Thị trường BĐS chạm đáy là thời điểm mà giá bất động sản được cho là ở mức thấp nhất trong một chu kỳ trước khi bắt đầu tăng trở lại. Tuy nhiên, việc xác định chính xác đáy là rất khó. Thay vì chờ đợi, người mua nhà nên dựa vào 5 dấu hiệu: lãi suất vay, chính sách pháp lý, nguồn cung, tâm lý thị trường và sức khỏe tài chính cá nhân để ra quyết định.

Giới thiệu: Mua nhà lúc này, điên rồ hay khôn ngoan?

Mấy hôm nay lướt mạng, Ông Chú thấy các mẹ bỉm, các cặp vợ chồng trẻ rối như tơ vò. Người thì bảo: "Đáy rồi, múc đi không hết hàng sales!". Người lại can: "Ôi chờ đi, sập nữa đấy, mua giờ là đu đỉnh!". Hai vợ chồng làm lụng vất vả, tích cóp mãi mới được 300-500 triệu, nghe xong hoang mang tột độ, không biết tin ai. Đặt cọc thì sợ mất trắng, mà không mua thì sợ giá lại lên vù vù như mấy năm trước, lúc đó chỉ còn biết nuối tiếc.

Nỗi đau này Ông Chú hiểu lắm. Ai cũng muốn có một mái nhà an cư, một nơi để con cái lớn lên, nhưng thị trường lúc này thật khó đoán. Tin tốt là, bạn không cần phải là chuyên gia tài chính mới nhìn ra được cơ hội. Sự thật bất ngờ là: Thị trường bất động sản không có một "cái đáy" chung cho tất cả. Nó giống như một cái chợ lớn, có quầy hàng ế ẩm giảm giá, nhưng cũng có quầy hàng tươi ngon vừa lên kệ đã có người hỏi mua. Cơ hội không dành cho người ngồi chờ một "siêu đáy" không bao giờ tới, mà dành cho những ai biết đọc vị thị trường và quan trọng nhất là biết "liệu cơm gắp mắm" với tài chính của gia đình mình.

Trong bài viết này, Ông Chú sẽ bóc tách mọi thứ bằng ngôn ngữ gần gũi nhất, không dùng từ chuyên ngành cao siêu. Chúng ta sẽ cùng nhau tìm hiểu 5 dấu hiệu quan trọng để biết "thời điểm vàng" của riêng gia đình mình đã tới hay chưa. Đọc xong, bạn sẽ biết chính xác mình cần làm gì, thay vì cứ mãi loay hoay trong mớ thông tin hỗn loạn và bỏ lỡ cơ hội thực sự.

Phân tích thị trường BĐS hiện tại: Đừng nhìn bề nổi!

Nhiều người nghe tin tức thấy rao bán cắt lỗ khắp nơi thì nghĩ cả thị trường đang đi xuống. Nhưng đó chỉ là bề nổi của tảng băng chìm. Thực tế, thị trường đang có sự phân hóa cực kỳ mạnh mẽ. Hiểu được điều này là chìa khóa để bạn tìm thấy cơ hội trong khi người khác vẫn còn sợ hãi. Nó không còn là con sóng chung cuốn tất cả đi lên, mà là những dòng chảy ngầm, có nơi ấm, nơi lạnh.

Phân khúc nào đang "ngủ đông"?

Những phân khúc từng là "gà đẻ trứng vàng" cho giới đầu cơ như đất nền dự án ở những nơi xa xôi, không có người ở, hay các căn condotel, biệt thự nghỉ dưỡng giá vài chục tỷ... hiện vẫn đang trong giai đoạn "ngủ đông" kéo dài. Lượng giao dịch ở đây rất thấp. Nguyên nhân là vì sản phẩm này phục vụ nhu cầu đầu tư, mà dòng tiền đầu tư thì vẫn đang rất thận trọng. Ví dụ, những lô đất ở các huyện xa của Bình Phước, Lâm Đồng từng được thổi giá lên trời, giờ rao bán cả năm không ai hỏi. Nếu bạn là người mua nhà để ở, tuyệt đối không nên nhìn vào sự đóng băng của phân khúc này để đánh giá toàn thị trường.

Phân khúc nào đang "âm thầm" ấm lại?

Ngược lại, các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực lại đang có dấu hiệu sống lại. Đó là các căn hộ chung cư đã có sổ hồng, giá từ 2-4 tỷ đồng ở các thành phố lớn, hoặc nhà trong ngõ ở các quận ven trung tâm. Theo báo cáo của Batdongsan.com.vn, trong quý đầu năm, mức độ quan tâm đến chung cư tại Hà Nội đã tăng 68% và tại TP.HCM tăng 72% so với cùng kỳ năm trước. Điều này cho thấy các gia đình trẻ, những người thực sự cần nhà để ở, đã bắt đầu hành trình tìm kiếm tổ ấm của mình. Đây chính là nơi dòng tiền thật đang chảy vào, tạo ra thanh khoản và sự ổn định cho thị trường.

🦉 Cú nhận xét: Đừng để những tin tức về BĐS nghỉ dưỡng hay đất nền ở "khỉ ho cò gáy" làm bạn hoang mang. Hãy tập trung vào phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực. Đó mới là "chợ" của bạn, nơi bạn có thể tìm được những món hời thực sự.

Bảng so sánh 2 thái cực thị trường

Để dễ hình dung, Ông Chú lập cái bảng này cho các gia đình mình xem. Nhìn vào đây là biết nên tập trung tiền bạc và công sức vào đâu.

Dấu hiệu #1: Lãi suất cho vay "dễ thở" hơn bao giờ hết

Với các cặp vợ chồng trẻ, vay ngân hàng gần như là con đường duy nhất để mua nhà. Vì vậy, lãi suất chính là yếu tố quyết định. Còn nhớ giai đoạn 2022-2023, lãi suất thả nổi có lúc lên tới 13-14%/năm, nghe thôi đã thấy "toát mồ hôi hột". Mỗi tháng oằn mình trả cả gốc lẫn lãi, tiền ăn tiền học cho con còn chẳng đủ. Đó là một gánh nặng tài chính khủng khiếp, khiến nhiều gia đình phải từ bỏ giấc mơ an cư.

Nhưng bây giờ thì sao? Các ngân hàng đang cạnh tranh nhau để tung ra các gói vay với lãi suất ưu đãi cực tốt. Nhiều nơi chỉ còn 5-7%/năm cố định trong 1-2 năm đầu. Mức lãi suất này đã giảm gần một nửa so với đỉnh điểm, giúp cho số tiền trả góp hàng tháng của gia đình bạn nhẹ nhàng hơn rất nhiều. Đây là một cơ hội vàng mà không phải lúc nào cũng có.

Cẩn thận "bẫy" lãi suất ưu đãi

Nghe 5-7% thì ham thật, nhưng các gia đình phải tỉnh táo. Đây là lãi suất CỐ ĐỊNH trong thời gian ngắn, thường là 6 tháng, 1 năm hoặc 2 năm. Hết thời gian này, lãi suất sẽ được "thả nổi" theo công thức: Lãi suất thả nổi = Lãi suất huy động 12 tháng + Biên độ. Cái "biên độ" này mới là thứ quyết định bạn sẽ trả bao nhiêu trong suốt 20-30 năm còn lại. Biên độ thường dao động từ 3-4.5%.

Ví dụ, lãi suất huy động của ngân hàng A đang là 5%/năm, biên độ là 3.5%. Vậy lãi suất thả nổi bạn phải trả sẽ là 5% + 3.5% = 8.5%/năm. Con số này vẫn còn khá dễ chịu. Nhưng nếu kinh tế biến động, lãi suất huy động tăng lên 8%, thì bạn sẽ phải trả 8% + 3.5% = 11.5%/năm. Do đó, khi đi vay, đừng chỉ hỏi lãi suất ưu đãi, hãy hỏi thật kỹ về biên độ lãi suất sau ưu đãi là bao nhiêu và được quy định cố định trong hợp đồng không.

So sánh lãi suất vay mua nhà một số ngân hàng (Tham khảo T6/2024)

Để các mẹ dễ so sánh, Ông Chú tổng hợp nhanh lãi suất của vài ngân hàng lớn. Lưu ý đây là lãi suất tham khảo và có thể thay đổi, bạn cần liên hệ trực tiếp để có con số chính xác nhất nhé.

Dấu hiệu #2: Chính sách pháp lý ngày càng rõ ràng, bảo vệ người mua

Nếu lãi suất là "điều kiện cần" thì pháp lý là "điều kiện đủ". Mua nhà mà dính phải dự án ma, sổ đỏ chờ mòn mỏi thì tiền mất tật mang. Tin vui là hành lang pháp lý đang ngày càng siết chặt để bảo vệ người mua nhà như chúng ta. Sự thay đổi của các bộ luật lớn là một tín hiệu cực kỳ quan trọng cho thấy thị trường đang bước vào một giai đoạn minh bạch hơn.

Luật Đất đai 2024 và những thay đổi "vàng"

Luật Đất đai 2024 (dự kiến có hiệu lực sớm từ 1/8/2024) có nhiều điểm mới mà các gia đình mua nhà phải biết. Ông Chú tóm tắt mấy điểm quan trọng nhất:

Tác động đến quyết định của bạn là gì?

Những thay đổi này có ý nghĩa gì với gia đình bạn? Thứ nhất, niềm tin được củng cố. Khi pháp lý minh bạch, bạn sẽ yên tâm hơn khi "xuống tiền", không còn lo sợ mua phải dự án lừa đảo. Thứ hai, nguồn cung trong tương lai sẽ ổn định và chất lượng hơn. Dù không tác động ngay lập tức, nhưng nó cho thấy xu hướng dài hạn của thị trường là phát triển bền vững. Khi bạn thấy chính phủ quyết liệt hành động để làm trong sạch thị trường, đó là một dấu hiệu tốt để cân nhắc việc an cư.

Dấu hiệu #3: Giá bán không còn "ngáo" và chiết khấu thực xuất hiện

Giai đoạn 2020-2021, thị trường sốt nóng, giá nhà bị đẩy lên một cách vô lý. Môi giới thì liên tục tạo chiêu trò, hét giá trên trời. Nhưng hiện tại, câu chuyện đã khác. Sự trầm lắng của thị trường đã buộc cả chủ đầu tư lẫn người bán thứ cấp (người mua đi bán lại) phải thực tế hơn.

Thị trường sơ cấp: Chiết khấu và quà tặng

Đối với các dự án mới mở bán (sơ cấp), bạn sẽ không thấy chủ đầu tư giảm giá trực tiếp trên bảng giá niêm yết. Thay vào đó, họ sẽ tung ra các chính sách bán hàng cực kỳ hấp dẫn để câu kéo khách hàng. Ví dụ:

Khi thấy các chính sách này xuất hiện đồng loạt, đó là dấu hiệu cho thấy chủ đầu tư đang rất cần bán hàng. Đây là lúc người mua có nhiều quyền lực để đàm phán và lựa chọn sản phẩm tốt nhất.

Thị trường thứ cấp: Cơ hội cho người trả giá

Đối với nhà bán lại (thứ cấp), đây là lúc bạn có thể tìm được những "món hời" thực sự. Nhiều nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính quá đà trong giai đoạn trước giờ đang phải "cắt lỗ" để trả nợ ngân hàng. Giá rao bán có thể giảm 10-20% so với đỉnh, thậm chí còn có thể thương lượng thêm. Tuy nhiên, bạn cần phải là một người mua thông thái: kiểm tra kỹ pháp lý (sổ hồng chính chủ), tình trạng căn nhà, và so sánh giá với các căn tương tự trong khu vực để không bị "hớ".

🦉 Cú nhận xét: Đừng chỉ nghe giá rao trên mạng. Hãy đi xem nhà thực tế, gặp trực tiếp chủ nhà và mạnh dạn trả giá. Giai đoạn này, người cầm tiền là vua. Rất có thể bạn sẽ mua được căn nhà ưng ý với mức giá không ngờ tới.

Dấu hiệu #4: Tâm lý thị trường chuyển từ "sợ hãi" sang "thăm dò"

Tâm lý đám đông có sức ảnh hưởng khủng khiếp đến thị trường bất động sản. Năm 2023, tâm lý chung là bi quan và sợ hãi. Ai cũng nghĩ giá sẽ còn giảm sâu, không ai dám mua. Nhưng vài tháng trở lại đây, không khí đã khác. Người ta không còn sợ hãi tột độ nữa, thay vào đó là sự thận trọng và bắt đầu thăm dò.

Thanh khoản là thước đo chính xác nhất

Làm sao để đo lường tâm lý này? Hãy nhìn vào thanh khoản, tức là số lượng giao dịch thành công. Theo dữ liệu từ Bộ Xây Dựng, tổng lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ trong Quý 1/2024 đã tăng khoảng 20% so với quý trước. Con số này tuy chưa bùng nổ nhưng nó cho thấy một điều quan trọng: dòng tiền đã bắt đầu quay trở lại thị trường.

Khi bạn thấy hàng xóm, bạn bè, đồng nghiệp bắt đầu rục rịch đi xem nhà, bàn tán về việc mua nhà, các văn phòng công chứng bắt đầu đông đúc hơn... đó chính là những dấu hiệu cho thấy băng đã bắt đầu tan. Mua nhà lúc này có nghĩa là bạn đi trước đám đông một bước, trước khi thị trường thực sự sôi động trở lại và giá cả bị đẩy lên cao.

Từ "quan tâm" đến "xuống tiền"

Một điểm cần lưu ý là sự khác biệt giữa "mức độ quan tâm" và "giao dịch thực". Mức độ quan tâm (lượt tìm kiếm, lượt xem tin) đã tăng mạnh từ cuối năm ngoái, nhưng phải đến đầu năm nay, nó mới dần chuyển hóa thành giao dịch thực. Điều này cho thấy người mua đã trải qua một giai đoạn tìm hiểu, so sánh, cân nhắc kỹ lưỡng và bây giờ mới là lúc họ cảm thấy đủ tự tin để "xuống tiền". Nếu bạn cũng đã trong giai đoạn tìm hiểu, có lẽ đây là lúc để hành động.

Dấu hiệu #5: Sức khỏe tài chính của gia đình bạn là quan trọng nhất

Bốn dấu hiệu trên là về thị trường. Nhưng dấu hiệu quan trọng nhất, quyết định sau cùng, lại nằm ở chính gia đình bạn. Thị trường có đẹp đến mấy mà tài chính nhà mình chưa sẵn sàng thì cũng như không. Ngược lại, dù thị trường còn chút biến động, nhưng nhà bạn đã chuẩn bị kỹ lưỡng, thì đây lại là cơ hội tuyệt vời. Đáy của thị trường không quan trọng bằng "đáy hợp lý" của tài chính gia đình.

Quy tắc vàng 30-50-6

Để biết mình đã sẵn sàng hay chưa, hãy tự kiểm tra theo quy tắc đơn giản sau:

Nếu gia đình bạn đã đáp ứng được cả 3 tiêu chí trên, xin chúc mừng! Bạn đã có một nền tảng tài chính cực kỳ vững chắc để đi mua nhà, bất kể thị trường ngoài kia đang ra sao. Bạn có thể tự kiểm tra ngay khả năng tài chính của mình để có con số chính xác nhất.

Tổng kết: Vậy rốt cuộc, đã chạm đáy chưa?

Câu trả lời của Ông Chú là: Đối với phân khúc đầu cơ, có lẽ còn lâu. Nhưng đối với phân khúc nhà ở thực, chúng ta đang ở một vùng giá rất hợp lý, một "vùng đáy" chứ không phải một "điểm đáy". Đây là vùng mà lãi suất đã đủ thấp, chính sách đã đủ rõ ràng, giá bán đã thực tế hơn, và quan trọng nhất là người mua đã có nhiều lựa chọn và quyền lực hơn.

Chờ đợi một cái đáy tuyệt đối là điều không thể và rất rủi ro. Bạn có thể tiết kiệm thêm được 50-100 triệu, nhưng cũng có thể phải mua lại chính căn nhà đó với giá cao hơn 300-500 triệu khi thị trường ấm hẳn lên. Thay vì cố đoán đáy, hãy tập trung vào 5 dấu hiệu mà Ông Chú đã chia sẻ. Khi bạn thấy phần lớn các dấu hiệu này đều "xanh", và đặc biệt là tài chính gia đình bạn đã sẵn sàng, đó chính là "thời điểm vàng" của riêng bạn. Đừng để nỗi sợ hãi của người khác cản trở giấc mơ an cư của gia đình mình.