Cho thuê Airbnb tại chung cư ở Việt Nam không còn là “vùng xám pháp lý”. Từ 2026, Quyết định 19/2026 TP.HCM yêu cầu chủ căn hộ phải đăng ký cơ sở lưu trú du lịch, khai báo tạm trú qua VNeID và nộp thuế đầy đủ. Điều này mở ra hành lang pháp lý rõ ràng cho mô hình kinh doanh này.

Giới Thiệu: Mô Hình Airbnb Việt Nam Thay Đổi Ra Sao Từ Năm 2026?

Chào cả nhà Cú Thông Thái! Mấy mẹ bỉm, mấy bố bỉm có căn hộ nhàn rỗi đang lăn tăn chuyện cho thuê Airbnb chắc chắn sẽ rất quan tâm chủ đề nóng hổi này. Sau một thời gian dài lơ lửng trong "vùng xám pháp lý", mô hình cho thuê ngắn hạn kiểu Airbnb tại Việt Nam, đặc biệt ở các thành phố lớn như TP.HCM hay Hà Nội, sắp chính thức được "đưa vào khuôn khổ". Đây không còn là chuyện thích thì làm, mà là phải làm đúng luật nếu muốn kinh doanh bền vững.

Nhớ lại hồi sau dịch COVID-19, Airbnb bùng nổ như nấm sau mưa. Khách du lịch thích sự linh hoạt, còn chủ nhà thì kiếm thêm thu nhập từ những căn hộ trống. Nhưng rồi, Luật Nhà ở 2023 ra đời, có hiệu lực từ 1/8/2024, quy định cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở. Điều này khiến nhiều chủ nhà "đứng ngồi không yên" vì sợ bị cấm tiệt. Thậm chí, nhiều chung cư còn treo biển cấm, ban quản trị thì "làm gắt", khiến cả thị trường cho thuê ngắn hạn bị một phen xáo trộn.

🦉 Cú nhận xét: Giai đoạn đó, hơn 8.750 căn hộ tại TP.HCM đang kinh doanh Airbnb bị ảnh hưởng trực tiếp, theo thống kê của HoREA (Hiệp hội Bất động sản TP.HCM). Điều này cho thấy quy mô của thị trường này không hề nhỏ, đủ để tạo ra áp lực lớn lên cơ quan quản lý.

Tuy nhiên, từ năm 2026, đặc biệt với Quyết định 19/2026/QĐ-UBND TP.HCM (có hiệu lực từ 25/4/2026), mọi chuyện đã rõ ràng hơn nhiều. Đây được xem là một bước ngoặt, chuyển từ cách tiếp cận cấm đoán sang một mô hình quản lý "mở có điều kiện". Vậy điều kiện đó là gì, và làm sao để các mẹ, các bố vẫn có thể kiếm tiền từ Airbnb mà không sợ vi phạm pháp luật? Hãy cùng Cú Thông Thái "mổ xẻ" từng ngóc ngách nhé!

Phân Tích Thị Trường: Từ "Vùng Xám" Đến Hành Lang Pháp Lý Rõ Ràng

Thị trường bất động sản Việt Nam luôn sôi động, và phân khúc căn hộ cho thuê ngắn hạn kiểu Airbnb cũng không ngoại lệ. Theo dữ liệu của CBRE tính đến tháng 6/2026, giá chung cư tại TP.HCM đang ở mức 90 triệu/m², còn ở Hà Nội là 72 triệu/m². Đặc biệt, thị trường đã ghi nhận biến động tăng +18.4% YoY, cho thấy sức hấp dẫn của việc đầu tư vào căn hộ, dù là để ở hay cho thuê.

Như Cú đã nói, Luật Nhà ở 2023 với quy định cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở đã khiến nhiều người lo lắng. TP.HCM thậm chí đã có Quyết định 26/2025/QĐ-UBND được hiểu là cấm luôn cho thuê lưu trú du lịch trong chung cư. Tuy nhiên, HoREA đã mạnh dạn kiến nghị rằng việc cho thuê ngắn hạn vẫn là "sử dụng để ở" nếu đáp ứng đủ điều kiện, và nên xem đây là một ngành nghề kinh doanh có điều kiện.

Và đây là tin vui: Sau nhiều kiến nghị và trăn trở, từ 2025-2026, các động thái "gỡ nút thắt" đã dần hé lộ. Sở Xây dựng TP.HCM từng đề xuất thí điểm, và Bộ Xây dựng cũng nghiên cứu sửa đổi quy định. Đỉnh điểm là Quyết định 19/2026/QĐ-UBND TP.HCM ra đời, thay thế hoàn toàn Quyết định 26/2025. Quyết định này chính thức tạo hành lang pháp lý rõ ràng, không còn cấm đoán một cách "trắng trợn" nữa, mà là quản lý chặt chẽ hơn.

Sự chuyển dịch này là điều tất yếu. Các thành phố cần kiểm soát dòng khách, đảm bảo an ninh trật tự, và quan trọng nhất là tăng nguồn thu ngân sách từ thuế. Mô hình "mở có điều kiện" này giúp minh bạch hóa doanh thu, nâng cao tiêu chuẩn an toàn (PCCC, an ninh) và dịch vụ của các căn hộ cho thuê. Nó cũng khuyến khích các nhà đầu tư chuyển sang vận hành chuyên nghiệp hơn, gần với mô hình căn hộ dịch vụ (serviced apartment) chứ không còn là cho thuê tự phát.

Hướng Dẫn Thực Tế: Làm Sao Để Cho Thuê Airbnb Đúng Luật Với Quyết Định 19/2026?

Mấy mẹ bỉm sữa nhà mình yên tâm nhé, giờ không còn lo làm chui làm lủi nữa rồi. Quyết định 19/2026/QĐ-UBND TP.HCM đã chỉ rõ con đường cho ai muốn khai thác Airbnb. Để cho thuê căn hộ ngắn hạn (theo ngày/tuần) mà không bị phạt, các nhà mình cần tuân thủ mấy bước quan trọng sau:

1. Đăng ký Cơ Sở Lưu Trú Du Lịch

Đây là điều bắt buộc đầu tiên. Căn hộ của bạn sẽ được xem là một cơ sở lưu trú du lịch, giống như khách sạn mini hay homestay vậy. Bạn phải đăng ký hoạt động kinh doanh (hộ kinh doanh hoặc doanh nghiệp), sau đó đăng ký cơ sở lưu trú theo pháp luật du lịch. Việc này đảm bảo căn hộ của bạn đạt chuẩn về an toàn, vệ sinh và dịch vụ. Đừng quên rằng việc không đăng ký sẽ đối mặt với rủi ro bị xử phạt và cấm hoạt động. Bạn có thể tự tìm hiểu thêm về Checklist Pháp Lý 30 Bước để chuẩn bị tốt nhất.

2. Kê Khai và Nộp Thuế Đầy Đủ

Thuế là chuyện không thể né tránh được nữa. Quyết định 19/2026 yêu cầu chủ căn hộ phải đăng ký thuế, kê khai và nộp thuế đầy đủ đối với doanh thu cho thuê. Bạn có thể nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và thuế giá trị gia tăng (GTGT) hoặc theo phương án khoán nếu là hộ kinh doanh. Đây là cách thành phố tăng nguồn thu và minh bạch hóa hoạt động kinh tế. Hãy tính toán kỹ lưỡng Lợi Nhuận Đầu Tư BĐS của mình sau khi trừ đi các khoản thuế này.

3. Đăng Ký Tạm Trú, Thông Báo Lưu Trú Khách Qua VNeID

Cái này thì cực kỳ tiện lợi luôn nè! Thay vì phải đến công an phường khai báo như ngày xưa, giờ đây bạn có thể đăng ký tạm trú, thông báo lưu trú cho khách thuê qua Cổng dịch vụ công quốc gia, Cổng Bộ Công an, hệ thống xuất nhập cảnh hoặc ứng dụng VNeID. Điều này giúp cơ quan chức năng kiểm soát chặt chẽ dòng khách ra vào, đảm bảo an ninh trật tự cho cộng đồng dân cư trong chung cư.

4. Tuân Thủ Quy Định An Ninh, PCCC và Nội Quy Chung Cư

An toàn cho khách và cư dân là ưu tiên hàng đầu. Bạn phải đảm bảo căn hộ đáp ứng các quy định về phòng cháy chữa cháy (PCCC), an ninh trật tự, vệ sinh môi trường. Đồng thời, cần tìm hiểu kỹ và tuân thủ nội quy chung cư. Một số chung cư có thể có những quy định riêng về giờ giấc ra vào của khách vãng lai, việc sử dụng tiện ích chung hay chỗ đậu xe. Việc hợp tác tốt với ban quản trị sẽ giúp việc kinh doanh của bạn suôn sẻ hơn rất nhiều.

🦉 Cú nhận xét: Quyết định 19/2026 này thể hiện sự chuyển mình lớn của TP.HCM: không còn cấm cứng, mà là "mở nhưng quản chặt". Ai chịu khó tìm hiểu và làm đúng luật sẽ vẫn có miếng bánh ngon, còn ai làm chui thì rủi ro rất cao.

Bài Học Cho Nhà Đầu Tư và Người Mua Nhà Lần Đầu Khi Chọn Chung Cư Để Cho Thuê Airbnb

Với những thay đổi pháp lý từ 2026, việc đầu tư vào căn hộ để cho thuê Airbnb không còn đơn giản như trước. Đây là 3 bài học xương máu mà Cú Thông Thái muốn gửi gắm đến các nhà đầu tư:

1. Chủ động Tuân Thủ Pháp Lý Từ Đầu, Đừng Đợi Bị Phạt Mới Lo

Thời "vùng xám" đã qua, giờ là lúc mọi thứ phải minh bạch. Đừng nghĩ đến việc lách luật hay làm chui nữa. Hãy coi việc đăng ký kinh doanh, nộp thuế, khai báo lưu trú là một phần tất yếu của chi phí vận hành. Bỏ qua các bước này không chỉ đối mặt với nguy cơ bị xử phạt, cấm hoạt động mà còn làm mất uy tín, ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh lâu dài. Bạn có thể tham khảo Cẩm Nang Đầu Tư BĐS Cho Người Mới để có cái nhìn toàn diện hơn.

2. Chọn Dự Án Chung Cư Ngay Từ Đầu Phải Có Chức Năng Phù Hợp

Không phải chung cư nào cũng có thể kinh doanh Airbnb. Xu hướng sắp tới là các thành phố sẽ công bố danh sách chung cư đủ điều kiện cho thuê lưu trú ngắn hạn. Điều này giúp phân biệt rõ ràng giữa tòa nhà chỉ để ở và tòa nhà có thể khai thác du lịch. Nhà đầu tư cần ưu tiên các dự án: có chức năng hỗn hợp (vừa ở, vừa kinh doanh), hoặc đã được phê duyệt làm căn hộ du lịch (condotel, officetel). Ngoài ra, hãy kiểm tra kỹ nội quy chung cư và các tiện ích như thang máy, sảnh, bãi xe, hệ thống an ninh có phù hợp với lượng khách ra vào thường xuyên hay không. Hãy dùng công cụ Check Quy Hoạch để kiểm tra các thông tin này ngay từ đầu.

3. Tính Toán Lại Bài Toán Lợi Nhuận Ròng Khi Có Thêm Chi Phí Tuân Thủ

Khi mọi thứ đi vào khuôn khổ, chi phí vận hành chắc chắn sẽ tăng lên. Bạn sẽ phải cộng thêm các khoản như: thuế (TNCN, GTGT), chi phí đăng ký và duy trì cơ sở lưu trú, chi phí PCCC, chi phí quản lý (phối hợp với ban quản trị, phí gửi xe cho khách...). Lợi nhuận ròng từ Airbnb có thể giảm so với giai đoạn tự phát. Tuy nhiên, đổi lại, bạn sẽ giảm thiểu đáng kể rủi ro pháp lý và xung đột với cư dân. Mô hình bền vững hơn sẽ thuộc về những người vận hành chuyên nghiệp, biết cách tối ưu công suất phòng và giá thuê theo mùa, đồng thời khai thác đa nền tảng (Airbnb, Booking.com, Agoda...). Chi phí sinh tồn ở TP.HCM cho một gia đình 4 người là 33 triệu/tháng (theo Lifestyle Index 2026), nên việc tính toán lợi nhuận phải cực kỳ sát sao để đảm bảo dòng tiền.

Kết Luận: Airbnb Đang Lớn Mạnh Và Chuyên Nghiệp Hơn

Giai đoạn 2025-2026 chính là bước ngoặt quan trọng, đánh dấu sự trưởng thành của mô hình Airbnb cho thuê ngắn hạn tại Việt Nam. Nó không còn là cuộc chơi của những người làm tự phát nữa, mà đã trở thành một ngành kinh doanh có điều kiện, chịu sự giám sát chặt chẽ của pháp luật. Việc này không phải là để cấm đoán, mà là để đảm bảo sự phát triển bền vững, minh bạch và an toàn cho tất cả các bên.

Với những quy định mới, đặc biệt là Quyết định 19/2026/QĐ-UBND TP.HCM, các nhà đầu tư và chủ căn hộ sẽ cần phải thay đổi tư duy, chủ động tìm hiểu và tuân thủ các yêu cầu pháp lý. Ai nhanh chóng nắm bắt luật, chọn đúng sản phẩm và có chiến lược vận hành bài bản sẽ vẫn có thể gặt hái được lợi nhuận tốt. Ngược lại, những mô hình cho thuê "chui" sẽ ngày càng khó tồn tại và đối mặt với nhiều rủi ro hơn.

Để luôn cập nhật thông tin và đưa ra quyết định đầu tư thông thái nhất, hãy khám phá bộ 18 công cụ + Dashboard Vĩ Mô BĐS tại muanha.cuthongthai.vn. Cú Thông Thái luôn đồng hành cùng gia đình bạn trên hành trình mua nhà và đầu tư bất động sản!