Cho thuê căn hộ chung cư theo mô hình Airbnb tại Việt Nam là hoạt động kinh doanh có điều kiện, cần tuân thủ Luật Nhà ở 2023, đăng ký cơ sở lưu trú du lịch và khai báo tạm trú. Việc không nắm rõ các quy định như Quyết định 19/2026/QĐ-UBND của TP.HCM là sai lầm phổ biến, dẫn đến rủi ro pháp lý.

Giới Thiệu: 95% Chủ Nhà Airbnb Đang Sai Luật — Chuyện Gì Đang Xảy Ra?

Lắm lúc các mẹ, các chị cứ tưởng nhà mình thì mình muốn làm gì cũng được, phải không? Nhất là chuyện cho thuê Airbnb kiếm thêm chút tiền chợ, tiền sữa cho con. Ai dè, cái "miếng bánh" tưởng ngon lành đó lại ẩn chứa bao nhiêu rủi ro pháp lý mà nếu không cẩn thận, không khéo lại "lợi bất cập hại" đó nha!

Giai đoạn từ năm 2025 đến giữa năm 2026, câu chuyện Airbnb ở Việt Nam, đặc biệt là tại TP.HCM, đã không còn là "vùng xám" nữa rồi. Từ khi Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực vào ngày 1/8/2024, mọi thứ đã dần được siết chặt hơn. Nhiều chủ nhà cứ ngỡ cho thuê vài ngày thì không sao, nhưng thực tế là 95% người đang làm vậy có thể đang vô tình vi phạm pháp luật và không hề hay biết. Câu chuyện tưởng chừng nhỏ nhặt này có thể khiến bạn mất tiền phạt, thậm chí phải dừng hoạt động kinh doanh đó các mẹ.

Bài viết này, Ông Chú BĐS sẽ "mổ xẻ" những sai lầm phổ biến mà các chủ nhà Airbnb thường mắc phải, và chỉ cho bạn cách lách luật một cách hợp pháp để "tiền vào như nước, tiền ra nhỏ giọt" nha. Đừng bỏ lỡ những thông tin quan trọng mà có thể bạn chưa từng nghe qua!

Phân Tích Thị Trường và Những Sai Lầm Phổ Biến Khi Làm Airbnb

Sai lầm đầu tiên mà Ông Chú BĐS thấy các mẹ, các chị hay mắc phải là cứ nghĩ "căn hộ của tôi, tôi muốn cho thuê ngày hay tháng đều được". Nhưng mà không phải vậy đâu nha! Theo quy định của pháp luật Việt Nam, đặc biệt là Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực từ 1/8/2024, căn hộ chung cư phải được sử dụng vào mục đích để ở, chứ không phải mục đích kinh doanh. Và các mẹ biết không, cho thuê lưu trú ngắn ngày kiểu Airbnb lại được nhiều địa phương xem là hoạt động lưu trú kinh doanh có điều kiện chứ không đơn thuần là thuê để ở.

Cụ thể hơn tại TP.HCM, nơi có hơn 8.750 căn hộ đang hoạt động theo mô hình Airbnb theo số liệu của HoREA, chính quyền đã ra Quyết định 26/2025/QĐ-UBND vào ngày 27/2/2025. Quyết định này "cấm tiệt" việc khai thác căn hộ làm dịch vụ lưu trú du lịch trong nhà chung cư, trừ khi đó là chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp. Sau đó, TP.HCM còn tiếp tục siết chặt hơn với Quyết định 19/2026/QĐ-UBND có hiệu lực từ 25/4/2026, yêu cầu chủ sở hữu phải đăng ký cơ sở lưu trú du lịch, khai báo tạm trú trực tuyến qua VNeID hoặc Cổng dịch vụ công. Nghe tới đây là thấy phức tạp hơn nhiều rồi đúng không?

Các Mốc Pháp Lý Quan Trọng Cho Airbnb Tại TP.HCM

Để các mẹ, các chị dễ hình dung hơn, Ông Chú BĐS đã tổng hợp lại các mốc pháp lý quan trọng nhất ảnh hưởng trực tiếp đến việc cho thuê Airbnb tại TP.HCM:

Sai lầm thứ hai là nhầm lẫn giữa "cho thuê căn hộ thông thường" và "kinh doanh lưu trú". Nhiều chị em cứ nghĩ mình đăng tin Airbnb thì cũng như cho thuê nhà bình thường, không cần đăng ký, không kê khai thuế, không báo tạm trú. Đây chính là nhóm vi phạm phổ biến nhất ở các thành phố lớn. HoREA cũng đã từng kiến nghị không nên cấm tuyệt đối, mà nên xem đây là ngành nghề kinh doanh có điều kiện, phải đăng ký và nộp thuế đầy đủ. Các mẹ xem, một căn hộ chung cư ở TP.HCM đang có giá trung bình 90 triệu/m² và ở Hà Nội là 72 triệu/m², nếu đầu tư vào mà không khai thác đúng luật thì có khi tiền mất tật mang đó.

Chưa kể, rủi ro quản trị chung cư cũng là một yếu tố không thể bỏ qua. Nếu khách thuê của mình ồn ào, tụ tập đông người hay làm ảnh hưởng đến an ninh, chỗ để xe của tòa nhà, thì ban quản trị và các cư dân khác sẽ "phản pháo" ngay. Quyết định 19/2026/QĐ-UBND của TP.HCM cũng đã nhấn mạnh việc người thuê phải tuân thủ nội quy, còn ban quản trị có quyền yêu cầu báo cáo tài chính định kỳ. Điều này cho thấy chính quyền không chỉ nhìn vào quyền sở hữu tài sản của mình, mà còn rất quan tâm đến trật tự, an ninh của cả tòa nhà. Một căn hộ có thể "đầy khách" nhưng vẫn có thể bị buộc dừng khai thác nếu gây mất đoàn kết nội bộ.

Cuối cùng, nhiều chủ nhà nhỏ lẻ đánh giá thấp yếu tố thuế và pháp lý liên ngành. Một hoạt động cho thuê ngắn hạn như Airbnb phải tuân thủ cả luật nhà ở, kinh doanh BĐS, thuế, cư trú, an ninh trật tự, thương mại điện tử, du lịch, môi trường và PCCC. Một mớ bòng bong như vậy khiến nhiều người chỉ xem Airbnb là nguồn thu phụ mà quên mất mình đang hoạt động kinh doanh dịch vụ. Ví dụ, chi phí sinh hoạt ở TP.HCM cho một gia đình 4 người là khoảng 33 triệu/tháng, mà nếu bị phạt vì không tuân thủ quy định thì lại mất đi một khoản lớn ảnh hưởng đến cả gia đình.

Hướng Dẫn Thực Tế: Làm Thế Nào Để Cho Thuê Airbnb Đúng Luật?

Vậy làm sao để các mẹ, các chị vẫn có thể kiếm tiền từ Airbnb mà không phải lo "đêm về nằm mơ thấy công an gõ cửa"? Ông Chú BĐS xin mách nước mấy điều sau đây, cứ làm đúng là không sợ ai đâu nha:

Đầu tiên và quan trọng nhất, hãy kiểm tra kỹ loại chung cư của mình. Chung cư của bạn có phải là loại chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp không? Hay chỉ dành riêng cho mục đích để ở? Theo Quyết định 26/2025/QĐ-UBND, chỉ chung cư hỗn hợp mới được phép khai thác dịch vụ lưu trú du lịch. Các mẹ có thể tự kiểm tra quy hoạch căn hộ của mình ngay trên Cú Thông Thái để biết chính xác nhé.

Thứ hai, đăng ký cơ sở lưu trú du lịch. Đây là bước bắt buộc theo Quyết định 19/2026/QĐ-UBND của TP.HCM. Đừng nghĩ chỉ cần đăng lên Airbnb là xong, mình phải làm thủ tục đăng ký với cơ quan quản lý du lịch địa phương. Điều này giúp hoạt động kinh doanh của bạn được công nhận hợp pháp và tránh các rủi ro về sau.

Thứ ba, khai báo tạm trú trực tuyến. Với mỗi lượt khách đến ở, bạn phải thực hiện khai báo tạm trú qua ứng dụng VNeID hoặc Cổng dịch vụ công quốc gia. Cái này không chỉ là quy định mà còn là để đảm bảo an ninh, trật tự chung cho tòa nhà và khu phố đó các mẹ. Đừng coi thường nhé!

Thứ tư, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế. Cho thuê Airbnb là hoạt động kinh doanh, vậy nên phải đóng thuế đầy đủ như bất kỳ ngành nghề nào khác. Các mẹ có thể tìm hiểu thêm về cách tính lợi nhuận đầu tư cho thuê sau khi trừ đi các khoản thuế và chi phí để đảm bảo mình vẫn có lời. Dù thu nhập trung bình của người Việt là 8.8 triệu/tháng, nhưng nếu kiếm thêm từ Airbnb mà không đóng thuế thì lại thành "tiền nóng" đó.

Cuối cùng, và cũng rất quan trọng, là tuân thủ nội quy chung cư, PCCC và vệ sinh môi trường. Hãy đảm bảo khách của bạn hiểu và thực hiện đúng nội quy tòa nhà, không gây ồn ào, không xả rác bừa bãi và đặc biệt là nắm rõ các quy định về phòng cháy chữa cháy. Một căn hộ chung cư ở Hà Nội hay TP.HCM có thể trị giá hàng tỷ đồng, nhưng nếu bị phạt vì vi phạm PCCC thì rắc rối lớn lắm đó. Nhớ nhé, đừng để những rắc rối nhỏ làm ảnh hưởng đến sự nghiệp kinh doanh của mình.

Bài Học Cho Gia Đình Muốn Đầu Tư Cho Thuê Ngắn Hạn

Để không "tiền mất tật mang" khi muốn kiếm lời từ Airbnb, Ông Chú BĐS có vài lời khuyên chân tình gửi đến các mẹ, các chị và những gia đình đang ấp ủ ý định này:

🦉 Cú nhận xét: Ở Việt Nam, việc quản lý chung cư không chỉ đơn thuần là pháp lý mà còn là câu chuyện tình làng nghĩa xóm. Một căn hộ có thể "ngon ăn" về vị trí, nhưng nếu ban quản trị và cư dân không ủng hộ thì mọi thứ đều khó khăn.

Kết Luận: Lướt Sóng Airbnb An Toàn Trong Thời Đại Mới

Tóm lại, thị trường cho thuê căn hộ ngắn hạn kiểu Airbnb tại Việt Nam, đặc biệt là ở TP.HCM, đã bước vào giai đoạn quản lý chặt chẽ hơn. Dù Sở Xây dựng TP.HCM đã đề xuất thí điểm cho thuê căn hộ lưu trú ngắn hạn trong 12 tháng từ 1/9/2025 để tìm giải pháp, nhưng xu hướng chung vẫn là minh bạch hóa, đăng ký hóa và thu thuế đầy đủ.

Để không phải nằm trong số 95% chủ nhà mắc sai lầm, các mẹ, các chị hãy luôn chủ động tìm hiểu các quy định mới, thực hiện đúng các thủ tục pháp lý và duy trì mối quan hệ tốt với cộng đồng cư dân. Khi mọi thứ được "đăng ký đúng, kê khai đúng, nộp thuế đúng", việc kinh doanh Airbnb của bạn không chỉ an toàn mà còn bền vững.

Đừng để những rủi ro pháp lý "đánh bay" đi công sức và tiền bạc của mình. Hãy trở thành một nhà đầu tư thông thái và trách nhiệm. Khám phá bộ 18 công cụ + Dashboard Vĩ Mô BĐS tại muanha.cuthongthai.vn để có cái nhìn toàn diện hơn về thị trường và những quy định pháp lý bạn nhé!