Khủng hoảng thị trường bất động sản 2023 – Nhà đầu tư nên làm gì?

Là một nhà đầu tư nắm trong tay một danh mục bao gồm cả chứng khoán và bất động sản. Nên tại thời điểm đầu năm 2023 này, Cú đang rất quan tâm đến xu hướng giá cả của nhà đất, của thị trường bất động sản trong thời gian tới:

– Mình có nên bán nhà hay không?

– Hay nên mua thêm căn nhà trong thời gian tới?

– Hay nên chờ đợi cho mọi thứ rõ ràng hơn?

– Việc bản thân cần làm nhất, ưu tiên nhất thời điểm này là gì?

Cú nghĩ không mỗi mình bản thân đắn đo suy nghĩ về những vấn đề trên. Mà rất nhiều anh em khác cũng đau đáu mỗi ngày tìm câu trả lời. Đặc biệt là khi trên thị trường bây giờ đang tràn ngập các thông tin. Chẳng hạn như bất động sản 2023 khủng hoảng, bất động sản 2023 đối mặt với những kịch bản xấu,…

Vậy, để trả lời cho những câu hỏi trên. Cũng như phân tích xu hướng thị trường bất động sản 2023 có giống như “tin đồn” hay không. Chúng ta cần quay trở lại với yếu tố thúc đẩy sự tăng giá của năm 2020-2021-2022. 4 yếu tố cốt lõi Cú đề cập trong bài viết ngày hôm nay giống như 4 trụ cột của một cái bàn. Chúng ta sẽ cùng nhau xem 4 yếu tố đó là gì? Và những yếu tố đó sẽ còn tồn tại, sẽ còn xoay chiều hay được thúc đẩy trong những năm tới.

Nội dung bài viết ngoài những thông tin khách quan còn có những quan điểm hoàn toàn mang ý kiến cá nhân của Cú. Rất mong anh em đón nhận một cách khách quan. Và comment ý kiến để chúng ta cùng trao đổi thêm nhé.

Còn bây giờ, cùng Cú vào bài phân tích thôi nào!

Phần 1: Mọi chuyện bắt đầu thuận lợi từ 2018

Từ 2018, mọi chuyện bắt đầu thuận lợi. Bất động sản là một loại tài sản đặc biệt, có giới hạn. Nguồn cung bắt đầu từ vấn đề quy hoạch, từ các doanh nghiệp bất động sản định hướng trong các sản phẩm khác nhau. Chẳng hạn như:

– Chung cư cao cấp

– Nghỉ dưỡng

– Văn phòng cho thuê

– Nhà ở bình dân, xã hội,…

Tuy nhiên, để thảo luận về vấn đề quy hoạch trong thị trường bất động sản, Cú sẽ có một bài viết riêng. Còn hôm nay, Cú sẽ tập trung vào 4 yếu tố vô cùng quan trọng. Đã góp phần thúc đẩy tăng trưởng của thị trường bất động sản trong 3 năm 2020-2021-2022 nhé. 

1.1. Yếu tố thứ nhất: Tiền dễ từ trái phiếu doanh nghiệp

Nguồn: Đầu tư chứng khoán 

Từ trước 2018, trái phiếu doanh nghiệp được xem là một sản phẩm tài chính khá khó khăn trong việc bán. Nhưng từ 2018, 2019, 2020 và đặc biệt đỉnh cao nhất là 2021. Thì trái phiếu doanh nghiệp, và đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp bất động sản. Đã trở thành một sản phẩm phổ biến trên thị trường tài chính.

Nguồn: Cổng thông tin điện tử Bộ tài chính

Nguồn: https://vnexpress.net/trai-phieu-doanh-nghiep-nam-2021-van-soi-dong-4232497.html

Trái phiếu doanh nghiệp tiếp cận đến đông đảo nhà đầu tư cá nhân. Và đặc biệt là những nhà đầu tư chỉ biết đến tiền gửi trong rất nhiều năm, hàng chục năm. Cũng bắt đầu tham gia vào thị trường trái phiếu doanh nghiệp ngày càng đông đảo hơn. 

Tổng dư nợ tín dụng của nền kinh tế năm 2018 là khoảng 7 triệu tỷ đồng. 2019 tăng lên 8 triệu tỷ, 2020 tăng lên khoảng hơn 9 triệu tỷ. 2021 đạt hơn 10 triệu tỷ và 2022 là gần 12 triệu tỷ đồng, là tổng dư nợ. 

Nguồn: https://vnindex.net/thi-truong-trai-phieu-doanh-nghiep-2023-2024-khoi-luong-dao-han-lon

Có thể thấy, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp tăng liên tục và còn tăng nhanh hơn cả dư nợ của cả nền kinh tế.

Năm 2018, tổng trái phiếu doanh nghiệp chiếm khoảng 6,6%. Và tăng liên tiếp đến tận 2021 là 12.1%. Đến 2022 thì bị hạn chế, bị siết cho nên không tăng nữa. Nhưng với tốc độ đó thì 2021, tổng dư nợ trái phiếu phát hành ra gần 700 nghìn tỷ đồng. Con số này nếu chúng ta so sánh với các nước trong khu vực, nó còn chưa cao và còn dư địa tăng nữa.

Thế nhưng, với tốc độ tăng trưởng đó đã tạo ra một dòng tiền vô cùng lớn cho các doanh nghiệp. Đặc biệt là các doanh nghiệp bất động sản trên thị trường. Thu hút được rất nhiều tiền trong giai đoạn này nhờ trái phiếu doanh nghiệp.

Và với dòng tiền “dễ” này đã giúp các doanh nghiệp bất động sản có thêm nguồn tiền. Họ sẽ mua thêm dự án mới, thúc đẩy mặt bằng, xây thêm dự án, phát triển kinh doanh, phát triển kênh bán hàng,… Và giúp cho thị trường trở nên sôi động. 

1.2. Yếu tố thứ hai: Tiền dễ từ kích cầu Covid

Nhóm tiền dễ thứ 2 đến từ gói kích cầu Covid. Chúng ta đã bước vào giai đoạn khó khăn từ cuối 2019 đầu 2020. Và ngay lập tức nền kinh tế chịu một cú giáng khá mạnh. Các kênh đầu tư cũng vì thế mà bị hạn chế.

Nguồn: Đại dịch Covid – Sát thủ vô hình với nền kinh tế

Khi đó, tiền dễ từ kích cầu covid, hạn chế nguồn kênh đầu tư,… Lại càng thúc đẩy người dân mang tiền đi đầu tư chứng khoán và trái phiếu.

Nguồn: Gói kích thích, phục hồi kinh tế

Anh em nhớ rằng thời điểm đó gửi tiết kiệm ngân hàng chỉ rơi vào độ 5-7%/năm. Có những ngân hàng còn thấp hơn là khoảng 3-4%/năm. Sinh lời như thế có phải “bèo” hay không? Thế là nhà nhà, người người đổ xô đi mua trái phiếu doanh nghiệp nhiều hơn. Hay mua bất động sản, đất đai, chứng khoán,… nhiều hơn. 

Thị trường bất động sản thời điểm đó cũng chưa hẳn là sốt đâu. Đến khoảng 2021-2022 mới thực sự bùng nổ. 

Nguồn: “Cơn sốt” bất động sản

Chứng khoán cũng vậy, đến 2021 mới bùng nổ kinh khủng. Và lúc đó trái phiếu lại càng đắt hàng hơn. Đã đắt hàng trong 2018, 2019, đến 2020-2021 lại càng đắt hàng hơn. Cụ thể như năm 2020, bất động sản phát hành được khoảng gần 170 nghìn tỷ trái phiếu. Qua đến năm 2021 tăng lên đến 232 nghìn tỷ. 

Nguồn: Chứng khoán bùng nổ 

Và nếu không có những vụ như Tân Hoàng Minh, Vạn Thịnh Phát,… Hay chính sách siết chặt trái phiếu của chính phủ về trái phiếu. Thì con số này có lẽ sẽ còn tăng trưởng kinh khủng hơn thế trong năm 2022. Và tỷ trọng phát hành trái phiếu của ngành bất động sản chiếm khoảng 35%.

Nguồn: Khối lượng trái phiếu phát hành

Tức là 2021 và 2020 còn cao hơn cả nhóm ngân hàng khi phát hành trái phiếu. Trong khi bình thường ngân hàng được xem là nhóm ngành phát hành trái phiếu nổi bật nhất. Thế nhưng bất động sản trong những năm 2020-2021 lại là đỉnh cao của trái phiếu doanh nghiệp. Đạt mức cao của Việt Nam trong lịch sử, bất động sản cao hơn cả ngân hàng.

1.3. Yếu tố thứ ba: Tiền dễ từ thị trường chứng khoán

Thêm một yếu tố nữa Cú muốn nhấn mạnh trong phần này đó là tiền dễ từ thị trường chứng khoán. 

Nguồn: CafeF

Chúng ta đều biết rằng, cuối năm 2021 và đầu năm 2022, thị trường chứng khoán đạt đỉnh 1500 điểm. Và rất nhiều cổ phiếu bất động sản, cổ phiếu nhóm ngành tăng cả chục lần. Lúc đó, với những nhà đầu tư dù còn non trẻ hay gạo cội trên thị trường cũng bắt đầu rủng rỉnh vì những cơ hội mà thị trường mang lại. Chúng ta bắt đầu có nhu cầu mua cho mình một căn nhà. Hay những tài sản có tính chất cố định, hiện hữu hơn. 

Khi đó, nguồn tiền chốt lời được bắt đầu đổ sang căn nhà mới, căn biệt thự nghỉ dưỡng,… Ngay cả bản thân Cú ngày đó cũng khá bất ngờ khi mỗi ngày nhận được khá nhiều cuộc gọi. Xoay quanh vấn đề hỏi mua nhà, hỏi giá nhà,… mặc dù chưa hề rao bán trên bất kỳ kênh nào. Vì thị trường bước vào giai đoạn nóng sốt giữa 2021 đến đầu năm 2022. 

1.4. Yếu tố thứ tư: Chính sách bán hàng

Một yếu tố cuối cùng trong phần này thuộc về chính sách bán hàng. Vì sao lại là chính sách bán hàng? Vì đây là yếu tố góp phần giúp thúc đẩy thị trường tăng giá, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Là chính sách bán hàng đỉnh cao của các doanh nghiệp bất động sản.

Nhà chưa có, sổ đỏ chưa có,… thì bán hàng bằng hợp đồng hợp tác đầu tư. Hay bán hàng bằng hợp đồng góp vốn. Điều này cũng không có gì là quá ghê gớm. Trước đây cũng có những vụ lách luật nhưng sau đó đã có thêm chi tiết cam kết sinh lời. Mua nhà xong lại được cam kết sinh lời cho thuê lãi suất 8%, 10%, thậm chí 12%,… Hay còn cao hơn 1 năm thì có phải rất hấp dẫn.

Nhưng chiêu trò “ác” nhất, hay nhất chính là hỗ trợ lãi suất đến khi nhận nhà. Hỗ trợ lãi suất, hỗ trợ tiền gốc đến khi nhận nhà của rất nhiều dự án. Miễn lãi suất, miễn đặt cọc để mua. Và rất nhiều dự án, trong đó có cả Vingroup, Aqua City của Novaland,… Là những ông lớn của thị trường đều áp dụng những chính sách này. Được gọi là ưu đãi đặc biệt.

Nguồn: Công thương

Thêm nữa Novaland còn có chiêu trò nữa đó là những nhà đầu tư nào mua cổ phiếu của Novaland. Ví dụ mua 1000 cổ phiếu và giữ trong thời hạn khoảng 6 tháng thì sẽ được giảm giá. Giảm từ khoảng 50 đến 60 triệu đồng, hoặc có thể cao hơn.

Rất nhiều chính sách ưu đãi được đưa ra. Để khiến cho nhà đầu tư bất động sản có thể xuống tiền dễ hơn. Còn gì dễ hơn nếu anh em chỉ bỏ ra 5% mà được giữ nhà trong vòng 12 tháng. Và đợi khi giá nhà tăng, rao bán chốt lời 10% có phải lãi gấp đôi hay không? Cơn sóng đó, sóng sau đè sóng trước khiến cho giá nhà rất sốt, sốt nóng. Trong thời điểm đầu năm 2022 và cuối năm 2021, rất nhiều dự án nóng sốt. Vinhome Ocean Park 2, Aqua City,… đều được chốt cọc liên tục.

Phần 2: Cơn gió ngược 2022 trên thị trường bất động sản

Tại thời điểm cuối 2021, đầu 2022. Cùng với cơn hưng phấn của thị trường chứng khoán thì giá nhà cũng tăng liên tiếp. Nhưng không ai dám chắc rằng giá nhà sẽ tăng tới đâu. 

Nguồn: Cafef

Có người mua 5 tỷ xong bán 9 tỷ tưởng đã sướng rồi. Nhưng chỉ khoảng 2 tháng sau đã thấy có người chốt lời 12 tỷ. Rồi chúng ta còn thấy những chương trình đổ xô đi đặt cọc, mua nhà, mua ưu đãi,… 

Những thứ cốt lõi chẳng hạn như:

Tỷ lệ giá nhà/Thu nhập bình quân hàng năm

Tỷ lệ giá nhà/Tiền cho thuê nhà hàng năng

Tỷ lệ giá nhà/Tiền vay hàng năm

… thì không ai quan tâm đến nhiều. Vì hầu như mọi người chỉ quan tâm tuần sau, tháng sau sẽ bán được giá cao hơn. Và những câu như là “Tôi chưa thấy nhà hay đất sinh ra bao giờ. Chỉ có người được sinh ra thôi” được truyền tai khắp nơi, nhắc đi nhắc lại.

Nhưng mọi thứ cũng dần thay đổi từ khoảng quý 2 năm 2022. Thì cả 4 yếu tố trên đều thay đổi. 

– Yếu tố thứ nhất là tiền vào từ trái phiếu doanh nghiệp không còn nữa. Tiền vào từ gói kích cầu covid cũng không còn nữa. Khi lãi suất bắt đầu tăng, FED cũng bắt đầu tăng lãi suất. Và Việt Nam cũng tăng lãi suất vào quý 2 năm 2022. 

Nguồn: Báo Điện tử Chính phủ

Trái phiếu doanh nghiệp không được phát hành nhiều trong 2022 nữa. Mà bị sụt giảm rất nhiều. Do đó yếu tố tiền dễ từ trái phiếu doanh nghiệp không còn nữa. Thị trường bất động sản năm 2022 chỉ phát hành được 51 nghìn tỷ trái phiếu doanh nghiệp. Bằng 1/5 so với năm 2021. 

Tức là năm 2021 đang tăng trưởng cực nhanh thì bị nghẽn lại. Và bình thường khi các doanh nghiệp phát hành trái phiếu bất động sản thì anh em có thể hình dung như sau. Môt phần họ sẽ dùng để đảo nợ, một phần sẽ được đưa vào các dự án. Bởi vì dự án bất động sản nếu chúng ta làm từ đầu sẽ mất khoảng từ 2 năm đến 3 năm để thực hiện xong các vấn đề, thủ tục pháp lý. Và sau đó có thể bắt đầu huy động được vốn. Và để hoàn thiện dự án đó lại mất thêm 2 – 3 năm nữa.

Tức là, nếu nhanh sẽ mất khoảng 4 -5 năm cho một dự án. Còn không có thể kéo dài từ 7 năm, 8 năm, 9 năm hay thậm chí 10 năm. Và với việc thiếu hụt nguồn vốn như vậy, doanh nghiệp bất động sản gặp rất nhiều khó khăn. Và các nhà đầu tư bất động sản trên thị trường, các nhà đầu tư chuyên nghiệp, đầu tư về công ty,… Họ cũng rất khó khăn khi thị trường bất động sản đột nhiên không còn nguồn vốn. Từ trái phiếu nữa.

Tiền covid kích cầu cũng vậy. Khi nền kinh tế bắt đầu phục hồi chúng ta được tiêm vaccine, nguồn tiền dễ không còn. Các dòng vốn kinh doanh chảy về dự án khác, chảy sang các nhu cầu kinh doanh khác làm dòng tiền bớt đi. Và đặc biệt là tiền từ chứng khoán cũng bị sụt giảm cực mạnh trong năm 2022 kể từ quý 2. Cụ thể là kể từ thời điểm đầu tháng 4 bắt đầu bắt giam chủ tịch Tân Hoàng Minh. Và bắt giam anh Trịnh Văn Quyết – Chủ tịch FLC.

Nguồn: Tuổi trẻ

Thời điểm đó ngay lập tức làm thị trường chứng khoán sụt giảm kinh hoàng trong 2022. VNIndex từ đỉnh cao 1500 điểm mà có lúc sụt giảm còn 900 điểm, thủng 900 điểm. Và sau đó mới dần phục hồi nhẹ. Cả nguồn tiền chứng khoán không còn nữa. Những nhà đầu tư chốt lời năm 2021 thì thời điểm lúc bấy giờ cũng trở thành những nhà đầu tư gồng lỗ. Còn những nhà đầu tư đã gồng lỗ thì làm gì còn tiền để mua thêm nữa. 

Chính sách bán hàng đỉnh cao vẫn còn nhưng một số doanh nghiệp đang “ốm” dần rồi. Không còn khả năng để hỗ trợ lãi suất nữa. Không còn khả năng để yên tâm cho chúng ta mua nhà trả trước 30% và phần còn lại trả đến khi giao nhà nữa. Mà chúng ta sẽ phải trả tiền trước. 

Trong khi đó, công ty bất động sản đặc thù đòn bẩy rất lớn. Bình thường vốn chủ của họ bỏ ra chỉ khoảng 20% tổng dự án mà thôi. Và vốn này cũng từ việc huy động nhà đầu tư trên thị trường chứng khoán, từ cổ đông hay thậm chí từ trái phiếu. Còn lại 80% là vay ngân hàng vốn để triển khai. Họ huy động từ tiền bán trước, từ nhà đầu tư để triển khai dự án. 

Thế nhưng một số công ty bất động sản lại còn đòn bẩy cao hơn mức đó nữa. Là tiền huy động về họ vẫn chưa triển khai dự án mà mang đi quy hoạch tiếp, mang đi mua dự án mới,… Để tiếp tục đòn bẩy, tiếp tục nhân lên. Nếu trong trường hợp mọi thứ tiếp tục xoay vòng tốt, trong trường hợp lãi suất tốt. Thì tài sản của họ tăng lên chóng mặt, họ giàu cực nhanh.

Thế nhưng trong trường hợp lãi suất tăng cao và không bán được hàng. Thì sẽ trở thành gánh nợ, gánh nặng và khiến họ rất mệt mỏi. Ví dụ như một công ty đứng top 2 thị trường Novaland – NVL.

Anh em cũng có thể thấy, tỷ lệ đòn bẩy của Novaland, là tổng tài sản/vốn chủ sở hữu tăng lên đến mức 7 lần. Tức là vay nợ 6 đồng, còn lại 1 đồng vốn chủ. Điều này có thể khiến cho doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn. Chẳng hạn trong vấn đề họ duy trì được sức mạnh của họ trong điều kiện thị trường đảo chiều, lãi suất tăng cao,… Hay sản phẩm không bán được, giá cả đang giảm, tiền từ trái phiếu cũng không huy động được, tiền từ ngân hàng khó huy động, tiền từ cổ đông không huy động được.

Có những doanh nghiệp bất động sản khác ở top 2, top 3,… Thì tỷ lệ đòn bẩy (tổng tài sản/vốn chủ sở hữu) của họ thấp hơn. Chỉ ở mức khoảng chừng 2 lần, 3 lần. Tuy nhiên, nếu nhìn sâu hơn trong các báo cáo tài chính chúng ta sẽ thấy họ đang bị kẹt cứng trong khoản phải thu. 

Những công ty này có thể họ có một dấu hiệu nào đó về mặt doanh thu và khoản phải thu hơi mờ ám. Không được minh bạch lắm khi mà những khoản phải thu tăng liên tục qua hàng năm. Tồn kho,số ngày phải thu, chu kỳ tiền mặt,… dường như rất cao. Và những thứ thúc đẩy cho thị trường bất động sản trong năm 2021, 2022 từ năm 2018, 2019 nó bắt đầu gây ra hiệu ứng ngược. Và năm 2023, 2024.

Tại sao lại như vậy? Tại vì trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn thời điểm 2023 – 2024 rất nhiều. Có đến gần hơn 200 nghìn tỷ trái phiếu đáo hạn vào 2023 như ở hình Cú đính kèm đây. 41 nghìn tỷ vào quý 1/2023, 75 nghìn tỷ vào quý 2 năm 2023, 104 nghìn tỷ quý 3 và hơn 60 nghìn tỷ vào quý 4. Đến 2024 thì còn nhiều hơn nữa. 116 nghìn tỷ quý 2 năm 2023, 124 nghìn tỷ vào quý 4 năm 2024. 

Những con số này đều rất nhiều, nó giống như đỉnh nợ. Ngày xưa chúng ta hay có câu “có vay có trả” đúng không anh em. Thì 2018 – 2019 vay quá nhiều rồi, 2021 cũng vay quá nhiều rồi. Thế nhưng khi trả lại trả dồn dập quá. Mà đến kỳ hạn trả thì các kênh huy động vốn, các kênh để đảo nợ, các kênh để xoay chuyển dòng tiền lại không còn nữa. Vậy kiếm đâu ra tiền để thanh toán, để trả nợ? Mặc dù giá trị mua lại của trái phiếu năm 2022 đã khoảng chừng 150 nghìn tỷ. 

Trong 6 tháng cuối năm 2022 khi các doanh nghiệp bị sức ép mua lại dưới sức ép của nhà đầu tư, của cơ quan chức năng,… Trong một số lô trái phiếu phát hành chưa đúng. Nhưng số lượng trái phiếu còn thời hạn nó vẫn khoảng chừng 1 triệu tỷ đồng. Chiếm khoảng 8% tổng dư nợ của toàn bộ nền kinh tế trong 2023. Tức là khoảng 13 triệu tỷ đồng. Một con số vô cùng lớn.

Bình thường sẽ không có vấn đề gì nếu dòng tiền xoay chuyển, nếu mọi thông tin bất lợi không ập đến cùng một lúc,… Còn bây giờ gần như rơi vào bối cảnh “tứ bề khó khăn” thì con số này là vô cùng lớn. Đặc biệt là thời điểm trả lãi. Thời điểm trả gốc đang đến dồn dập trong 2023 và 2024. Điều này tạo ra một cái thế rất khó cho doanh nghiệp. 

Và rất nhiều doanh nghiệp đầu năm 2023 đã phải xin lùi trả nợ, xin lùi trả lãi. Và xoay chiều đến khi nào thì không ai biết được. 

Và chúng ta cũng thấy rằng có một số cuộc họp được tổ chức vào đầu năm 2023. Chẳng hạn như:

– Ngày 8/2 vừa rồi họp với Ngân hàng Bộ Xây dựng về tín dụng cho Bất động sản. 

– Ngày 17/2 Thủ tướng chính phủ cùng các doanh nghiệp bất động sản cũng có cuộc họp. Và đưa ra những tình hình rất khó khăn giai đoạn này của doanh nghiệp bất động sản. Thậm chí đã có chuyên gia đưa ra đề xuất rất lạ là hoán đổi trái phiếu chính phủ với trái phiếu doanh nghiệp. Nếu như vậy, có phải chúng ta sẽ hình dung rằng chính phủ sẽ dùng tiền của Nhà nước, tiền thuế của dân,… Để đứng ra bảo hộ cho doanh nghiệp bất động sản?

Mà trái phiếu là chính người dân mua. Thế có phải vô tình biến người dân trở thành chủ nợ của chính mình hay không? 

Vậy nên đây cũng là một điều rất lạ mà chúng ta có thể xem xét thêm sau. Nhìn thấy khó khăn gần như chưa có hồi kết cho các doanh nghiệp bất động sản trong năm 2023 này. Và với xu hướng đó thì có một điểm nữa là doanh nghiệp bất động sản vẫn chưa giảm giá nhà. Hoặc giảm giá chưa nhiều. Đâu đó việc tăng giá gấp 2 lần, 3 lần hay thậm chíu 4 lần trong năm 2021, 2018 và 2019 thì bây giờ đâu đó chỉ giảm khoảng 20%, 15%. Liệu như vậy đã đủ chưa?

Rồi chúng ta nhìn sang khía cạnh là chính sách và ngày 8/2 thống đốc Ngân hàng Nhà nước có đưa một con số rất quan trọng. Ví dụ như tỷ trọng tín dụng bất động sản vẫn đang cao. Chiếm 21,2% trong toàn nền kinh tế. Và ngành bất động sản vẫn còn đang được ưu ái, đúng không?

Đồng thời cũng có sự lệch pha trong ngành này. Ví dụ như các doanh nghiệp chỉ có tập trung đầu tư vào những sản phẩm cao cấp, sản phẩm nghỉ dưỡng, sản phẩm đất nền,… Là những sản phẩm mà không phù hợp cho số đông. Chỉ phù hợp cho nhóm người giàu, cho nhóm nhà đầu tư thôi. Còn nhà ở xã hội hay những nhà ở bình dân thì hạn chế đầu tư rất ít. Tại vì nó ít có lời, khó triển khai. 

Và ngay cả trong những luồng ý kiến của quan chức chính phủ cũng có một số điều chưa thống nhất. Vậy nên chúng ta cần tiếp tục xem xét rằng con đường này sẽ tiếp tục diễn biến như thế nào trong thời gian tới.

Còn các nhà đầu tư nhỏ lẻ thì sao? Chúng ta đang bị kẹt giữa hai dòng nước. Bây giờ lỡ mua tài sản rồi, lỡ đặt cọc rồi thì bỏ tài sản hay gồng. Lãi vay có lúc đến 100 triệu cả tháng, rồi còn gốc đóng thêm nữa. Chưa kể bỏ ra cho thuê được có vài chục triệu mỗi tháng thì cũng khá mệt mỏi. 

Rồi bất ngờ là những công ty mà đang lên tiếng sẽ bảo vệ chúng ta tiền gốc, hỗ trợ lãi suất đến khi nhận nhà thì lại dừng. Đồng thời tài sản chứng khoán cũng đang bị sụt giảm, đất đai đang sụt giảm, thu nhập bị kém đi. Không sai khi nhắc lại thời điểm này là đứng giữa tứ bề khó khăn. Ít ra doanh nghiệp cũng đang có đồng ra đồng vào. Còn với những nhà đầu tư nhỏ lẻ thì có phải nhiều khi căn nhà chính là tài sản cả cuộc đời của họ thì sao? Đúng không anh em?

Phần 3: Xu hướng thị trường bất động sản năm 2023 – 2024 là như thế nào?

Vậy, đứng trước tình hình đó, xu hướng của 2023 – 2024 sẽ như thế nào? Theo quan điểm của các nhân Cú, chúng ta sẽ phải theo dõi những điều trên khi:

3.1. Theo dõi khi 3 yếu tố xoay chiều – thị trường bất động sản

3 thứ xoay chiều đó là gì? 

Chúng ta cần xem yếu tố về tiền bao giờ mới xoay chiều. Bởi vì thị trường bất động sản có thể bây giờ chưa giảm giá nhưng đang đứng ở trên sự cân bằng rất mong manh. Và Cú nghĩ rằng xu hướng nhiều khả năng có thể giảm tiếp. 

Do đó, khi chúng ta phân tích được 3 yếu tố về tiền trong trái phiếu doanh nghiệp, tiền từ kích cầu covid, tiền từ thị trường chứng khoán đã không còn. Thì khi nào chúng xoay chiều? 

Vậy khi nào chúng xoay chiều? Cú nghĩ 3 yếu tố này ắt phải có yếu tố xoay chiều. Ví dụ chứng khoán tăng trưởng tốt trở lại. Lãi suất của nền kinh tế bắt đầu giảm xuống một cách rõ rệt. Và tiền vào thị trường bất động sản bắt đầu cũng rõ rệt trở lại. Chẳng hạn trái phiếu phải được bán trở lại, các quỹ về bất động sản quy mô lớn được thành lập,… Thì khi đó thị trường bất động sản mới có thể lưu thông được dòng tiền. 

Còn nếu không doanh nghiệp vẫn tự gồng, vẫn tự xoay, người dân cũng vẫn tự xoay, tự gồng. Và thị trường vẫn sẽ đi theo xu hướng giảm nhiều hơn. 

Tuy nhiên, nếu chúng ta nhìn vào những hạ tầng phát triển, những dự án của nhà nước trong năm 2023 này,… Đó là ưu tiên vào đầu tư công, ưu tiên vào đầu tư hạ tầng,… Chúng ta là một quốc gia đang phát triển, hơn 30% ngân sách hàng năm được đầu tư phát triển. Và đặc biệt là vào hạ tầng. Còn những khu vùng ven, đất vùng xa mà có đầu tư tốt, hạ tầng tốt thì vẫn có cơ hội. Nhưng những khu đất đó mà chưa có nhiều dân cư ở, chưa đông vui tấp nập mà có tính thuần là nghỉ dưỡng, là bất động sản, là đầu tư,… Thì ít có khả năng lắm. 

Ngày 17/2 vừa qua Ngân hàng Nhà nước, Thống đốc đã đưa ra thông tin triển khai gói tín dụng phát triển nhà ở cho công nhân, người thu nhập thấp,… Với trị giá khoảng 120 nghìn tỷ đồng. Vậy tại sao lại là gói nhà ở xã hội?

Có một vấn đề nghiêm trọng trong thị trường. Thứ nhất là ngân hàng không có hạn chế tín dụng. Vì riêng tín dụng của năm 2022 là kinh tế tăng có 14,17%. Nhưng tín dụng cho bất động sản đã tăng lên đến 24%. 

Nguồn: sbv.gov.com

Và vấn đề ở đây không phải do ngân hàng hạn chế. Mà là bất động sản không thể huy động được vốn từ các nguồn vốn khác. Từ thị trường chứng khoán, từ trái phiếu,… đều không huy động được. Nên họ kẹt cứng ở đó còn phía ngân hàng thì vẫn ok. 

Vấn đề thứ 2 cũng rất quan trọng đó chính là các dự án mà theo thông số đưa ra. Như năm 2022 có hơn 301 nghìn căn hộ được đưa ra nhưng chỉ có 20 nghìn căn hộ là dự án nhà ở xã hội. Tức là chưa đến 10%. Còn lại toàn là các dự án cao cấp, chung cư cao cấp cho người giàu nghỉ dưỡng, biệt thự,… Như vậy có phải là quá lệch pha? 

Trong khi đa số người dân chúng ta thì đều có mục tiêu nhà ở để ở, an cư lạc nghiệp. Và muốn có một cuộc sống ổn định lâu dài. Đúng không anh em? Và nguồn cung này lại đang thiếu. 

Chính vì vậy, định hướng là gì? Nhà nước sẽ tiếp tục hỗ trợ cho phân khúc nhà ở xã hội, dành cho cộng đồng, dành cho số đông,… Thế nhưng những công ty vướng phải quá nhiều dự án cao cấp, đắt tiền đến hàng trăm triệu một mét vuông chung cư. Hay hàng trăm triệu mỗi mét vuông nhà liền kề biệt thự. Thì bản thân Cú nghĩ rằng sẽ khó.

Chúng ta thấy rằng nó sẽ phân hóa rất rõ ràng trong giai đoạn này và sắp tới. Chính vì vậy thì phân khúc nhà ở cao cấp Cú nghĩ downtrend vẫn còn tiếp tục, vẫn còn dài.

Nhưng với khu vực mà hạ tầng đã tốt hay với giá thấp, khu vực nhà ở xã hội, nhà ở dành cho người thu nhập thấp,… Sẽ là những dự án có thể mua được nếu chúng ta mua để ở với dòng tiền lâu dài. 

3.2. Chọn từng loại sản phẩm với thẩm định giá kỹ – thị trường bất động sản

Điều thứ 2 mà chúng ta cần chú ý đó là chọn những loại sản phẩm có thẩm định giá kỹ. Bản chất thị trường Việt Nam với quy mô nhỏ. Tổng GDP toàn nền kinh tế khoảng đâu đó 410 tỷ đô hết 2022. Dân số ở mức 98 triệu, chúng ta còn rất nhiều cơ hội để phát triển nhưng thị trường bây giờ đang ở mức quá sơ khai. Cả thị trường tài chính lẫn thị trường bất động sản. 

Cho nên những sự phát triển về sản phẩm, phát triển về luật chưa đủ nhanh. Nếu về ngắn hạn chúng ta cố lướt sóng thị trường thì phải tránh những rủi ro không đáng có. Còn về dài hạn thì khá tiềm năng, Cú tin rằng thị trường bất động sản vẫn rất ok. Nhưng nếu ngắn hạn chúng ta không cẩn thận, đòn bẩy và sự xoay chiều của chính sách có thể “g.i.ế.t chúng ta trước bình minh”. 

Chính vì vậy chúng ta phải nhìn lại tài sản mình đang đầu tư có 2 giá trị gì? Thứ nhất là giá trị gia tăng của tài sản bất động sản. Thứ hai là giá trị về dòng tiền hàng năm. Anh em mua để ở hay để kinh doanh, để tạo thương hiệu. Hay để cho thuê, hay chỉ đơn giản là để đa dạng hóa tài sản giữ lâu dài cho con cháu,…

Và chi phí vốn cũng như tiền anh em đã bỏ ra là gì? Nếu để ở, chúng ta vẫn có thể nhìn vào một căn chung cư hay một cái nhà đất giá phù hợp. Chúng ta cũng có thể vay ngân hàng 70% rồi hai vợ chồng làm ra tiền, trả lãi hàng tháng. Miễn là tiền trả lãi đó không quá sức với anh em, tầm khoảng 30% đến 40% tổng thu nhập của hai vợ chồng là ok. 

Còn nếu chúng ta để kinh doanh, để tạo thương hiệu thì hãy cân nhắc. Nếu tiền từ bất động sản tạo ra khoảng chừng 5-6% trở lên thì chấp nhận được, là mức giá có thể cân nhắc được. Còn nếu bây giờ ở mức thấp thì chúng ta nên cực kỳ thận trọng. 

3.3. Giảm đòn bẩy, chọn từng loại hình phù hợp – thị trường bất động sản

Nếu chúng ta là một nhà đầu tư chẳng hạn như bản thân Cú thì Cú sẽ lựa chọn giảm đòn bẩy xuống. Bởi vì lãi suất có vẻ như còn lâu sẽ giảm. Lãi suất của Mỹ, của USD cũng ít nhất đến 2023, đó là một kế hoạch trong trung hạn. Chính vì vậy lãi suất của Việt Nam đồng cũng có khả năng chưa giảm. 

Nếu lãi suất chưa giảm thì cũng có thể nó sẽ tăng đúng không? Nó sẽ làm tăng chi phí vốn khiến chúng ta rất mệt mỏi và phải đi trả nợ ngân hàng hàng tháng. Chính vì vậy tại sao chúng ta không giảm đòn bẩy? Giảm xuống để tiền chúng ta phải ở mức phù hợp nhất có thể. Còn nếu chúng ta vay quá nhiều và không có khả năng trả lãi hàng tháng, không có khả năng đóng góp hàng tháng như một số nhà đầu tư,… Thì có lẽ họ sẽ phải “bỏ của chạy lấy người” mà không thể gồng được nữa. 

Nếu anh em từng trải qua các giai đoạn như 2012 – 2014 khi lãi suất tăng vọt lên đến 18 – 19 – 20% thì rất mệt mỏi. Và thu nhập hàng tháng sẽ không đủ để trả lãi. Thì ngân hàng phải đi phát lãi. Khi ngân hàng đi phát lãi, người nọ người kia bán ra dẫn đến bán tháo thì còn mệt mỏi hơn. 

Cho nên, việc mà chúng ta muốn duy trì chính là bài toán tài chính của anh em. Anh em phải trả lãi, trả gốc vừa phải, đủ sức của mình. Và đến khi chúng ta lựa chọn thời điểm khủng hoảng nếu nó xảy ra, thời điểm ai cũng than thân, bán tháo,… Thì là thời điểm tốt nhất để mua thêm căn nhà thứ hai, để chúng ta mua bất động sản. Còn thời điểm này bản thân Cú vẫn nghĩ là chưa nên. Chúng ta vẫn hãy cứ thận trọng anh em nhé.

Kết luận 

Trên đây là những gì Cú mong muốn trao đổi với anh em về chủ đề: khủng hoảng thị trường bất động sản 2023. Bài viết khá dài và có những quan điểm cá nhân của riêng Cú về thị trường bất động sản. Hy vọng anh em sẽ tiếp thu một cách khách quan nhất. Để mang lại cái nhìn đa chiều cũng như góp nhặt về những kiến thức phù hợp với bản thân nhất. 

Anh em cũng đừng ngại comment quan điểm, ý kiến của mình dưới bài viết. Để chúng ta cùng thảo luận và rút kinh nghiệm cho nhau, giúp nhau học được nhiều bài học hơn.

Sau cùng, nếu đọc bài viết này vẫn còn nhiều thắc mắc. Anh em có thể inbox về Fanpage cho Cú để hỏi trực tiếp. Cú sẽ trả lời chi tiết nên anh em không việc gì phải ngại đâu nhé.

Hy vọng qua phần chia sẻ trên, anh em sẽ có thêm những kiến thức bổ ích về đầu tư chứng khoán. Nhất là với những anh em F0 mới vào thị trường và chưa có nhiều kinh nghiệm cũng như tài chính. Sẽ biết thêm phương pháp lọc cổ phiếu có dòng tiền tốt. Làm sao để hoạt động đầu tư của mình, phân bổ danh mục càng hiệu quả, càng tốt nhé.

Ngoài ra, còn nhiều kiến thức bổ ích khác về chứng khoán mà Cú có chia sẻ trên kênh Youtube. Anh em có thể ghé kênh youtube của Cú để tham khảo thêm nhiều kiến thức về chứng khoán – tài chính. 

Nếu muốn tìm hiểu sâu hơn về cách đầu tư cổ phiếu nói riêng, chứng khoán nói chung. Đặc biệt là với những anh em vừa chân ướt chân ráo bước vào thị trường. Anh em có thể tham khảo những bài hướng dẫn đầu tư chứng khoán cơ bản như:

>>Hướng dẫn đầu tư chứng khoán từ A-Z cho người mới bắt đầu

>>5 Bước hướng dẫn đầu tư chứng khoán cho F0 tuổi 30 (Nên biết)

Những bài viết này đều được Cú tổng hợp từ những kinh nghiệm đầu tư thực chiến của mình. Anh em có thể tham khảo hoặc có bất cứ thắc mắc gì có thể inbox cho Cú.

Khóa học chứng khoán cho NĐT F0 của Cú

Ngoài ra, hiện tại Cú có cung cấp 3 khóa học chứng khoán từ cơ bản đến nâng cao. Cụ thể, bao gồm 3 khóa học: phân tích cổ phiếu BĐS, chứng khoán cơ sở, và chứng khoán phái sinh. Khóa học sẽ giúp anh em:

💯 Cung cấp kiến thức căn bản từ A-Z cho nhà đầu tư cả mới và lâu năm.

💯 Thực chiến thị trường, thành thạo các lệnh giao dịch.

💯 Hiểu đúng về cổ phiếu BĐS, mô hình kinh doanh, cách biến dự án thành tiền của DN BĐS.

Vì vậy nếu anh em nào có nhu cầu, có thể đăng ký khóa học hướng dẫn cơ bản từ A-Z về chứng khoán của Cú. Khóa học dành cho cả nhà đầu tư mới và lâu năm. Chỉ cần inbox là Cú sẽ giải đáp các thắc mắc về đầu tư và khóa học cho anh em nhé!

Chúc anh em đầu tư thành công!

Các kênh thông tin của Cú

Để cập nhật thêm nhiều thông tin bổ ích về tài chính – chứng khoán, anh em có thể theo dõi các kênh của Cú theo thông tin:

| Facebook: https://www.facebook.com/CuThongThai.VNInvestor/

| Youtube: https://www.youtube.com/channel/UCsk1Sln_4ju2JVyPhFcWwtA

| Tiktok: https://www.tiktok.com/@cuthongthai

| Instagram: https://www.instagram.com/cuthongthai/

| Podcasts: https://open.spotify.com/show/2QVMe6zi7toZM1YzRdUt7V

| Group cộng đồng Nhà đầu tư F0: https://www.facebook.com/groups/17609477738969