuận mang tính thỏa thuận dân sự. Điều này đặt nhà đầu tư vào tình thế rủi ro: họ bỏ tiền tỷ ra mua nhưng chưa có chứng nhận quyền sở hữu hợp pháp lâu dài. Nếu xảy ra tranh chấp hoặc chủ đầu tư vi phạm, cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền lợi khách mua rất mong manh, chỉ có thể giải quyết theo luật dân sự thông thường.

Hợp đồng cam kết cho thuê lại (hay còn gọi hợp đồng ủy thác cho thuê) thường được tách riêng hoặc là phụ lục kèm hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, các điều khoản thường có lợi cho chủ đầu tư. Nhiều hợp đồng không có chế tài đủ mạnh khi chủ đầu tư chậm hoặc ngừng trả cam kết. Thậm chí, ở một số nơi, chủ đầu tư cài cắm điều khoản được quyền đơn phương chấm dứt cam kết với thông báo trước vài tháng. Điều này có nghĩa chủ đầu tư có “cửa thoát” hợp pháp để ngừng trả lợi nhuận nếu gặp khó khăn, trong khi nhà đầu tư gần như không có đòn bẩy để ép buộc thực hiện đầy đủ cam kết.

Chính lỗ hổng pháp lý này đã hiện hữu rõ trong vụ Cocobay. Khi dự án “vỡ trận”, chính quyền xác định đây là tranh chấp dân sự giữa khách hàng và chủ đầu tư, Nhà nước không can thiệp được nhiều. Nhà đầu tư Cocobay chỉ biết bắt đầu khởi kiện ra tòa để đòi quyền lợi, nhưng quá trình pháp lý dự báo kéo dài và chưa có tiền lệ rõ ràng. Tương tự, tại dự án Bavico Nha Trang, sau khi chủ đầu tư không thực hiện cam kết, các khách hàng kéo đến đòi nợ, trả lại căn hộ, dẫn tới vụ việc bị xử lý hình sự do có dấu hiệu lừa đảo. Nhưng về mặt hợp đồng dân sự, người mua condotel vẫn rất khó đòi lại đủ tiền nếu chủ đầu tư không tự nguyện trả.

Một rủi ro khác là quyền sở hữu condotel không rõ ràng. Như đã nêu, condotel xây trên đất thương mại có thời hạn (50 năm), pháp luật trước 2020 chưa quy định cấp sổ cho loại căn hộ du lịch này. Nhiều nhà đầu tư ở Bà Rịa – Vũng Tàu, Phú Quốc mua condotel đến nay chưa nhận được sổ đỏ. Thiếu giấy chứng nhận, nhà đầu tư không thể thế chấp vay ngân hàng, cũng khó chuyển nhượng, và bất lợi khi tranh chấp. Nếu chủ đầu tư đem thế chấp dự án cho ngân hàng, người mua còn đứng trước nguy cơ tài sản bị xử lý nợ xấu mà họ không hề hay biết.

Nhận thức những bất cập đó, từ 2020 đến nay Nhà nước đã có động thái hoàn thiện pháp lý cho condotel. Thủ tướng đã chỉ đạo ban hành quy định về xây dựng, đất đai, kinh doanh condotel. Bộ Tài nguyên & Môi trường năm 2020 đã cho phép cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thời hạn cho condotel nếu đủ điều kiện.

Gần đây, Nghị định 02/2022/NĐ-CP ban hành mẫu hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch để chuẩn hóa giao dịch. Dù vậy, vẫn cần các văn bản hướng dẫn chi tiết hơn để bảo vệ nhà đầu tư – chẳng hạn quy định chủ đầu tư muốn cam kết lợi nhuận phải có bảo lãnh ngân hàng tương ứng. Hiện tại, hợp đồng cam kết cho thuê condotel chưa thuộc phạm vi Luật Nhà ở hay Luật Kinh doanh BĐS nên nhà đầu tư không thể khiếu nại ra cơ quan quản lý hoặc trọng tài chuyên ngành khi bị vi phạm. Tất cả vẫn phải thông qua thương lượng hoặc tòa án dân sự, vừa tốn thời gian, vừa rủi ro nếu chủ đầu tư không còn khả năng tài chính.

Tóm lại, tính pháp lý lỏng lẻo là yếu tố khiến mô hình condotel trở nên rủi ro hơn. Hợp đồng cam kết cho thuê thiếu chế tài đảm bảo, quyền sở hữu condotel chưa chắc chắn, và sự bảo vệ của pháp luật với nhà đầu tư cá nhân còn hạn chế.

Đây chính là bài học đắt giá sau vụ Cocobay: Không thể để “đứa con lai” condotel mãi ngoài vòng pháp luật, bởi khi có sự cố, nhà đầu tư hầu như cầm dao đằng lưỡi.

Những dự án “vỡ trận” tiêu biểu và bài học rút ra

Trong vài năm qua, thị trường đã chứng kiến một loạt dự án condotel thất bại trong việc thực hiện cam kết lợi nhuận, gây thiệt hại và chấn động niềm tin nhà đầu tư. Tiêu biểu nhất là Cocobay Đà Nẵng – từng được quảng bá là “siêu dự án nghỉ dưỡng số 1 Đông Nam Á” với 1.800 căn condotel. Chủ đầu tư Empire Group cam kết lợi nhuận 12%/năm trong 8 năm cho người mua.

Thế nhưng đến tháng 11/2019, doanh nghiệp đột ngột thông báo dừng trả lợi nhuận cam kết do khó khăn tài chính. Sự kiện này khiến toàn thị trường “rúng động”, hàng nghìn nhà đầu tư hoang mang và phẫn nộ. Chủ đầu tư sau đó đưa ra các phương án xử lý: hoặc tiếp tục hợp tác không có cam kết, hoặc thanh lý hợp đồng nhận lại tiền, hoặc chuyển sang căn hộ ở (đòi hỏi khách đóng thêm tiền). Tuy nhiên, việc thương thảo rất gian nan; nhiều nhà đầu tư phải đấu tranh hơn 1 năm trời mới rút được một phần vốn.

Đến năm 2024, dự án Cocobay vẫn đắp chiếu, tái cơ cấu và chủ đầu tư thậm chí đơn phương chấm dứt hợp đồng với các khách hàng còn lại để “tái khởi động” dự án. Cocobay trở thành bài học điển hình về cam kết lợi nhuận phi thực tế và hệ lụy mất niềm tin nghiêm trọng.

Một trường hợp khác là dự án Bavico Nha Trang (Khánh Hòa). Chủ đầu tư Bạch Việt cam kết lợi nhuận 15%/năm, trả hàng tháng, cho hơn 100 căn hộ khách sạn bán ra từ 2015. Hợp đồng nêu rõ nếu chậm trả sẽ chịu lãi phạt 0,2%/ngày. Thế nhưng Bavico chỉ trả đúng cam kết được vài tháng, sau đó quỵt luôn, không trả nữa. Khách hàng bức xúc kéo đến khách sạn đòi nợ, mới phát hiện thêm nhiều căn đã bị chủ đầu tư bán cho nhiều người và không xuất hóa đơn.

Vụ việc vỡ lở, tổng giám đốc dự án bỏ trốn và bị truy nã, sau bị bắt với các cáo buộc hình sự (chứa mại dâm, lừa đảo chiếm đoạt tài sản). Bavico cho thấy mặt trái cực đoan: không chỉ vỡ cam kết lợi nhuận mà còn có dấu hiệu lừa đảo ngay từ đầu, gây thiệt hại nặng nề cho nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, nhiều dự án condotel khác cũng trục trặc: FLC Grand Hotel Hạ Long như đã đề cập, ngừng trả lợi nhuận từ 2020 khiến khách hàng “ngậm đắng” vì dùng cả tiền tích cóp và vốn vay ngân hàng để đầu tư. Dự án Swisstouches La Luna Resort Nha Trang đình trệ xây dựng, cam kết 9%/năm có nguy cơ không thành.

Một loạt dự án condotel nhỏ hơn tại Đà Nẵng, Nha Trang phải giảm cam kết, kéo dài thời gian trả hoặc chuyển sang mô hình chia sẻ thực tế. Nhìn chung, sau cú sốc Cocobay, phân khúc condotel Việt Nam lao dốc thê thảm. Số liệu cho thấy quý I/2024, 90% dự án condotel không bán được căn nào, chỉ 64 căn bán trên tổng 4.800 căn chào bán (tỷ lệ hấp thụ 1,3%, thấp nhất 6 năm). Niềm tin sụt giảm khiến thị trường gần như đóng băng, nhiều dự án đắp chiếu, bỏ hoang.

Bài học rút ra từ các dự án “vỡ trận” này rất sâu sắc:

Thứ nhất, lợi nhuận cam kết quá cao là dấu hiệu cảnh báo – thường đó không phải lợi nhuận tạo ra từ kinh doanh mà do “bán giá cao để trả lãi”, rốt cục người mua chịu thiệt khi giá trị thực thấp hơn.

Thứ hai, pháp lý condotel chưa hoàn thiện đòi hỏi nhà đầu tư phải thận trọng; nếu không có bảo lãnh ngân hàng hoặc tài sản đảm bảo, cam kết lợi nhuận chỉ là lời hứa đơn phương.

Thứ ba, năng lực và uy tín chủ đầu tư là then chốt: doanh nghiệp nhỏ ôm dự án quá tầm dễ dẫn đến đổ vỡ (như Bavico, Cocobay). Ngược lại, các tập đoàn lớn hơn (Vingroup, Sun Group…) nhờ tiềm lực tài chính đã nỗ lực giữ cam kết ở mức hợp lý (8-10%) và có tỷ lệ thực hiện cao hơn. Cuối cùng, nhà đầu tư cá nhân cần tỉnh táo đánh giá dự án trên các chỉ số thực tế (vị trí, lượng khách du lịch, giá phòng…) hơn là chạy theo những con số “bảo đảm” hấp dẫn một cách phi logic.

Tác động đối với nhà đầu tư cá nhân

Hậu quả của những dự án condotel thất bại đã ảnh hưởng nặng nề tới nhà đầu tư cá nhân về nhiều mặt. Trước hết là thiệt hại tài chính trực tiếp: nhiều người mất nguồn thu nhập thụ động như kế hoạch, thậm chí mất khả năng trả nợ vay ngân hàng vì trông chờ vào tiền cam kết.

Chị Nguyễn Thị Thủy (nhà đầu tư FLC Hạ Long) cho biết đã dùng tiền tích cóp và vay ngân hàng để mua condotel, kỳ vọng lãi cam kết 12%/năm sẽ trả được lãi vay. Nhưng khi chủ đầu tư chỉ trả đến quý I/2020 rồi ngưng, gia đình chị rơi vào khó khăn vì vẫn phải trả lãi vay, còn thu nhập cam kết thì không có.

Trường hợp của chị Thủy không phải cá biệt; hàng trăm nhà đầu tư Cocobay cũng đối mặt cảnh tương tự – tiền vay bỏ ra nhưng không có dòng thu bù vào, đứng trước nguy cơ vỡ nợ cá nhân. Thậm chí, chuyên gia nhận định nếu nhiều chủ đầu tư condotel đồng loạt vỡ cam kết, sẽ kéo theo hệ lụy người mua vỡ nợ, ngân hàng thành nợ xấu, gây rủi ro cho hệ thống tài chính.

Về pháp lý, nhà đầu tư cá nhân cũng chịu nhiều rủi ro và phiền toái. Khi tranh chấp xảy ra, họ phải tự tập hợp nhau đấu tranh, gửi đơn kiện, thuê luật sư… rất tốn kém thời gian và công sức. Không ít người “mòn mỏi” suốt vài năm đi đòi quyền lợi mà tiền chưa thấy đâu.

Ví dụ, nhóm hơn 500 nhà đầu tư tầm trung của Cocobay phải đấu tranh bền bỉ hơn 1 năm, kết quả khoảng 400 người rút được vốn, còn hơn 100 người vẫn đang tiếp tục đàm phán với chủ đầu tư. Quá trình đó gây căng thẳng tâm lý, áp lực tinh thần nặng nề cho các cá nhân liên quan. Nhiều người cảm thấy bị lừa dối, mất niềm tin vào cam kết kinh doanh.

Quan trọng hơn, những thất bại condotel đã xói mòn niềm tin thị trường. Nhà đầu tư cá nhân giờ đây cảnh giác cao độ với mọi lời hứa hẹn lợi nhuận của chủ đầu tư. Uy tín của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng suy giảm nghiêm trọng. Không ít người “tháo chạy” khỏi condotel, chấp nhận chịu lỗ để thoát vốn và tránh rủi ro dài hạn.

Thị trường thứ cấp gần như đóng băng vì không ai dám mua lại những căn condotel đã vỡ cam kết. Niềm tin chỉ có thể khôi phục khi chủ đầu tư và cơ quan quản lý chứng minh được sự thay đổi tích cực (như hoàn thiện pháp lý, có bảo lãnh ngân hàng, cam kết ở mức hợp lý và thực hiện đúng hứa hẹn). Nếu không, vết sẹo từ Cocobay, Bavico… sẽ còn khiến nhà đầu tư e ngại mô hình này trong nhiều năm.

Ngoài ra, danh tiếng cá nhân và cơ hội đầu tư tương lai của nhiều người cũng bị ảnh hưởng. Một bộ phận nhà đầu tư nghiệp dư, lần đầu tham gia condotel đã “sợ đến già”, mất niềm tin vào bất động sản nghỉ dưỡng, thậm chí mất niềm tin vào sự minh bạch của môi trường đầu tư. Điều này không chỉ tác động đến họ mà còn lan truyền tâm lý dè dặt sang bạn bè, người thân – những người có thể trở thành nhà đầu tư tiềm năng. Tâm lý chung hiện nay là ưa chuộng sự an toàn, nhiều người quay lại gửi tiết kiệm hoặc mua nhà ở, thay vì phiêu lưu với condotel dù lãi cam kết cao đến đâu.

Tóm lại, nhà đầu tư cá nhân là bên chịu thiệt hại cuối cùng trong chuỗi mô hình cam kết cho thuê khi nó đổ vỡ. Họ mất tiền, mất thời gian, gánh nợ, và mất niềm tin. Bài toán đặt ra là làm sao để bảo vệ tốt hơn lợi ích chính đáng của nhà đầu tư nhỏ lẻ, bởi sự suy sụp của niềm tin này có thể khiến cả thị trường đình trệ lâu dài.

So sánh với các thị trường trong khu vực (Thái Lan, Malaysia, Singapore)

Mô hình Bất động sản Nghỉ Dưỡng cam kết cho thuê tại Thái Lan

Thái Lan cũng là một thị trường sôi động về bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt tại Phuket, Pattaya… Mô hình “Guaranteed Rental Return” (GRR) – cam kết cho thuê với lợi nhuận đảm bảo – đã xuất hiện từ lâu và khá phổ biến để thu hút nhà đầu tư nước ngoài.

Cách thức tương tự Việt Nam: nhà phát triển hứa hẹn mức thu nhập cố định khoảng 5-10%/năm trong 3-10 năm tùy dự án. Ví dụ, nhiều dự án condotel ở Phuket quảng cáo 7%/năm trong 5-15 năm kèm quyền nghỉ miễn phí vài tuần. Mức cam kết ở Thái thường thấp hơn Việt Nam (ít khi vượt 10%), phản ánh sự thận trọng hơn về lợi nhuận kỳ vọng.

Về cơ chế vận hành, các dự án Thái Lan thường do công ty quản lý khách sạn vận hành và đảm bảo nguồn khách thuê. Chủ đầu tư có thể trích một phần doanh thu phòng để trả lợi nhuận cam kết, hoặc sử dụng quỹ dự phòng để bù trong trường hợp công suất thấp.

Pháp luật Thái Lan không cấm mô hình này, nhưng cũng không bảo đảm đặc biệt – nó được coi thuần túy là thỏa thuận thương mại giữa bên mua và bên bán. Nhà đầu tư nước ngoài mua condotel tại Thái Lan thường phải tự đánh giá uy tín chủ đầu tư. Một số dự án lớn có bảo lãnh ngân hàng cho khoản cam kết, nhưng phần nhiều dựa trên cam kết thiện chí và năng lực tài chính của chủ đầu tư.

Về kết quả thực tế, thị trường Thái Lan ghi nhận cả thành công lẫn thất bại. Nhiều dự án đã hoàn thành và trả đúng cam kết 5-8%/năm trong giai đoạn cam kết, nhờ thị trường du lịch phát triển và chủ đầu tư làm ăn nghiêm túc. Tuy nhiên, cũng có dự án không đạt kỳ vọng, chủ đầu tư trì hoãn hoặc ngừng chi trả khiến nhà đầu tư thất vọng.

Dù vậy, tầm ảnh hưởng những vụ việc này có phần hạn chế hơn so với Việt Nam, do mức cam kết thấp hơn (thiệt hại ít hơn) và nhà đầu tư đa phần là người nước ngoài chấp nhận rủi ro cao. Ngoài ra, Thái Lan đã quen thuộc với mô hình căn hộ dịch vụ cho thuê, nên nhà đầu tư trong nước thường chuộng tự cho thuê hơn là tin vào cam kết cố định.

Nhìn chung, mô hình cam kết cho thuê với lợi nhuận đảm bảo ở Thái Lan vẫn đang tiếp diễn, nhưng nhà đầu tư đã hiểu đó không phải “đảm bảo chắc thắng”. Các chuyên gia Thái khuyến cáo người mua phải xem kỹ hợp đồng, đặc biệt là điều khoản nếu chủ đầu tư không trả nổi thì xử lý ra sao. Một câu nói phổ biến: bất động sản tốt ở vị trí tốt thì không cần bảo chứng tiền thuê, tự nó cũng sinh lời rất đáng suy nghĩ cho các nhà đầu tư trước khi chúng ta xuống tiền.

Mô hình tại Malaysia

Malaysia cũng triển khai các Guaranteed Rental Return (GRR) schemes tương tự, thường rộ lên khi thị trường địa ốc trầm lắng. Nhiều dự án căn hộ dịch vụ, condotel ở Kuala Lumpur, Johor được chào bán kèm cam kết 8-12%/năm trong vài năm đầu.

Cơ chế vận hành cơ bản giống Việt Nam và Thái Lan: chủ đầu tư thu tiền bán nhà rồi trả lại một phần dưới dạng “thuê” căn hộ của khách để cho thuê lại. Tuy nhiên, khung pháp lý Malaysia chặt chẽ hơn ở khâu bán hàng: Hợp đồng mua bán bất động sản vẫn theo luật nhà ở, nhưng phần cam kết thuê lại thì nằm ngoài luật này.

Điều này có nghĩa nhà nước không bảo hộ các thỏa thuận cam kết cho thuê với lợi nhuận đảm bảo – Bộ Nhà ở Malaysia và tòa nhà không can thiệp nếu có tranh chấp, coi đó là hợp đồng dân sự giữa người mua và chủ đầu tư hoặc công ty quản lý.

Trong thực tế, Malaysia cũng đã có những vụ kiện cáo và tranh chấp. Hiệp hội bảo vệ người mua nhà nhận nhiều đơn khiếu nại về việc chủ đầu tư không trả được tiền thuê như hứa. Một ví dụ thực tế: một nhà đầu tư mua 4 căn hộ, sau vài năm nhận ra giá trị bán lại sụt 25% và chủ đầu tư đơn phương hủy cam kết thuê (theo quyền trong hợp đồng) khiến ông này lâm vào cảnh tiến thoái lưỡng nan.

Nhiều trường hợp khác, chủ đầu tư yêu cầu người mua mua kèm gói nội thất đắt đỏ và đóng quỹ bảo trì, thuế… làm giảm thực nhận so với tỷ lệ % quảng cáo. Khi xảy ra tranh chấp, người mua Malaysia không thể nhờ đến tòa án nhà ở vì GRR nằm ngoài phạm vi, mà phải kiện ra tòa án dân sự, chi phí cao và kéo dài. Chính vì vậy, HBA đã nhiều lần cảnh báo công khai người dân thận trọng với chiêu marketing bất động sản hào nhoáng này.

Mặc dù có rủi ro, mô hình này vẫn tồn tại ở Malaysia nhưng với quy mô không quá lớn. Các chủ đầu tư uy tín thường tránh đưa cam kết quá cao, thay vào đó tập trung vào giá bán cạnh tranh và chia sẻ lợi nhuận thực tế. Một số khác chuyển sang mô hình ủy thác cho thuê linh hoạt: không cam kết cố định, thay vào đó chia lợi nhuận theo kết quả kinh doanh (ví dụ 60/40 hoặc 70/30). Xu hướng này nhằm giảm áp lực tài chính cho chủ đầu tư và tạo minh bạch cho nhà đầu tư – họ thấy được tình hình khai thác thực thay vì con số cố định. Dự kiến đến năm 2030, Malaysia có thể sẽ siết chặt hơn việc quảng bá GRR (yêu cầu minh bạch rủi ro) hoặc đưa vào khung pháp lý nhất định để bảo vệ người mua, do sự lên tiếng của HBA và công chúng ngày càng tăng.

Tình hình Bất động sản Nghỉ Dưỡng tại Singapore

Singapore có thị trường bất động sản phát triển cao, nhưng mô hình bán Bất động sản kèm cam kết cho thuê lại không phổ biến trong nước. Lý do là Singapore có hệ thống cho thuê minh bạch, tỷ suất lợi nhuận cho thuê nhà ở bình quân khoảng 2-4%/năm, nhà đầu tư thường tự tin tự cho thuê hoặc qua môi giới hơn là nhờ chủ đầu tư cam kết.

Mặt khác, luật Singapore quản lý chặt chẽ: nếu một thỏa thuận bán bất động sản kèm cam kết lợi tức mà tiền thuê được đảm bảo có thể bị coi là sản phẩm đầu tư tài chính, phải tuân theo luật chứng khoán. Vì vậy, hầu hết các chủ đầu tư Singapore không áp dụng bán Bất động sản kèm cam kết cho thuê lại không phổ biến cho dự án trong nước. Thay vào đó, có hình thức cho công ty quản lý thuê lại nhưng tiền thuê thả nổi theo giá thị trường, hoặc các quỹ đầu tư Bất động sản thuê sỉ tòa nhà rồi trả cổ tức cho nhà đầu tư – những cách này minh bạch và ít rủi ro hơn.

Tuy nhiên, Singaporeans vẫn tiếp xúc mô hình này khi họ đầu tư ra nước ngoài. Nhiều dự án condotel Thái Lan, Malaysia được tiếp thị tại Singapore với hứa hẹn 6-10% yield, đánh vào khẩu vị nhà đầu tư thích “đảm bảo” hơn gửi ngân hàng (lãi thấp). Chính phủ Singapore thường khuyến cáo người dân thận trọng với các lời mời gọi đầu tư bất động sản nước ngoài có cam kết lợi nhuận cao, vì rủi ro không ít trường hợp là quá tốt để là sự thật. Truyền thông tài chính Singapore cũng từng phân tích mô hình này, chỉ ra rằng một bất động sản tốt sẽ tự cho thuê được, không cần đảm bảo, còn nếu cần đảm bảo tức là có thể tiềm ẩn vấn đề. Họ khuyên nhà đầu tư phải kiểm tra kỹ năng lực công ty đứng ra đảm bảo, đọc kỹ hợp đồng và đặc biệt lưu ý liệu công ty đó có quyền hủy cam kết sớm hay không.

Tóm lại, tại Singapore nội địa, mô hình “cam kết cho thuê” gần như không có đất dụng võ do thị trường minh bạch và nhà đầu tư giàu kinh nghiệm. Nhưng người Singapore đầu tư sang thị trường khác thì vẫn gặp mô hình này, với thái độ cảnh giác cao. Xu hướng khu vực cho thấy những thị trường pháp lý vững và nhà đầu tư chuyên nghiệp như Singapore sẽ ít bị ảnh hưởng bởi “bánh vẽ” lợi nhuận, trong khi thị trường mới nổi như Việt Nam trước đây dễ bùng nổ rồi đổ vỡ nếu không được cảnh báo kịp thời.

Bảng so sánh mô hình Bất động sản Nghỉ Dưỡng cam kết cho thuê tại Việt Nam, Thái Lan, Malaysia, Singapore

Tiêu chí	Việt Nam (2015-2023)	Thái Lan	Malaysia	Singapore
Mức cam kết lợi nhuận phổ biến	8-12%/năm (trước 2020 lên đến 12-15%/năm) hiện giảm còn ~6-8%	5-10%/năm, thường ~7%	ít khi quá 10%.	không phổ biến
Thời gian cam kết	5-10 năm (phổ biến 5-8 năm)	2-10 năm (thường 3-5 năm, có thể 10 năm).	2-5 năm thường gặp; ít cam kết dài hạn quá 5 năm.	Không áp dụng mô hình này nội địa.
Pháp lý & ràng buộc	Chưa có luật riêng; Hợp đồng cam kết là thỏa thuận dân sự, rủi ro nếu vi phạm	Đang dần bổ sung quy định (cấp sổ condotel thời hạn, mẫu hợp đồng)	Chưa có luật riêng; Hợp đồng cam kết là thỏa thuận dân sự, rủi ro nếu vi phạm	Không có luật đặc thù; coi như hợp đồng thuê thương mại. Nhà đầu tư tự chịu rủi ro, cần đọc kỹ điều khoản
Thành công/Thất bại điển hình	Nhiều thất bại: Cocobay (vỡ cam kết 12%), Bavico (vỡ 15%), FLC Hạ Long (dừng 12%). Một số chủ đầu tư lớn (Vingroup) duy trì trả ~10% vài năm.	Nhiều dự án hoàn thành trả đúng cam kết 5-7%. Một số dự án nhỏ trì hoãn trả do vắng khách (đặc biệt giai đoạn Covid). Không có vụ vỡ nợ quy mô lớn gây chấn động.	Đã có trường hợp chủ đầu tư dừng trả sớm, nhà đầu tư chịu lỗ bán tháo (giá giảm ~25%)	Không có trường hợp đáng kể nào (do không phổ biến mô hình này).
Tâm lý nhà đầu tư hiện tại	Mất niềm tin sau các vụ vỡ cam kết. Giao dịch condotel chạm đáy, ảm đạm	Nhà đầu tư đòi hỏi pháp lý rõ và bảo lãnh ngân hàng mới xem xét.	Nhà đầu tư đòi hỏi pháp lý rõ và bảo lãnh ngân hàng mới xem xét.	Thận trọng.

(Nguồn: Tổng hợp từ kinh nghiệm thị trường và các báo cáo, phân tích của The Leader, VnExpress, Tuổi Trẻ, Hanoitimes, iProperty, Thaiger, v.v.)

Xu hướng phát triển đến năm 2030

Nhìn về tương lai, mô hình condotel và cam kết cho thuê lại ở Việt Nam và khu vực sẽ phải thay đổi để thích nghi với bài học quá khứ và bối cảnh mới. Tại Việt Nam, dự kiến từ nay đến 2030, phân khúc căn hộ du lịch nghỉ dưỡng sẽ hồi phục dần nhưng thận trọng hơn nhiều.

Trước hết, hành lang pháp lý đầy đủ hơn sẽ ra đời: Luật Đất đai và Luật Nhà ở sửa đổi có thể ghi nhận condotel là tài sản hợp pháp với thời hạn sở hữu xác định, giúp nhà đầu tư an tâm về quyền sở hữu. Nhà nước nhiều khả năng sẽ yêu cầu minh bạch thông tin dự án, công khai tỷ lệ lợi nhuận thực tế và quy định về bảo lãnh ngân hàng cho cam kết lợi nhuận trên ngưỡng nhất định, nhằm tránh tái diễn tình trạng “vỡ trận”. Khi khung pháp lý rõ ràng, niềm tin có cơ sở để khôi phục, người mua sẽ dần quay lại nếu thấy quyền lợi được bảo vệ.

Về phía chủ đầu tư, xu hướng là điều chỉnh mô hình kinh doanh. Thay vì tập trung vào cam kết lợi nhuận cao để bán hàng, các doanh nghiệp sẽ chú trọng nâng cao hiệu quả vận hành thực sự: hợp tác với các thương hiệu quản lý khách sạn quốc tế, đầu tư tiện ích độc đáo để thu hút du khách, từ đó tạo lợi nhuận bền vững cho cả hai bên.

Mô hình có thể chuyển sang chia sẻ doanh thu hoặc lợi nhuận thực tế nhiều hơn, giảm phần đảm bảo cố định. Ví dụ, chủ đầu tư có thể cam kết mức tối thiểu vừa phải (5-6%), đồng thời thỏa thuận chia thêm lợi nhuận nếu kết quả kinh doanh vượt dự kiến. Điều này tạo động lực hợp tác cùng có lợi thay vì gánh nặng một phía cho chủ đầu tư.

Xu hướng khu vực đến 2030 cũng cho thấy sự chuyên nghiệp hóa trong phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng. Tại Thái Lan và Malaysia, sau giai đoạn bùng nổ GRR, các bên đang hướng tới minh bạch và thực tế hơn. Nhà đầu tư ở các nước này ngày càng hiểu rõ rủi ro, có khả năng so sánh quốc tế nên sẽ đòi hỏi các cam kết phải hợp lý, có đảm bảo tài chính kèm theo.

Có thể sẽ xuất hiện các quỹ đầu tư hoặc bảo hiểm hỗ trợ cho mô hình cam kết thuê lại, chia sẻ rủi ro giữa nhiều bên thay vì dồn hết về người mua lẻ. Chính phủ các nước có thể ban hành quy tắc quảng cáo chặt chẽ: cấm hoặc hạn chế những tuyên bố “đảm bảo lợi nhuận” quá mức để bảo vệ người tiêu dùng (chẳng hạn gắn nhãn cảnh báo rủi ro trong tài liệu tiếp thị).

Đến năm 2030, phân khúc condotel tại Đông Nam Á nói chung được kỳ vọng sẽ phát triển ổn định hơn nhưng không còn nóng sốt như giai đoạn trước. Tốc độ tăng trưởng sẽ dựa trên sự tăng trưởng của du lịch bền vững. Sau đại dịch Covid-19, du lịch quốc tế phục hồi sẽ giúp các dự án nghỉ dưỡng có nguồn khách dồi dào hơn, nhưng cũng có cạnh tranh lớn giữa các điểm đến.

Những dự án condotel có vị trí đắc địa, thương hiệu mạnh, vận hành tốt sẽ thu hút nhà đầu tư trở lại, dù có thể không cần cam kết lợi nhuận quá cao. Ngược lại, dự án nào chỉ dựa vào “mồi câu” lợi nhuận mà không cải thiện sản phẩm cốt lõi sẽ khó tồn tại.

Riêng tại Việt Nam, các chuyên gia dự báo phải 5-7 năm nữa (đến ~2030) thị trường condotel mới có thể hồi phục hoàn toàn sau cú sốc vừa qua. Giai đoạn này là để các chủ đầu tư cơ cấu lại, hoàn thiện pháp lý và xây dựng lại niềm tin.

Niềm tin thị trường chỉ trở lại khi nhà đầu tư thấy rõ quy định cụ thể bảo vệ họ và chứng kiến các chủ đầu tư giữ đúng cam kết mới. Một điểm sáng là Chính phủ đã cho phép cấp sổ cho condotel và đang soạn thảo thêm quy chuẩn – đây là tiền đề quan trọng để condotel không còn là “đứa con lai bị bỏ rơi”. Nếu làm tốt, đến 2030 condotel có thể trở thành một loại hình đầu tư du lịch minh bạch, ổn định giống như trên thế giới, thay vì kiểu bán nhà lộn xộn như trước.

Cuối cùng, xu hướng nội tại của nhà đầu tư cá nhân cũng sẽ thay đổi. Nhà đầu tư thế hệ mới thận trọng và hiểu biết hơn, họ sẽ tra cứu kỹ hợp đồng, chọn lọc chủ đầu tư uy tín, so sánh lợi nhuận với các kênh khác trước khi quyết định. Những bài học từ Cocobay, Bavico sẽ được nhắc lại như lời cảnh tỉnh. Thị trường vì thế phát triển chậm hơn nhưng bền vững hơn, tránh được cảnh bong bóng rồi vỡ trận. Đồng thời, mô hình condotel có thể tiến hóa thành các dạng thức khác an toàn hơn, chẳng hạn: chia nhỏ sở hữu, chia nhỏ thời gian sử dụng, hay góp vốn vào quỹ bất động sản du lịch, quỹ bất động sản nghỉ Dưỡng thay vì mua đơn lẻ – những cách này giúp phân tán rủi ro và chuyên nghiệp hóa quản lý.

Kết luận

Mô hình mua căn hộ/biệt thự nghỉ dưỡng rồi chủ đầu tư cam kết thuê lại từng là “con gà đẻ trứng vàng” trong mắt nhiều nhà đầu tư, nhưng thực tế tại Việt Nam đã chứng minh không có bữa trưa nào miễn phí. Lợi nhuận cam kết cao bất thường thường đi kèm rủi ro cao, và khi thị trường gặp biến cố, người mua cá nhân chịu thiệt hại nặng nề nhất.

Bài học từ những Cocobay, Bavico… đã dẫn tới sự điều chỉnh mạnh mẽ: pháp lý đang được hoàn thiện, cam kết lợi nhuận trở về mức hợp lý hơn và nhà đầu tư cũng tỉnh táo hơn. So sánh với Thái Lan, Malaysia, Singapore cho thấy mô hình này không chỉ Việt Nam mới có – nhiều nước đã và đang thực hiện, nhưng mức độ thành công khác nhau tùy vào minh bạch thị trường và nhận thức nhà đầu tư.

Đến năm 2030, có thể kỳ vọng thị trường condotel Việt Nam trưởng thành hơn sau giai đoạn “vỡ trận”. Mô hình cam kết cho thuê vẫn có thể tồn tại như một lựa chọn đầu tư, nhưng sẽ phải thực chất và chuyên nghiệp. Chủ đầu tư muốn huy động vốn bằng cách này phải chứng minh năng lực vận hành, có bảo lãnh uy tín, thay vì chỉ đưa ra con số hấp dẫn.

Ngược lại, nhà đầu tư cũng hiểu rằng lợi nhuận cao luôn đi kèm rủi ro cao, từ đó cân nhắc kỹ lưỡng trước quyết định “xuống tiền”. Sự cân bằng lợi ích và rủi ro sẽ là chìa khóa để mô hình này phát triển lành mạnh.

Cuối cùng, niềm tin thị trường là yếu tố cốt lõi. Xây dựng lại niềm tin đòi hỏi minh bạch, chữ tín và khung pháp lý vững chắc từ tất cả các bên: Nhà nước tạo hành lang rõ ràng, chủ đầu tư làm đúng cam kết, còn nhà đầu tư trang bị kiến thức và sự thận trọng. Khi những điều kiện đó hội tụ, thị trường căn hộ và biệt thự nghỉ dưỡng tại Việt Nam có thể bước vào chu kỳ phát triển mới ổn định và bền vững hơn, đóng góp tích cực cho ngành du lịch và kinh tế, thay vì là “cơn sốt” nhất thời rồi vỡ trận như trong quá khứ.