Giá chung cư Hà Nội trong quý II/2026 đã giảm nhẹ khoảng 2% so với quý I, đạt mức trung bình 85 triệu đồng/m², trong khi TP.HCM duy trì ổn định ở mức 69 triệu đồng/m². Sự phân kỳ này phản ánh việc Hà Nội đã tăng giá quá 'nóng' trước đó, còn TP.HCM vẫn neo cao do cầu ở thực và hạn chế nguồn cung.

Giá chung cư Hà Nội giảm, TP.HCM neo cao: Thị trường đang "lọc" lại?

Mấy nay, các mẹ bỉm sữa, các bố công sở đang rần rần bàn tán về chuyện giá nhà chung cư. Nhất là ở hai thành phố lớn Hà Nội và TP.HCM, cứ vài bữa lại có tin giá lên, giá xuống. Nhưng quý mới này, bức tranh thị trường chung cư lại có một sự thật bất ngờ khiến nhiều người phải giật mình, theo lời phân tích từ Ông Chú BĐS. Hà Nội, sau một thời gian dài tăng 'nóng', giờ đã bắt đầu 'hạ nhiệt' và có dấu hiệu điều chỉnh nhẹ. Ngược lại, TP.HCM vẫn giữ vững phong độ 'ổn định', thậm chí một số khu vực còn neo ở mức giá 'trên trời'. Điều này có ý nghĩa gì với những gia đình đang ấp ủ giấc mơ mua nhà?

Chuyên gia Ông Chú BĐS (muanha.cuthongthai.vn) nhận định.

Thực tế là, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam, đặc biệt là phân khúc căn hộ, đang bước vào một giai đoạn mang tính 'sàng lọc' rõ rệt. Giai đoạn 2024–2025 chúng ta đã chứng kiến giá căn hộ tại Hà Nội tăng sốc, có nơi tăng trên 80% so với gốc. Nhưng bước sang 2026, Bộ Xây dựng và các sàn giao dịch lớn như Batdongsan.com.vn đều nhận định thị trường đang dần hạ nhiệt. Nguồn cung mới đang tăng dần, trong khi nhu cầu đầu cơ giảm, nhường chỗ cho những gia đình có nhu cầu ở thực. Vậy, liệu đây có phải là thời điểm vàng để 'xuống tiền' hay vẫn nên tiếp tục 'đợi chờ' để có được căn nhà mơ ước với mức giá hợp lý hơn?

🦉 Cú nhận xét: Việc thị trường điều chỉnh là tín hiệu tốt, loại bỏ những yếu tố đầu cơ thổi giá, giúp giá BĐS về gần với giá trị thực hơn, tạo cơ hội cho người mua ở thật.

Phân tích thị trường chung cư quý mới: Hà Nội 'hạ nhiệt', TP.HCM vẫn 'ngất ngưởng'

Theo báo cáo mới nhất từ Batdongsan.com.vn, giá bán chung cư trung bình tại Hà Nội trong quý II/2026 đã giảm khoảng 2% so với quý I, xuống còn khoảng 85 triệu đồng/m². Con số này, dù có giảm, vẫn là một mức giá khá cao so với thu nhập trung bình của nhiều gia đình. Ngược lại, TP.HCM lại thể hiện sự 'lì lợm' hơn khi giá bán chung cư trung bình trong quý II/2026 vẫn giữ ổn định ở mức khoảng 69 triệu đồng/m², không biến động so với quý trước. Dù vậy, theo dữ liệu của CBRE, giá chung cư tổng thể ở TP.HCM vẫn đang ở mức 90 triệu/m², cao hơn 72 triệu/m² của Hà Nội khi tính theo mặt bằng chung.

Nhưng đó là giá thị trường thứ cấp. Nếu nhìn vào phân khúc căn hộ mới mở bán, bức tranh lại càng rõ nét hơn. Bộ Xây dựng ghi nhận giá bán trung bình tại Hà Nội trong quý I/2026 lên tới 128 triệu đồng/m², thuộc nhóm cao nhất cả nước. Trong khi đó, tại TP.HCM, giá bán căn hộ mới cũng không hề kém cạnh, đạt trung bình khoảng 112 triệu đồng/m² trong cùng quý. Điều này cho thấy một khoảng cách đáng kể giữa giá căn hộ mới từ chủ đầu tư và giá thị trường mua bán lại, đặc biệt là ở các khu vực trung tâm và khu đô thị mới.

Nguyên nhân của sự điều chỉnh giá ở Hà Nội, theo các chuyên gia được Tuổi Trẻ Online trích dẫn, là do giá đã bị đẩy lên quá cao trước đó, vượt xa khả năng chi trả của số đông. Cùng với đó, nguồn cung mới dự kiến hàng chục nghìn căn trong giai đoạn 2026–2027 từ Hà Nội (32.000 căn nguồn cung mới) và TP.HCM (22.000 căn nguồn cung mới) sẽ tạo áp lực buộc thị trường phải định giá lại. Hơn nữa, mặt bằng lãi suất vay mua nhà vẫn ở vùng tương đối cao, khiến nhiều khách hàng có tâm lý 'chờ giá' hơn. Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kinh doanh kênh thông tin rao bán trực tuyến tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam – VRES 2025, phân khúc chung cư dự báo tăng trưởng khoảng 42% về giao dịch trong nửa đầu 2026, nhưng chủ yếu sẽ là cầu ở thực.

Dù TP.HCM ghi nhận sự ổn định, nhưng mức giá phân hóa rất rõ rệt. Ví dụ, theo Batdongsan.com.vn, tại Quận 2 (nay thuộc TP. Thủ Đức), giá có thể dao động từ 37,7–492,8 triệu đồng/m² tùy phân khúc và vị trí. Quận 7 cũng có biên độ rộng từ 26–129 triệu đồng/m², và Quận 9 từ 21,1–85,6 triệu đồng/m². Điều này cho thấy, dù giá trung bình ổn định, nhưng vẫn có những sản phẩm cao cấp đẩy mặt bằng chung lên rất cao.

Kỳ vọng thị trường và lời khuyên từ chuyên gia Cú Thông Thái

Một khảo sát được CafeF trích dẫn cho thấy 44% người tham gia tin rằng giá sẽ tăng nhẹ, 17% cho rằng giá tăng mạnh, 27% dự báo giá đi ngang và chỉ 11% cho rằng giá giảm nhẹ. Điều này cho thấy kỳ vọng chung là thị trường vẫn còn dư địa tăng, nhưng sẽ không còn những cơn 'sốt' giá như giai đoạn 2022–2024. Chuyên gia Hồ Ngọc Tùng còn dự báo năm 2026, người mua ở thật sẽ chiếm khoảng 60% nhu cầu thị trường, trong khi nhóm đầu cơ chỉ còn khoảng 30% trở xuống. Khi cầu ở thực chiếm ưu thế, thị trường sẽ khó tăng giá đột biến nhưng lại có nền tảng ổn định và bền vững hơn.

🦉 Cú nhận xét: Đây là lúc người mua nhà cần tỉnh táo, thay vì chạy theo số đông, hãy dựa vào dữ liệu thực tế và khả năng tài chính của mình. Đừng để những con số 'khủng' làm mờ mắt.

Hướng dẫn thực tế cho người muốn mua nhà trong bối cảnh hiện tại

Trong bối cảnh thị trường đang có sự phân hóa rõ rệt như hiện tại, việc đưa ra quyết định mua nhà không hề dễ dàng. Với Hà Nội, dù giá đã có dấu hiệu giảm nhẹ, nhưng mức trung bình vẫn rất cao. Các khu vực đã bị đẩy giá quá nhanh có thể sẽ tiếp tục điều chỉnh. Nguồn cung căn hộ mới dồi dào sẽ tạo áp lực khiến giá phải về gần với khả năng chi trả của người dân hơn. Còn ở TP.HCM, giá chung cư giữ xu hướng ổn định, nhưng những sản phẩm vừa túi tiền, khoảng 60–80 triệu đồng/m², đặc biệt ở các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng như TP. Thủ Đức, khu Tây, khu Nam, vẫn được đánh giá là còn dư địa tăng trong trung – dài hạn.

Ông Chú BĐS khuyên các gia đình rằng, thay vì cứ mãi 'canh' giá thị trường thứ cấp (mua bán lại) giảm, chúng ta cần chủ động tìm hiểu giá sơ cấp (từ chủ đầu tư) và so sánh kỹ lưỡng. Đã có những trường hợp căn hộ thứ cấp giảm 5-10% so với đỉnh, nhưng mặt bằng chung vẫn neo cao. Điều quan trọng là phải đánh giá đúng giá trị thực của căn hộ và xem xét kỹ chi phí vay vốn. Bạn có thể tự mình so sánh lãi suất vay của hơn 20 ngân hàng trên hệ thống Cú Thông Thái để tìm ra gói vay phù hợp nhất cho gia đình mình. Đừng quên rằng thu nhập trung bình của người Việt hiện tại là 8.8 triệu/tháng, và để mua 1m² đất phải mất đến 30.1 tháng lương. Vậy nên, việc cân nhắc kỹ càng là vô cùng cần thiết.

Đối với việc vay mua nhà, các mẹ bỉm nên tính toán thật kỹ tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI - Debt to Income Ratio) để đảm bảo khả năng trả nợ bền vững. Một công cụ hữu ích như tính Tỷ Lệ Nợ DTI của Cú Thông Thái sẽ giúp bạn dễ dàng xác định ngưỡng an toàn tài chính. Đừng để áp lực trả nợ trở thành gánh nặng cho gia đình. Chính sách tín dụng bất động sản đang dần được hoàn thiện, và việc duy trì mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà ở mức tương đối cao có thể là một thử thách, nhưng cũng là yếu tố giúp thị trường không bị 'sốt ảo' quá mức.

🦉 Cú nhận xét: Sức khỏe tài chính cá nhân là ưu tiên hàng đầu. Một quyết định mua nhà vội vã có thể đẩy gia đình vào thế khó. Hãy tính toán mọi thứ thật chi li, như các mẹ đi chợ vậy đó.

3 Bài học xương máu cho người mua nhà lần đầu

Dù thị trường có biến động thế nào, việc mua căn nhà đầu tiên vẫn là một trong những quyết định trọng đại nhất cuộc đời. Ông Chú BĐS có 3 bài học 'xương máu' muốn chia sẻ với các gia đình:

Kết luận: Hãy là người mua nhà thông thái giữa dòng chảy thị trường

Giá chung cư Hà Nội giảm nhẹ, TP.HCM ổn định không phải là một sự ngẫu nhiên, mà là kết quả của sự tích tụ từ những yếu tố kinh tế vĩ mô, cung cầu thị trường và chính sách. Thị trường đang tự điều chỉnh, và đây là lúc người mua nhà ở thực cần sự tỉnh táo và thông thái hơn bao giờ hết. Đừng chỉ nhìn vào con số giá tăng hay giảm, mà hãy phân tích sâu nguyên nhân, nắm bắt xu hướng dài hạn và quan trọng nhất là đánh giá đúng khả năng tài chính của gia đình mình.

Để trở thành một người mua nhà thông thái, hãy luôn trang bị cho mình những kiến thức và công cụ cần thiết. Việc tìm hiểu kỹ thông tin, so sánh dữ liệu và lập kế hoạch tài chính chi tiết sẽ giúp bạn đưa ra quyết định sáng suốt, biến giấc mơ an cư thành hiện thực một cách bền vững. Đừng quên khám phá bộ 18 công cụ + Dashboard Vĩ Mô BĐS tại muanha.cuthongthai.vn để có một hành trình mua nhà thuận lợi và an toàn nhất.